【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、“鏈” 的市場(chǎng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，更加完善的各類服務(wù)配套，將引起 巨大的商業(yè)磁場(chǎng)效應(yīng) 。 （ 1） .項(xiàng)目所在區(qū)域條件 （ 2） .項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件 ①通榆北路 （ 204國(guó)道） ◎通榆北路開拓工程即將實(shí)施，目前正進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)進(jìn)程； ◎項(xiàng)目招標(biāo)預(yù)計(jì)在 2023年底結(jié)束，計(jì)劃 2023年開始動(dòng)工； ◎整改后最寬處 80米，最窄處 60米，南北雙向 4車道。 ②除了占據(jù) 204國(guó)道的臨街優(yōu)勢(shì)，海安華中五金機(jī)電城緊鄰 202 省道、海防公路、沿海高速、通揚(yáng)運(yùn)河、臨近海安火車客運(yùn) 站和二級(jí)編組貨運(yùn)站，居海安城市規(guī)劃市場(chǎng)群的龍頭地位，占 盡發(fā)展先機(jī) 。 ③華中五金機(jī)電城距海安縣中心區(qū)不到 3公里，僅 5分鐘車程。 ④據(jù)海安汽車客運(yùn)站僅 1公里，至此出發(fā)乘車可直達(dá)上海、南通、 鹽城、泰州、無(wú)錫等發(fā)達(dá)地區(qū)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 （ 1）項(xiàng)目緊臨海安火車站和汽車客運(yùn)中心，屬海安汽車站 CBD范圍。 （ 2）項(xiàng)目緊臨 204國(guó)道邊，周邊道路交通極為便捷，未來(lái)發(fā)展前景可觀。 （ 3）項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，便于整體開發(fā)，規(guī)模效應(yīng)明顯，功能齊全。 （ 4）項(xiàng)目定位明確，填補(bǔ)了海安乃至蘇中大型五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng) 的空缺 與奧華國(guó)際裝飾城、汽車城、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等專業(yè)性市場(chǎng)形成集聚 效應(yīng)。 （ 5）本案項(xiàng)目的獨(dú)立商業(yè)鋪面大部分為 12層，單套面積在 6070平方米 左右，未來(lái)銷售容易控制單套總價(jià)，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群。 （ 6）目前對(duì)商品住房的投資行為打擊力度較大，投資商鋪成為投資者的首 選目標(biāo)之一。 （ S） （ W） （ 1）拆遷戶未完全搬走，影響項(xiàng)目進(jìn)程、整體形象和未來(lái)項(xiàng)目的銷售和 經(jīng)營(yíng)。 （ 2）市場(chǎng)內(nèi)部分業(yè)態(tài)的設(shè)置可能與周邊市場(chǎng)相重疊，經(jīng)營(yíng)和壓力和競(jìng)爭(zhēng) 較大。 （ 3）項(xiàng)目前期推廣不足，市場(chǎng)影響力不大。 （ 4）本案項(xiàng)目 2號(hào)房每套商業(yè)物業(yè)實(shí)際均為 13層，且內(nèi)樓梯在建筑平 面設(shè)計(jì)中布置的位置會(huì)導(dǎo)致該套商業(yè)物業(yè)失去使用價(jià)值。 （ 1）海安及項(xiàng)目周邊交通配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，帶動(dòng)海安經(jīng)濟(jì)騰飛。 （ 2）海安為五金機(jī)電工業(yè)重鎮(zhèn)，周邊目前沒有大型的五金機(jī)電專業(yè)市 場(chǎng)，本案的面世將整合各類業(yè)態(tài)資源，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，促進(jìn)市場(chǎng) 的流通。 （ 3）本項(xiàng)目 28幢商業(yè)綜合體將成為海安的第一標(biāo)高建筑，也會(huì)極大提 高項(xiàng)目的知名度。 （ 4）周邊的新建小區(qū)較多，可匯集人氣，帶動(dòng)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展。 （ 5）東部沿海地區(qū)的城市化進(jìn)程的加快及經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的發(fā)展，五 金機(jī)電產(chǎn)品的市場(chǎng)廣闊，需求量大。 （ 6）海安當(dāng)?shù)卣叩姆龀旨案黜?xiàng)招商政策的優(yōu)惠。 （ 0） （ T） （ 1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分散了客戶資源，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 。 （ 2）海安專業(yè)市場(chǎng)眾多，投資客選擇余地大。 三、項(xiàng)目規(guī)劃建議： 從項(xiàng)目總平圖中可以看見，項(xiàng)目規(guī)劃中在商業(yè)市場(chǎng)區(qū)與配 套居住區(qū)北部結(jié)合處設(shè)置了一塊“金屬材料區(qū)”，用于模 具和工業(yè)鋼材的加工和堆放，這一設(shè)置極大影響了日后配 套居住區(qū)的宜居品質(zhì)，不僅影響了就近住宅的價(jià)格，也會(huì) 給居住者帶來(lái)噪音、粉塵、異味等的極大干擾，因而我司 建議將這一塊空地區(qū)域與圖中上側(cè)的金屬材料區(qū)互換，這 樣既不影響項(xiàng)目的整體規(guī)劃要求，也有效提升了項(xiàng)目品質(zhì)。 