【正文】 %。初步測算，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅比上年提升 個百分點。建始是全國 141 個重點產(chǎn)煤縣之一，優(yōu)質無煙煤儲量 億噸，占湖北總儲量的 32%；是中國南方最大的日本落葉松生產(chǎn)、科研基地縣，人工營造日本落葉松用材林達20 萬畝，建成了中國南方最大的日本落葉松種子園和基因庫，森林覆蓋率達 %；是清江流域山羊重點產(chǎn)區(qū)和中國南方草場試驗示范基地，已建成全省最大的山羊飼養(yǎng)基地，目前山羊飼養(yǎng)量已超過 20萬只；是全國首批農(nóng)村初級電氣化試點縣，境內共有大小河流 104 條，總長 公里。2020 年 3 月，天生鎮(zhèn)并入長梁鄉(xiāng)，全縣設 5 鄉(xiāng)（長梁、茅田、龍坪、三里、花坪） 5 鎮(zhèn)（業(yè)州、紅巖、高坪、景陽、官店），撤銷 78 個管 4 理區(qū)，將管理區(qū)改為辦事處、片或工作組。 花坪 鄉(xiāng) 面積 421 平方 公里 ，人口 萬人。 紅巖 鎮(zhèn) 面積 86 平方 公里 ，人口 19 萬人。建始縣版圖 整體狀似蘑菇云，南北長 89 公里，東西最寬 公里，最窄處 公里，總面積 平方公里。 茅田 鄉(xiāng) 面積 220 平方 公里 ，人口 萬人 。 1992年，將茅田區(qū)所轄天生等 9 個鄉(xiāng)從茅田區(qū)分離出來單獨設天生區(qū)（ 1994 年改為天生鎮(zhèn)），共設 10 區(qū) 2 鎮(zhèn)， 100 個鄉(xiāng)、 7 個鄉(xiāng)級鎮(zhèn)。 2020 年全國第五次人口普查，全縣有漢、土家、苗、回、滿、蒙古、侗、畬、白、彝、維吾爾、朝鮮、壯、藏、瑤族等 15 個民族，其中：漢族 325174 人，占總人口的 %，少數(shù)民族人口 185381 人，占總人口的 %。全縣建設用地面積為 公頃，占土地總面積 %，可利用的土地面積 252937 公頃，現(xiàn)有待開發(fā)土地資源 公頃，占土地總面積 %，宜林、宜牧面積較大，可供發(fā)展林、牧、特生產(chǎn)。 7 產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化。 二、 農(nóng) 業(yè) 2020 年全年完成農(nóng)林牧漁服業(yè)總產(chǎn) 值 158776 萬元，增長 %，其中，農(nóng)業(yè)下降 %；林業(yè)增長 %；牧業(yè)增長 %；漁業(yè)增長%；農(nóng)林牧漁服務業(yè)增長 %?！稗r(nóng)業(yè)三品”認證基地面積 20 萬畝。全年共落實包括義務教育、糧食直補、農(nóng) 機補貼、退耕補助、扶貧專項資金、能繁母豬補貼資金、 9 自然災害生活救助資金、農(nóng)村低保和合作醫(yī)療等等在內的各項惠農(nóng)政策資金共計 萬元，惠及多達 902359 人次。 三、 工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)提速。非公有工業(yè)完成 51846萬元，比上年增長 ％。投資總量躍 至全州中游，增速位居全州前列。 交通運輸業(yè)增速加快?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶達到 6488 戶，比上年凈增 3080 戶。批發(fā)和零售業(yè)依然是主導，實現(xiàn)零售總額 55227 萬元，增長 %；隨著城鎮(zhèn)建設的加快和人民生活水平的提高，住宿和餐飲業(yè)有了較快的發(fā)展，住宿餐飲業(yè)完成 14060 萬元，增長 %，占社會消費品零售總額的比重為 19%，比去年同期提高 個百分點。 