【文章內容簡介】 第 17 頁 共 39 頁 【第三部分 項目開發(fā)必要性與可行 性】 一 、 項目開發(fā)必要性分析 縱觀國內市場快速發(fā)展， XX 的市場建設應與城市規(guī) 劃發(fā)展相適應。市場功能迫切需要轉型升級，以確保 XX 商貿業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面提升的目標。因此，開發(fā)建設一個大規(guī)模、高等級的 建材市場，引導和實現(xiàn) XX 商貿業(yè)轉型升級十分必要。 推動城市現(xiàn)代化進程 目前 XX 正在實施新一輪城市化發(fā)展目標。但現(xiàn)有的建材 市場存在原規(guī)劃設計欠缺，檔次不高，發(fā)展空間逼仄等問題，不僅影響商貿業(yè)發(fā)展，而且直接影響城市發(fā)展規(guī)劃和形象。國際商貿城的建設，通過整合手段，集聚原先分散型市場。既高效利用土地資源，城市規(guī)劃得以從容實施；又以國際化的商貿綜合體，體現(xiàn)良好的城市形象。 確保 XX 商貿持續(xù)發(fā)展 XX 區(qū)域位置優(yōu)越，交通發(fā)達 ，傳統(tǒng)商貿業(yè)活躍。但隨著時代發(fā)展，特別是國內商貿業(yè)迅速發(fā)展， XX 商貿業(yè)存在的“分散低 效”問題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。國際商貿城作為 XX 商貿業(yè)升級換代平臺，以強大的集散輻射功能，確立未來在“市場單體規(guī)模和輻射范圍在周邊縣市有明顯的比較優(yōu)勢”。 高度整合提升現(xiàn)有資源 XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 18 頁 共 39 頁 目前 XX 的市場雖然已經(jīng)形成 少數(shù) 規(guī)模集群。但總體格局處于零散狀態(tài)，集群意義僅為空間組合，而尚未形成互動 提升功能。如前所述， XX 商貿業(yè)正處于面臨競爭擠壓 、 強化自身功能階段。因此，國際商貿城的建設，將充分整合現(xiàn) 有 資源，以規(guī)模化、現(xiàn)代化、功能化、信息化的理念，全面整合與提升 XX商貿業(yè)檔次與格局， 帶動 XX市場整體發(fā)展， 參與未來的競爭。 強化城市核心競爭力 以“綜合型、多功能、一站式”的城市商貿綜合體，打造 XX 現(xiàn)代商貿旗艦 。 以現(xiàn)代的商貿功能，集聚商品品牌 ； 配合政府建設 南譙新區(qū)，完善城市功能，引領 XX 商貿業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展 ；強化 XX 與其周邊城市的 經(jīng)濟綜合競爭力，實現(xiàn)政府對城市經(jīng)濟發(fā)展的目標。 實現(xiàn)區(qū)域社會經(jīng)濟和諧發(fā)展 項目建設期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位 ，全面整合區(qū)域社會經(jīng)濟資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術流整體合一，帶動和提升區(qū)域社會經(jīng)濟可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。 優(yōu)化 XX 的建材市場格局 項目的建設，將具備規(guī)模大、停車面積大、功能全、購物環(huán)境佳、檔次高、顧客群購買力高等特點。將“打造高品質商業(yè)平臺”作為自己的定位，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代市場的模式，全面優(yōu)化 XX 建材市場的整體格局。 XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 19 頁 共 39 頁 綜上所述，本項目的建設既有著及時的現(xiàn)實意義，也有著深遠的戰(zhàn)略意義。 二、項目開發(fā)可行性分析 XX 商貿業(yè)的發(fā)展和繁榮 、 市場高度成熟，與歷史傳承、與政府正確引導、與優(yōu)越的 地理位置 密切相關 。這是項目開發(fā)建設最有利的基礎條件。 依靠政府政策及規(guī)劃 政府已經(jīng)為 XX 商貿業(yè)發(fā)展明確了今后的目標和重點。國際商貿城項目的開發(fā)建設，與政府的發(fā)展目標是完全一致的，充分體現(xiàn)了政府 發(fā)展愿景。作為一個大型的商貿業(yè)平臺，與政府的科學發(fā)展觀協(xié)調同步 是極為重要 的 。 尤其是整合（搬遷、改造等），政府起到關鍵作用。 這是國際商貿城的立項建設的保障。 依托區(qū)位與交通優(yōu)勢 項目位于 XX 中心城區(qū)與南京浦口區(qū)之間。是政府作為與南京“同城發(fā)展”的規(guī)劃導向核心區(qū)域，未來區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 項目接臨的滁寧快速通道是連接 南京浦口區(qū)的重要市際道路， 項目周邊高鐵、高速、輕軌等規(guī)劃建設，使項目輻射圈有效擴大，輻射力有效增強， 對國際商貿城的開發(fā)提供良好的商業(yè)契機和道路交通。 XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 20 頁 共 39 頁 符合 XX 商貿發(fā)展需求 XX 商貿業(yè)發(fā)展歷經(jīng)數(shù)十年，蔚為大觀。但隨著我國商貿業(yè)的發(fā)展， XX 不少 市場普遍存在轉型升級的問題，以適應新形勢發(fā)展的需要。