【正文】 1） 集美大學(xué)灣沿海灣大道的店面已售罄，面積 45— 110 平米，單價(jià)7500— 10500元；沿 23號(hào)規(guī)劃路的店面面積 44— 180平米，單價(jià) 4500— 8000元， 購(gòu)買群體多為當(dāng)?shù)赝顿Y客。 部分項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況 市場(chǎng)出 售金額 市場(chǎng)出 租金額 集美大學(xué)灣 集美 “ 大學(xué)灣 ” 位于集美樂海路，東臨大海，總建設(shè)用地 萬(wàn)平方米，是個(gè)集商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)于一體的大型社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。隨著政府加大對(duì)集美的投入以及集美中心花園、大學(xué)灣、國(guó)建東海岸等一批高起點(diǎn)、高水平規(guī)劃項(xiàng)目成功推出后，集美的房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一個(gè)嶄新的形象。除此，各區(qū)政府也加快區(qū)域建設(shè)的步伐 ，島外逐漸出現(xiàn)一批拆遷安臵房和經(jīng)濟(jì)適用房，如杏林的杏北新城，總用地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房占 50 萬(wàn)平方米之多；而翔安的東方新城與高林某項(xiàng)目分別為 34 萬(wàn)平方米和 50 萬(wàn)平方米的大體量出現(xiàn)，從這些項(xiàng)目的建設(shè)可以預(yù)見政府將會(huì)對(duì)區(qū)域環(huán)境進(jìn)行全面的規(guī)劃，與島內(nèi)如火如荼的形勢(shì)相比，島外的動(dòng)作雖在相對(duì)低調(diào)中進(jìn)行，卻毫無(wú)疑問構(gòu)成了一股推動(dòng)樓市發(fā)展的強(qiáng)大力量。 島外各項(xiàng)市政配套的緊張建設(shè)氣氛，表明未來(lái)島外房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭。且島外土地資源豐富，易于打造精品大盤，并容易營(yíng)造出濃厚的社區(qū)文化。未來(lái)一兩年內(nèi)，由于島內(nèi)市場(chǎng)不再供應(yīng)中小戶型，現(xiàn)存部分小戶型（ 50— 90 平方米）和中小戶型 （ 90— 150 平方米）產(chǎn)品銷售單價(jià)持續(xù)上漲，增加消費(fèi)者的購(gòu)買壓力，持幣觀望的現(xiàn)象較為普遍；同時(shí)由于島內(nèi)土地資源供應(yīng)緊張，高檔樓盤已占據(jù)島內(nèi)樓市的半邊天，高價(jià)位更讓購(gòu)房者望而止步，從而把目光投向島外市場(chǎng)。如今，一些實(shí)力開發(fā)商進(jìn)軍島外樓市，并引入先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。 地上三層 因?yàn)槠渌?xiàng)目單身 公寓不多，這樣 即使招商未能成功，也不擔(dān)心銷售 三層。 （ 2） 產(chǎn)品核心主題：生活購(gòu)物廣場(chǎng) ，確定目標(biāo)客戶。 （ 5） 地上一二 層可與島內(nèi)超市（ 麥當(dāng)老、肯德基、 好又多、沃爾 瑪、新華都、閩客隆、集美等較有名的品牌超市）連手打造集美第一大超市，引進(jìn)主力店帶動(dòng)消費(fèi)群體，可租可售。 （ 2） 產(chǎn)品功能要明確，規(guī)劃上地上 一層 是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分割不同種類銷售區(qū)，如海鮮類、肉禽類、蔬菜類等等；地下 一層為超市 或農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) ，也有不同種類的銷售區(qū)域。 （ 2） 集美是廈門島內(nèi)橋頭堡，高校林立，風(fēng)光秀麗，吸引很多人在此臵業(yè)，投資。 （ 4） 產(chǎn)品的地上二、三層規(guī)劃布局合適市場(chǎng)需要 ，規(guī)劃與市場(chǎng)銜接的上銷售就沒問題，規(guī)劃不好沒賣點(diǎn)就會(huì)成包袱。一為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，二為投資拿租金，當(dāng)然不排除有些看好者炒作。開發(fā)商有開發(fā)過(guò)同 區(qū)域產(chǎn)品“嘉源新城”的商品房，市場(chǎng)口碑不錯(cuò)有可信度。成本預(yù)算上 1680 萬(wàn)的地價(jià)款，加上建安成本估算 1200 萬(wàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、開辦費(fèi)用、稅收等相關(guān)費(fèi)用估算每平方米造價(jià)成本在 3800 元左右，另外增加地下一層使用面積也大大地增加產(chǎn)品的投資回報(bào)率。 （ 4）產(chǎn)品用途有明確的規(guī)劃：地上一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有利于將地下層合理充分的使用，并且衛(wèi)生，干凈。 （ 2）本案周邊住宅小區(qū)林立，人氣很旺帶動(dòng)商業(yè)氣息，利于投資客看好投資價(jià)值和未來(lái)發(fā) 展；對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言有人潮生意也好做，就想持續(xù)經(jīng)營(yíng)，回報(bào)率也就高。 23 號(hào)規(guī)劃路是連接樂海路與印斗路的主路，公交車貫穿整個(gè)集美，是未來(lái)集美區(qū)的中心點(diǎn)。其“包裝盒”均采用白、綠、黃 3 色進(jìn)行設(shè)計(jì)和制 作，強(qiáng)化市場(chǎng)賣點(diǎn)“三張牌”。 最好邀請(qǐng)當(dāng)?shù)胤止軈^(qū)長(zhǎng)、旅游局領(lǐng)導(dǎo)、工商局領(lǐng)導(dǎo) 3 位嘉賓，為嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開業(yè)剪彩。 二、以新聞?dòng)浾卟稍L的方式，系統(tǒng)報(bào)道未來(lái)的嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，以及市場(chǎng)的特色。