【文章內(nèi)容簡介】 找到正確的道路； ? 角度決定思維方式，是創(chuàng)造差異的途徑 只有站在領導者的角度，才能找到屬于我們的方式，才能夠通過自己的方 式實現(xiàn)差異化競爭。 46 項目定位詮釋 對于中心城的理解 ? 中心城是新的思維方式 以造城的方式引領城市和區(qū)域的發(fā)展，強調前瞻性和先進性的打造，代表 著發(fā)展方向； ? 是城市經(jīng)濟、文化的中心 通過聚集的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，代表了城市經(jīng)濟和文化的發(fā)展水平； ? 是城市成熟、文明的標志 通過發(fā)展帶動了城市的發(fā)展，從而成為城市的標志和名片； ? 是一種可以復制的模式 先有人后有城的開發(fā)模式，是項目開發(fā)的可復制模式，是城市區(qū)域發(fā)展的 可復制模式。 47 項目定位詮釋 關于迎合、超越、引領的策略 ? 這是一種創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的策略 在與競品同質化嚴重的情況下，如何實現(xiàn)競爭優(yōu)勢。打造超越市場發(fā)展水 平的產(chǎn)品，引領市場的發(fā)展方向是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢有效途徑； ? 是前瞻性的體現(xiàn) 打造超越市場發(fā)展水平的產(chǎn)品，引領市場潮流能夠體現(xiàn)項目的前瞻性； ? 是項目成功的關鍵 有選擇的超越，在迎合的基礎上超越，是實現(xiàn)引領策略的關鍵，也是前瞻 性理念成功的關鍵。 48 項目功能定位 以 “ 中心城 ” 為核心理念的、城市地標級的 融匯人文、休閑、商務、居住和時尚功能為一體的 世界級多元復合中心 以高端居住物業(yè)為項目的核心超越點，強調居住物業(yè)的舒適度、功能化及科技環(huán)保化與世界水平的接軌，結合不同時段的核心策略，形成本項目在高檔住宅方面的獨特魅力； 以商業(yè)公建部分作為項目的核心價值體現(xiàn)，通過城市地標式的外在表現(xiàn)形式，聚集世界級商務和品牌的內(nèi)在組成，確立項目世界級多元復合中心的形象和地位。 49 匯報目錄 一、全視角解讀天津 二、項目解讀 三、項目整體定位 四、項目打造建議 五、首開區(qū)專題 50 天津視野 項目聚焦 整體定位 項目打造理念 首開區(qū)專題 ?（一）成功案例經(jīng)驗分享 ?（二）項目七大打造建議 51 成功案例借鑒 （一）東京六本木 （二）深圳華潤萬象城 52 東京六本木 ? 東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心。 ? 該項目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實施的 城市綜合再開發(fā)項目。 占地面積約 萬 m2 ，建筑面積約為 m2,開發(fā)歷時 17年。 ? 先有六本木，后有東京 CBD。 ? 此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術關聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿。 53 ? 設計思想不僅實現(xiàn)了 項目與城市的完美融合 ，在項目本身的設計上更加注重將項目設計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求； ? 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和商業(yè)設施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間。 D街區(qū) B街區(qū) C街區(qū) A街區(qū) ? A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 ? B：中央?yún)^(qū)域為地上 54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術中心。 B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設臵了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 ? C：由 4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調 ? D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構成 東京六本木 —— 規(guī)劃設計 54 東京六本木 —— 業(yè)態(tài) ? “ 山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等 主題商業(yè)設施； ? 森藝術中心 ：六本木綜合開發(fā)項目的 “ 文化都心 ” 象征 ，位于六本木山森大廈 49層至頂層，由美術館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨一無二的巨大的文化綜合體； ? 六本木森大廈 ：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上 54層， 高 238m，并引進了日本國內(nèi)最高水準的網(wǎng)絡和安全設施； ? 