其中包括 XX 整體商貿業(yè)、單體市場，以及廣大經(jīng)營戶，均存在對市場轉型升級 、改善經(jīng)營環(huán)境 的渴求。發(fā)展的需要，為國際商貿城的開發(fā)建設提供了極大空間。 借 助 XX 旺盛的建材需求 “ 大滁城 ” 建設如火如荼進行，城市基礎設施建設 力度不斷加大 ， 大拆遷、大建設創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求 ； 隨著滁寧同城化進程的 加速以及城市發(fā)展的持續(xù)升溫， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資近年來持續(xù)增長 ，呈現(xiàn)出 “ 總量擴張明顯，增勢強勁 ” 的勢頭，供銷量明顯增加 ，今后 5 年中 XX 對建材裝飾材料的需求將持續(xù)增加 。 開發(fā)運營商實力雄厚 商業(yè)地產(chǎn)項目 的開發(fā)運營是一個系統(tǒng)工程 。尤其 作為一個整合區(qū)域資源、承擔社會經(jīng)濟發(fā)展重任的項目，必須由一個資金勢力雄厚、專業(yè)知識豐富、開發(fā)運行經(jīng)驗成熟、責任感強烈的優(yōu)秀團隊實施。為此，我們組 建 了一個由 國內 知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商 組成的實力團隊 ，充分結 合資金、經(jīng)驗、資源于一體 ，共同實施本項目的開發(fā)運營工作。 項目團隊主要由以下幾大股東單位組成，協(xié)調項目的開發(fā)運營。 XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 21 頁 共 39 頁 主要合作 股東單位 成員： 政府大力扶持、市場基礎雄厚、地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，構成了國際商貿城開發(fā)建設 “天時、地利、人和”的完善要素。因此，項目開發(fā)建設完全可行。 XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 22 頁 共 39 頁 【第四部分 項目開發(fā)定位分析】 一、項目名稱 中國 XX國際五金建材商貿城（暫名） 二、項目規(guī)模 總用地面積： 500 畝 一期用地面積： 250 畝 一期建筑面積 ： 約 26 萬平方米 容積率 三、項目選址 安徽省 XX市南譙新區(qū) 四、項目定位原則 ▲ 項目創(chuàng)新原則 創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領城市商業(yè)未來發(fā)展的關鍵。對 作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn) 項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認為，本項目的定位不能 簡單 重復 XX 現(xiàn)有的商業(yè)模式，應在符合市場需求的前提下，借鑒引進國內外先進的商業(yè) 開發(fā) 理念， 追求引導性、主體化的商業(yè)發(fā)展， 全面提升 XX 城市 商業(yè) 品位。 ▲ 引領市場原則 按照“大商貿、大物流”的整體思路， XX 未來的商品專業(yè)市場要站在 整個安徽及未來商貿 市場的高度， 堅持科學可持續(xù)發(fā)展的原則，XX 國際五金建材商貿城項目開發(fā)建議書 第 23 頁 共 39 頁 力求打造具有引領 華東 地區(qū)商貿業(yè) 市場的強勢平臺。 ▲ 資源整合原則 作為 XX 新一代的大型市場，首先必須以有效整合的策略。在符合市場發(fā)展規(guī)律基礎上，重點整合一些缺乏發(fā)展空間的資源，實現(xiàn)XX 商貿市場資源 綜合 利用最佳化。 ▲ 科學發(fā)展原則 隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的 貨物交易 功能。項目的運作應本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項目 將 以 現(xiàn)代理念為指導思 想，在對 XX 及 華東 地區(qū) 商貿業(yè) 整合、提升基礎上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務、物流于一體的現(xiàn)代商貿綜合體。 ▲ 城市經(jīng)營原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展的任務。本項目以規(guī)模 領先、潛力巨大 的特點，建成后必將成為 XX 城市新的 商貿業(yè)標桿 。因此，項目的規(guī)劃設計 、 商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質和形象的高度 ，充分體現(xiàn)以城市為本的理念 。同時，項目定位必須充分考慮 配合 推動 XX 城市“南 擴 ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 ▲ 和諧發(fā)展原則 作為 如此大規(guī)模的商業(yè)項目， 建成后必然對 XX 現(xiàn)有商業(yè)格局 產(chǎn)生重大影響。一方面，項目的建設是城市發(fā)展的需要；另一方面，本項目將對現(xiàn)有 傳統(tǒng)市場商圈 形成沖擊。 項目 將通過全新的定位，以錯位經(jīng)營，共同繁榮的目標，實現(xiàn) XX 城市商業(yè)和諧發(fā)展 、 共贏共榮的目