據(jù)此，擬不定期地開展“綠色周日活動(dòng)”，為提供綠色食品的廠家搭建一個(gè)宣傳、引導(dǎo)和促銷的平臺(tái)，積極倡導(dǎo)綠色的生活方式和消費(fèi)行為。針對(duì)這一發(fā)展趨勢(shì)，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)率先搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，探尋一條社區(qū)配送服務(wù)和網(wǎng)上購(gòu)物配送的新路。該產(chǎn)品的開發(fā)，不僅使我們學(xué)會(huì)辦好市場(chǎng)，而且還使我們學(xué)會(huì)做大市場(chǎng)！ 三、充分發(fā)揮集美特色鴨面線飲食的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整合當(dāng)?shù)乩献痔?hào)名特食品，力爭(zhēng)有 9 個(gè)老字號(hào)入場(chǎng)設(shè)攤，并集中在一塊，形成老字號(hào)攤位“九條龍”的經(jīng)營(yíng)概念，讓老字號(hào)名特食品在現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中煥發(fā)青春。如果通過(guò)前述的“包裝盒”將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使之商品成為當(dāng)?shù)氐摹懊被颉岸Y品”，想必社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益將是十分可觀的。 一、嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大廳進(jìn)門正對(duì)的攤位，應(yīng)由市場(chǎng)物業(yè)管公司自營(yíng)。其袋統(tǒng)一制作為大中小 3 種規(guī)格的塑料薄膜袋，均采用黃底綠字 或白底綠字，上面印有市場(chǎng)物業(yè)管理公司的標(biāo)志和市場(chǎng)投訴電話號(hào)碼。通過(guò)白色、綠色、黃色的運(yùn)用設(shè)計(jì)，力求達(dá)到給人一種整體感和美感，使之感受不到攤主是一個(gè)個(gè)分散的個(gè)體。 （二）開展民主管理活動(dòng)，建立“流動(dòng)衛(wèi)生值日制度”。該委員會(huì)分別由物業(yè)公司、政府部門和攤主代表組成。 為了便于大眾識(shí)別、記憶和傳播，擬將嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的賣點(diǎn)概括為白色、綠色、黃色 3 張牌。由此可以仁者見仁，列舉不少的“希望”。通過(guò)管理者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者三方的融合互動(dòng)，打造出全新的“家”的生活概念，使其“家庭成員”全贏！ 經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，三流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)賣攤位，二流 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租攤位，一流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)樹品牌，超一流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)！因此，嘉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)超一流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的目標(biāo)，成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的樣板、打造農(nóng)貿(mào)物流商業(yè)中心，就必須在“創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)”方面有所作為。我們只有把其當(dāng)著商品精心經(jīng)營(yíng)、當(dāng)著企業(yè)精心管理，才能解決好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“市”與“場(chǎng)”的問題。 縱觀集美現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，大多帶有過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的色彩，往往重“場(chǎng)”輕“市”，很難使管理者與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)一致 起來(lái)，從而讓消費(fèi)者“來(lái)得開心，看得舒心，買得放心”。 水產(chǎn)區(qū) ：主要個(gè)體水產(chǎn)批發(fā)進(jìn)場(chǎng)，品種從高、中、低檔應(yīng)有盡有，品種達(dá) 250 多種，采用室內(nèi)鮮活海鮮水池放養(yǎng)，既可保證商品質(zhì)量，又可增添商場(chǎng)景觀，使顧客購(gòu)物時(shí)可一邊選購(gòu)，一邊欣賞水族趣態(tài)，增添購(gòu)物樂趣。而且隨著城市建設(shè)的發(fā)展，“馬路菜場(chǎng)”逐漸被取締，集中經(jīng)營(yíng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又往往離小區(qū)較遠(yuǎn)，使超市得以迅速發(fā)展。 不想再聞腥臭味 廈門的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有 100 多家，但真正成規(guī)模的并不多。記者問這些菜有沒有經(jīng)過(guò)檢測(cè)，回答大都是否定的，即便有的稱檢測(cè)過(guò)了，也拿不出相關(guān)的檢測(cè)證明。但是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，消費(fèi)者對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提出了更高要求。 有需求就有市場(chǎng)，這就是商機(jī)。