住宅樓共 4棟 ，具備了日本國內(nèi)最高水準的抗震性能，平面形式多樣，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇； ? 六本木新城的 空中花園 ，幾乎在每一座 建筑樓頂覆土綠化 ，設臵了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀。 森大廈 55 ? 在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了 200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是 2023年 4月 26日、 27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面 ? “東京國際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。 2023年除了和往年一樣有澀谷會場之外，六本木新城成為主要會場。邀請名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動事件 開業(yè)前預熱成功 電影節(jié)宣傳海報 與旅游業(yè)合作 ? 六本木設計新城在設計之初就進行了周密的市場調研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅行 ? 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年有 200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多 接待參觀考察團 ? 六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預約，六本木新城管理公司負責帶領參觀商業(yè)設施，講解開發(fā)過程 東京六本木 —— 經(jīng)營管理 56 ? 華潤萬象城位于深圳市羅湖區(qū)寶安南路 1881號，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的 大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化的標志性商業(yè)建筑群 。 ? 華潤萬象城項目總占地面積 8萬平方米，總建筑面積 55萬平方米，是深圳最大規(guī)模、最高品質的 現(xiàn)代化商業(yè)和商務中心 ，匯聚了頂級的國際奢侈品品牌。 深圳華潤萬象城 ? 華潤中心打造的都市綜合體模式，擁有購物中心、酒店、寫字樓、住宅、高級公寓、停車場等城市的多重功能，正以其全新的建筑形態(tài)、購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合引領著 城市的時尚風標 。 57 深圳華潤萬象城 —— 整體規(guī)劃 ? 華潤萬象城包含有商業(yè)、辦公、酒店、居住功能 : ? 一期 ： 包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心萬象城、國際標準 5A甲級寫字樓華潤大廈，已于 2023年 12月竣工開業(yè) 。 ? 二期 ：包括五星級商務大酒店君悅酒店、酒店式服務公寓幸福里及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場，于 2023年全面開工建設，目前住宅在售。 寫字樓 商業(yè) 住宅 酒店 一期 二期 58 深圳華潤萬象城 —— 業(yè)態(tài)組合 ? 萬象城 mix： ? 總建筑面積 ，集品牌零售、特色餐飲，娛樂休閑、文化風情為一體，成功打造了深圳富有文化品位和主題特色的商業(yè)中心。 ? 華潤大廈： ? 國際標準 5A甲級寫字樓，共 29層，辦公面積約 ，以金融機構及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標客戶，已有近 40家國際金融機構及國內(nèi)外大型企業(yè)進駐華潤大廈。 ? 君悅酒店： ? 君悅酒店設有 400間豪華客房及套房，由國際著名設計公司 Wilson Associates 擔任室內(nèi)設計，為客人提供舒適的休閑享受。 ? 幸福里： ? 住宅部分由 3棟 49層的塔樓組成，總建筑面積約 11萬平方米， 93189㎡ 的 24房戶型及 518530㎡的頂層 Penthouse，定位為“以居住為主導功能，具備商務特征的城市資源型高尚住宅”。 59 ? 都市綜合體開發(fā)模式： ? 與世界發(fā)達國家的城市發(fā)展方向一致，華潤中心采用更集約、更高效的“都市綜合體”的開發(fā)模式 ,將各功能優(yōu)化組合，達到聚集規(guī)模的效應，使各功能部分間相互依存、高效統(tǒng)一，帶來機會成本，降低投資風險并已。 ? 經(jīng)陸續(xù)在杭州、沈陽、成都、大連、南寧、鄭州、南京等城市開始復制以“萬象城”為主力品牌的都市綜合體項目。 深圳華潤萬象城 —— 開發(fā)模式 酒店 商業(yè) 公寓 辦公 品質帶動與提升 高端居住需求 間接消費力 消費力 配套 辦公需求 綜合開發(fā)、以商業(yè)樹立品牌的“萬象城”模式，已經(jīng)成為華潤全國復制的都市綜合體開發(fā)模式。 60 成功案例借鑒 開放式、趣味性、可參與式設計，強調項目與城市的融合，項目體現(xiàn)城市特殊氣質； 住宅、商業(yè)、休閑、娛樂、辦公等多功能相結合、高端定位，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求； 以商業(yè)的打造和運營樹立項目品牌，帶動其他物業(yè)的發(fā)展； 站在引領區(qū)域發(fā)展的視角，前瞻性的產(chǎn)品設計，滿足客戶改善居住、商住兩用及商務居住等多重需求。 