六、 財政和金融 財政收入穩(wěn)步增長，金融存貸繼續(xù)雙增。州科技攻關項目《人工培植硒冬蟲夏草技術研究》，在室內較規(guī)模成功培育出冬蟲夏草（子實體），經(jīng)農(nóng)業(yè)部食品質量監(jiān)督檢測中心（武 14 漢）檢測，各項指標均高于同行業(yè)生產(chǎn)的人培蟲草，且有機含硒量達到 ，試生產(chǎn) 300 公斤，市場供不應求。普通小學 222 所，比上年 減少 8 所，在校學生 34477 人，專任教師 2191 人。圖書館藏書總 15 量 104042 冊、件，總流通人次 19874 人次。廣播綜合人口覆蓋率 %，電視綜合覆蓋率達 %。全縣城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入 8085 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %；農(nóng)民人均純收入 2102元，比上年增加 279 元，同比增長 %，其中工資性純收入 1060元，增長 %。 十一、城鎮(zhèn)建設 城鎮(zhèn)建設取得新成效。年末縣城區(qū)道路總長 24 公里，道路總面積 30 萬平方米，城區(qū)現(xiàn)有供水管網(wǎng)總長 50 公里，日供水量 萬噸，用水普及率 %，排水管道總長達 20 余公里。城區(qū)空氣質量優(yōu)良天數(shù)達到 330 天以上，城鎮(zhèn)飲用水源地水質達到 2 級以上，地表水（廣潤河）水質達到 4 級，工業(yè)固體廢物綜合利用 噸，綜合利用率 76%。 世紀新城 ” 項目的開發(fā)建設，該項目占地面積 34089 平方米，建筑面積 110000 平方米，總投資額約 億元。 項目位于縣城南，北傍廣潤河，西倚南山坡，東臨 209 國道，是通往鐵路，高速公路的站口所在地，也是進入縣城的窗口。 二、在建、在售樓盤分析 業(yè)州廣場 ： 開發(fā)單位： 恩施州 兆祥房地產(chǎn)公司 整合推廣： 目前 不詳 項目地址： 人民大道和廣潤路交匯處 基本參數(shù)：占地： 50 余畝地 總 建 面： 約 120200 ㎡（ 7 棟 塔式 高層、 2 棟小高層 ） 總 戶 數(shù)： 約 450 戶 左右 停 車 位：地下 約 200 個 左右 綠 化 率： 15% 定 位： 建始商業(yè)中心 22 該項目目前尚在 建設 階段， 具體推廣還沒有推出，銷售人員籌備中，未有統(tǒng)一的說辭，據(jù)說引進中百倉儲。就當前 建始 的高層住宅市場，還處在發(fā)展的初始階段，雖有 10 多萬方的高層在建項目，但是真正被市場認可的基本沒有，就像多層住宅的均價1700 元 /㎡是經(jīng)過幾年的發(fā)展一步步漲起來的一樣， 恩施 的高層均價目前確實都在 3200 元 /㎡左右，但是絕大部分也都是像多層一樣是通過幾年的時間漲起來的，但是 建始 的 1600 元 /㎡的均價是一步到位，沒有經(jīng)過市場的培育升溫階段，從 長興世紀新城 在售的 多 層項目看，總價在 25 萬以下的還算好賣，但是超過 35 萬的就不太好銷，目前在建的一批高層項目主打戶型均在 120平方以上，就是說每平米在 2020元以下的好賣，每平米在 2500 元以上的，就不太好賣， 業(yè)州廣場、廣潤城 等高層樓盤正是看到了這一點，雖然對外宣稱 2500 元 /㎡的均價，但是都遲遲不開盤正式銷售，一直在試探市場的接受情況，其最后會開出什么樣的價格，或采用什么樣的形式促銷，估計它們還在慎重考慮當中。 景觀優(yōu)越： 即臨主干道 ,又臨商業(yè)中心 ,得天獨厚的門戶地段 ,是本項目獨有。 商業(yè)氛圍差異：周邊擁有成熟的商圈，人氣超強，相關生活配套齊全。 (一 )、目標客戶定位 目標消費者為 : 市區(qū)行政單位政府官員及白領高級打工者 個體工商戶和有一定經(jīng)濟收入的青年置業(yè)者 一部分二次置業(yè)者和農(nóng)場富主 臨近 建始 縣購房落戶者 在 建 始 做生意的外地人 部分投資客戶 煤礦老板 和鄉(xiāng)鎮(zhèn)富主 (二 )目標客戶描述 家人團聚，改善居住環(huán)境；提升自己的身份和地位；交通方便，離自己單位不太遠，易于打理自己的業(yè)務 追求生活品味，提升居住格調；通過改善居住環(huán)境，提高自己的 時尚品味 ，另外可以考慮用于投資 目標消費群購房心理分析 ： (待詳細的市場調查后擬出 ) 區(qū)域環(huán)境和區(qū)域開發(fā) 發(fā)展前景和升值潛力 29 時尚 品質的樓盤個性 (三 )目標客戶區(qū)域分析 (住宅部分 ) 在行政事業(yè)單位任職的中年領導 考慮孩子將來上學的中產(chǎn)階級 （農(nóng)場和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 收入較高的私營業(yè)主及個體工商戶 為 養(yǎng)老做準備將要退休的老干部 (商業(yè)部分 ) 自主經(jīng)營業(yè)主 投資客 外來溫州、武漢、宜昌等大客戶 手中有閑錢的本地投資客 第六章 項目規(guī)劃建議 房屋朝向： 南北向的房子在全國各地都是客戶首選，所以， 本項目 房屋朝向以南北向為主 適合銷售需求 。 車位車庫： 城市化發(fā)展和人們生活水平的提高，使有車一族越來越多，車位問題越來越受到客戶的關注，建議本項目采用地下停車場、底層車庫與社區(qū)內車位相結合的方式解決停車問題。 32 低開高走策略： 低開高走策略指的是利用分期推出房源的方法，在項目亮相初期，一期房源以略低于市場價的價格入市，利用價格杠桿撬動市場，避開入市風險，獲得市場認可后形 成銷售熱潮，緊接著二期再通過拉動價格來獲得開發(fā)利潤的入市定價策略。 日期： （預計 2020 年 12 月 —— 2020 年 2 月） 拉動價格，正式開盤，成交客戶： 取得預售許可證后，馬上一期正式開盤，通過簽訂正式《商品房買賣合同》最后敲定一期客戶，同時封掉一期剩余房源，釋放一期全部售空的信息，拉動價格，開始二期認籌。 物業(yè)管理包裝： 35 外聘一家知名物業(yè)管理公司 或者商業(yè)管理公司 ，或者干脆開發(fā)商自己注冊一家，注冊地點選在上海、 武漢 等大型發(fā)達城市，前期就介入配合銷售目標實現(xiàn)。采用較大版面表現(xiàn)項目的豪氣，廣告風格穩(wěn)重、大氣，著力表現(xiàn)項目的 定位。 第十一章 :圖紙建議 需要商討衛(wèi)生間面積過大，且一層、二層、三層共用一層衛(wèi)生間即可，四層、五層衛(wèi)生間另行安排（需設酒店公寓此安排不太合適） 。 39 合作方案 方案一：全包 4% 全包內容（乙方） 售樓部內部裝修 售樓部辦公設施及辦公用品 廣告宣傳、市場推廣、招商整合費用 人員工資、提成、福利費用 工裝差旅費用 稅費 溢價 20%給予乙方 方案二：分包 % 分包內容 工作人員工資、提成、福利、獎金 工裝、差旅費用 稅費 溢價的 10%給予乙方 方案三：策劃整合 % 40 策劃整合 乙方提供策劃方案 派駐策劃經(jīng)理一名，平面設計一名（ 58 個月） 提供營銷指導培訓 稅費 溢價的 5%給予乙方 東信公司恩 施項目部 2020 年 10 月 16 日星期六 。 如果有可能能否將住宅用梯入口于 5 層入口共用，即直接將 5 層入口延伸至住宅梯入口處，這樣可以加大一層可銷售面積，增加效益不是小數(shù)字，并且一樓的公攤會減少至 最小，市場接受的程度也會高很多 。業(yè)態(tài)要有一定的前瞻性。 三、媒體運用： 報媒：《 恩施日報 》、《 恩施 晚報》等在當?shù)匕l(fā)行量較大且具有