不僅如此，其生鮮超市所售物品也為市民尤其是年輕家庭所偏愛。 本土超市有“錢”途 ,“農(nóng)改超”絕對(duì)不是“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”改為“農(nóng)貿(mào)超市”的字面轉(zhuǎn)換。不只是意達(dá)順，今年９月１日，廈門蔬菜公司打出了“民興”菜業(yè)的牌子。這其中很重要的一點(diǎn)是，企業(yè)成為主要責(zé)任人，問題蔬菜，問題肉，問題水產(chǎn)品，顧客一旦遇上，可以直接找超市主辦者索賠。于是，扁擔(dān)隊(duì)異軍突起，嚴(yán)重沖擊市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的利益，最終使得一部分經(jīng)營(yíng)戶退出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。他說(shuō)，“農(nóng)改超”工程的進(jìn)行，將描繪一幅便利凈菜超市遍布廈門，企業(yè)盆盈缽滿，百姓喜逛超市的壯美 據(jù)調(diào)查，全市現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)１４８?jìng)€(gè)，但其布局存在較為嚴(yán)重的不合理性。區(qū)位優(yōu)勢(shì)的有效發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)力量的增強(qiáng)，使集美街道的社會(huì)事業(yè)與城市化發(fā)展日新月異，初具規(guī)模的現(xiàn)代化城建及設(shè)施不僅改寫了小漁村的歷史，而且與典雅獨(dú)特的學(xué)村風(fēng)采相映成趣。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，總量不斷擴(kuò)大，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，文教、旅游、經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)互促。現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為具有十五所學(xué)院、專業(yè)門類齊全、師資力量雄厚的綜合性大學(xué)。校園綠樹成蔭，環(huán)境幽靜，使集美成為中國(guó)歷史上獨(dú)一無(wú)二的學(xué)村。每年接待游客 100 多萬(wàn)人次，許多黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人乃至外國(guó)首腦都在此留下足跡。歸僑、僑眷 4920 人，而旅居海外華僑、華人有 21234 人，分布在 20 多個(gè)國(guó)家。由于同安縣最大的河流東溪至石潯入海，以下的廣闊海灣稱潯江，其西岸延伸至此已經(jīng)是未尾，因此這個(gè)村莊得名“盡尾”或“潯尾”，集美是由“盡尾”、“潯尾”閩南方言白讀諧音而來(lái)的雅稱，此名始于明朝。 實(shí)施廈門海灣型城市 發(fā)展戰(zhàn)略，加快工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，把集美建設(shè)成為生態(tài)型的文教旅游區(qū)和環(huán)保型的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “ 學(xué)在村中，村在學(xué)中 ” 和獨(dú)具的僑鄉(xiāng)文化特色，為投資區(qū)的軟環(huán)境披上了全新霓裳，提升了集美的文化品味和對(duì)外影響力，是福建省文化先進(jìn)區(qū)、一級(jí)達(dá)標(biāo)文明城區(qū)和廈門市精神文明建設(shè)先進(jìn)區(qū)。這里環(huán)境恬靜幽雅，風(fēng)光旖旎，陳嘉庚先生故居、鰲園、歸來(lái)園、李林園、龍舟池、鱷魚園、萬(wàn)寶山觀光果園、學(xué)村建筑群等都是獨(dú)具閩南風(fēng)韻的人文景觀，年旅游人數(shù)近百萬(wàn)人次。目錄 上 篇 廈門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)概況 下 篇 嘉農(nóng)商貿(mào)城項(xiàng)目分析 地點(diǎn)位臵分析……………………………………………………… 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)…………………………………………………………… 產(chǎn)品劣勢(shì)…………………………………………………………… 產(chǎn)品機(jī)會(huì)…………………………………………………………… 產(chǎn)品建議…………………………………………………………… 銷售策略建議……………………………………………………… 企劃操作要點(diǎn)……………………………………………………… 市場(chǎng)調(diào)查分析……………………………………………………… 重 要課題分析……………………………………………………… 產(chǎn)品策略組合……………………………………………………… 廣告推廣思路……………………………………………………… 業(yè)務(wù)策略…………………………………………………………… 集 美 概 況 集美區(qū)位于福建東南沿海，是廈門市六個(gè)行政區(qū)之一，轄有灌口鎮(zhèn)、杏林鎮(zhèn)、后溪鎮(zhèn)、杏林街道、集美街道和僑英街道，面積 270 多平方公里，人口 28 萬(wàn)多人。 集美區(qū)是著名的僑鄉(xiāng)和風(fēng)景旅游區(qū)，旅居海外的僑胞有六萬(wàn)多人。 集美歷史文化積淀極為豐富，擁有文化中心、影劇院、體育館、圖書館、文化廣場(chǎng)等良好的文化設(shè)施。至 2002 年，集美區(qū)引進(jìn)外資項(xiàng)目 610 個(gè)，合同利用外資 億美元，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，集美區(qū)實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主的封閉型經(jīng)濟(jì)向以工業(yè)為主的開放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的歷史性跨越，基本形成了外向型經(jīng)濟(jì)格局。一九五三年以前是隸屬同安縣的一個(gè)小村 莊，居民漁農(nóng)兼半。 集美街道轄區(qū)面積約 平方公里，海岸線 5500