61 中糧城打造 基于案例研究的兩點結論： 以商業(yè)的打造和運營樹立項目 品牌，帶動其他物業(yè)的發(fā)展； 此開發(fā)思路需要區(qū)域價值相對 成熟，前期大量投入。 基于項目定位的兩點結論： 強調前瞻性的思維，以及迎合、 超越、引領的方式； 強調中心城概念的落地，及其 營銷實現(xiàn)。 中糧城七大打造建議 62 中糧城打造 中糧 〃 中糧城打造建議： ?（一）打造一種核心氣質 ?（二）演繹兩種社會角色 ?（三）實現(xiàn)三大價值升級 ?（四）遵循四個內(nèi)部特性 ?（五）營造五大復合功能 ?（六）集聚六類全球精英 ?（七）構筑七線營銷體系 63 （一）打造一種核心氣質 中糧城 〃 一種 全面超越 的 精神領袖氣質 ！ – 因為，基于對本項目前瞻性的思考，搶占城市和區(qū)域的制高點是本項目成功的關鍵，是中心城概念應有的氣質。 64 （二）演繹兩種社會角色 強化城市運營商角色 —— 引領區(qū)域發(fā)展 以 “中心城”的開發(fā)理念，擔負起引領區(qū)域發(fā)展的重任，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益統(tǒng)一，塑造中糧品牌形象。 65 （二）演繹兩種社會角色 兼顧地產(chǎn)開發(fā)商角色 —— 實現(xiàn)市場利益 打造出迎合市場需求的產(chǎn)品，滿足不同類型客戶對居住空間、休閑空間、購物空間、辦公空間的需求。 66 （三）實現(xiàn)三大價值升級 產(chǎn)品力升級是樹立項目形象，實施競爭策略的關鍵 ? 通過產(chǎn)品的升級，包括戶型、面積、裝修等等方面，起到帶動整體 市場產(chǎn)品進步的作用； ? 以由細節(jié)到全面的產(chǎn)品力超越，體現(xiàn)項目的前瞻性，創(chuàng)造項目的競 爭優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品力的打造，與現(xiàn)在市場主流接軌，進而逐步升級是迎合、超 越、引領策略的主要構成之一。 67 （三）實現(xiàn)三大價值升級 產(chǎn)品功能升級是實現(xiàn)項目多元復合的重要途徑 ? 通過產(chǎn)品的功能升級，由單一物業(yè)業(yè)態(tài)向多元復合業(yè)態(tài)升級，在功 能層面實現(xiàn)項目定位； ? 產(chǎn)品功能的升級應注重業(yè)態(tài)類型和節(jié)奏，住宅可實現(xiàn)前期獲利，但 后期可實現(xiàn)高溢價，而公建商業(yè)等業(yè)態(tài)若時機不對可能帶來嚴重的 后果； ? 產(chǎn)品的各功能之間存在聯(lián)系，掌握各功能的內(nèi)部關系，實現(xiàn)互相促 進有機互動。 68 （三）實現(xiàn)三大價值升級 產(chǎn)品理念升級是體現(xiàn)項目前瞻性的重點 ? 城市和區(qū)域價值的標桿，未來發(fā)展方向的引領者，項目地位定位決 定了超越目前市場水準的打造要求； ? 以世界標準衡量項目打造標準，在項目打造的過程中強化世界標準 展現(xiàn)全面的超越，包括產(chǎn)品力及產(chǎn)品理念； ? 綠色、低碳、環(huán)保的產(chǎn)品理念是未來城市發(fā)展的主流，引入本項目 的打造理念，體現(xiàn)前瞻性。 69 （四）遵循四個內(nèi)部特性 ? 不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群； ? 兼顧不同時段對項目各個功能的不同使用。 土地使用均衡性 70 （四）遵循四個內(nèi)部特性 空間連續(xù)性 ? 平面的連續(xù)：通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響 整體效果； ? 立面的連續(xù)：要保持項目內(nèi)建筑物的風格統(tǒng)一，就要使立面有 連續(xù)性； ? 空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下 和地面多層次的空間體系。 71 （四）遵循四個內(nèi)部特性 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 ? 內(nèi)部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡的建 立，使各功能建筑體有機結合； ? 對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響項目 內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。 72 （四）遵循四個內(nèi)部特性 巨大的社會效應 /升值潛力 ? 因所處的城市位臵和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的 名片，產(chǎn)生巨大的社會效應； ? 同時作為地產(chǎn)物業(yè)，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也 具有升值潛力。 73 （五）營造五大復合功能 ?以高端居住物業(yè)為項目的核心超越點，強調居住物業(yè)的舒適度、功能化及科技環(huán)?；c世界水平的接軌，形成本項目在高檔住宅方面的獨特魅力； ?戶型設計多樣，滿足了從工作室到高端改善、商務居住等多種多樣的選擇。