所指區(qū)域 所指區(qū)域 整改后效果 整改前效果 建議將配套居住區(qū)的住宅一部分調(diào)整成小高層，擴(kuò)大綠化 面積，提升住宅品質(zhì)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 取消，擴(kuò)大綠化面積 改為 11層 改為 11層 建議一期 1號(hào)、 2號(hào)樓 3層商業(yè)物業(yè)加以改進(jìn) 一層商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)深只有 ，而層數(shù)為 3層，整套商業(yè)物業(yè)的價(jià)值得不到體現(xiàn) 建議：修改 2號(hào)樓平面， 2號(hào)樓每 套商業(yè)物業(yè)也只設(shè) 12層。第 3層 全部貫通，設(shè)單獨(dú)樓梯上下，并 按消防要求設(shè)置樓梯間，并向當(dāng) 地政府申請(qǐng)爭(zhēng)取 3層可獨(dú)立出售。 這樣雖然有可能在平面布置上占 有 12個(gè)鋪面，但能最大地體現(xiàn)整 個(gè) 2號(hào)樓的商業(yè)價(jià)值和銷售價(jià)值。 四、中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與趨勢(shì) 現(xiàn)代流通業(yè)的定義 （ 1） 現(xiàn)代流通業(yè)是指以商品流通和為商品流通提供服務(wù)為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)，主要包括批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，并涉及交通運(yùn)輸業(yè)等。 （ 2） 現(xiàn)代流通業(yè)通過廣泛采用現(xiàn)代技術(shù)和先進(jìn)的管理模式，對(duì)傳統(tǒng)流通形態(tài)進(jìn)行改造、創(chuàng)新和發(fā)展，代表流通業(yè)未來(lái) 的 發(fā)展方向。 （ 3） 現(xiàn)代流通業(yè)是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力、整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要途徑。 市場(chǎng)的起源和形成 （ 1）市場(chǎng)是人們定期聚集在一起買賣商品的活動(dòng)場(chǎng)所。 （ 2）市場(chǎng)是隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)財(cái)富的增加，人口的增長(zhǎng)，居民聚集地的形成而形成。 （ 3）由于人們的活動(dòng)半徑不斷增大，市場(chǎng)的功能也不斷完善。 （ 4）現(xiàn)代社會(huì)中市場(chǎng)不再僅是承擔(dān)著商品流通的責(zé)任，而且還包括了資源的聚集、重新分配、發(fā)散等各項(xiàng)職能。 中國(guó)商品市場(chǎng)的發(fā)展階段 （ 1）生產(chǎn)尋找市場(chǎng)階段（ 19791989） 。改革開放以后我國(guó)三級(jí)站配給體制開 始變革。小企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品需要通過集貿(mào)市場(chǎng)開展銷售，形成了集貿(mào)市場(chǎng)。 （ 2）產(chǎn)業(yè)支撐市場(chǎng)階段（ 19891999） 。隨著批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，一些生產(chǎn)企業(yè) 開始產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降暮献鳎纬闪水a(chǎn)業(yè)集群，并通過代理商、經(jīng)銷商的模式推 動(dòng)了批發(fā)市場(chǎng)的建立。 （ 3）產(chǎn)業(yè)互動(dòng)市場(chǎng)階段（ 19992023） 。由于產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)的同步提升和品牌商 品以及品牌市場(chǎng)的形成，市場(chǎng)的集聚作用拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模不斷壯大， 反過來(lái)，促進(jìn)了專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 （ 4）市場(chǎng)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)階段（ 2023— ） 。即中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)新的十年， 由于專業(yè)市場(chǎng)本身產(chǎn)業(yè)鏈的形成和網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)不是單純的 物業(yè)提供商，而是綜合功能服務(wù)商。 華中五金機(jī)電城正是處于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代快速發(fā)展時(shí)期的第五代服務(wù)導(dǎo)向型市場(chǎng) 中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈 （ 1） 中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)基本按照生產(chǎn)和銷售類型劃分為兩種類型：產(chǎn)地型專業(yè)市 場(chǎng)和集散型專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)的類型不同、產(chǎn)業(yè)的定位就不同，發(fā)展的模 式也不同。 （ 2） 中國(guó)的義烏、永康、紹興、虎門、石獅、常熟、盛澤等屬于產(chǎn)地型專業(yè) 市場(chǎng)；而中國(guó)的七浦路、大紅門、荷花池、朝天門、四季青、白馬、五 愛等屬于集散型專業(yè)市場(chǎng)。 （ 3） 從專業(yè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)看，產(chǎn)地型市場(chǎng)將進(jìn)一步著重市場(chǎng)的核心化；集 散型市場(chǎng)將進(jìn)一步著力市場(chǎng)區(qū)域化。 （ 4） 產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng)大多集中在品牌孵化、專業(yè)批發(fā)領(lǐng)域；而集散型 專業(yè)市場(chǎng)大多開始了區(qū)域代理、批零結(jié)合領(lǐng)域。 中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的模式轉(zhuǎn)型 （ 1）中國(guó)商品市場(chǎng)經(jīng)歷了三次大型模式轉(zhuǎn)型浪潮； （ 2）第一次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1979年以后的中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)生了 具有中國(guó)特色的批發(fā)市場(chǎng)，培育了一批商品批發(fā)商； （ 3）第二次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1999年以后的中國(guó)多元經(jīng)濟(jì)條件下，形成了 具有中國(guó)主體的專業(yè)市場(chǎng)，培養(yǎng)了一群商業(yè)地產(chǎn)商； （ 4）第三次模式轉(zhuǎn)型浪潮在進(jìn)入 2023年之后的世界性網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下，形 成了具有虛實(shí)結(jié)合的網(wǎng)品市場(chǎng)，將培育一代商貿(mào)運(yùn)營(yíng)商。 第三部分 華中五金機(jī)電城項(xiàng)目定位 一、本案項(xiàng)目定位的四大基本條件 隨著海安縣的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的各地投資商 涌入海安，促進(jìn)和加快了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且刺激海安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 華中五金機(jī)電城的地理位置，具有很強(qiáng)的可塑性。有利于營(yíng)造產(chǎn)品的唯一性， 獨(dú)特性和專業(yè)性，使整個(gè)項(xiàng)目具有較高的投資潛力。 海安雖有五金之鄉(xiāng)的稱譽(yù)，各類五金機(jī)電制造企業(yè)和五金機(jī)電商鋪眾多，但 卻缺少一個(gè)專業(yè)性、綜合性及展示與銷售一站式的五金機(jī)電市場(chǎng)。 目前海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)騰飛的階段，消費(fèi)市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)呼吁 能有一個(gè)專業(yè)性、目的性較強(qiáng)的五金機(jī)電市場(chǎng)來(lái)滿足當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的生產(chǎn)、 生活對(duì)五金機(jī)電產(chǎn)品購(gòu)買的需求。 二、本案項(xiàng)目定位的最基礎(chǔ)原則 確保項(xiàng)目后期成功運(yùn)營(yíng)和招商 三、本案項(xiàng)目定位四項(xiàng)基本原則 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各類專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)必將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)格局，在專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的定位中必須堅(jiān)持以下四項(xiàng)定位原則，才能保證項(xiàng)目的健康發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)的原則：解決專業(yè)市場(chǎng)的后期運(yùn)營(yíng)和招商問題。本案項(xiàng)目所在地 海安各類五金機(jī)電制造業(yè)和五金機(jī)電商鋪眾多。 物流通暢的原則： 作為專業(yè)市場(chǎng)，首先要具備通暢的交通網(wǎng)絡(luò)。地理位置 是流通的基礎(chǔ)，只有大交通才有大流通。本案項(xiàng)目地處 204國(guó)道旁，到沿海高速、啟楊高速僅需 10分鐘的車程， 到上海、南京等長(zhǎng)三角主要城市最遠(yuǎn)也只有約 2小時(shí)的車 程，交通極為便捷。 市場(chǎng)發(fā)展的原則： 市場(chǎng)建設(shè)應(yīng)以中、長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以合理的業(yè)態(tài) 完成市場(chǎng)互補(bǔ)的布局，真正為專業(yè)市場(chǎng)建立完善的配套服 務(wù)體系，這樣專業(yè)市場(chǎng)才能做強(qiáng)做大。本案項(xiàng)目不僅設(shè)有 市場(chǎng)交易區(qū)，還設(shè)有倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和居住配套 區(qū)，能滿足市場(chǎng)內(nèi)各類商戶經(jīng)營(yíng)、居住生活、休閑的需要。 市場(chǎng)商圈原則： 大型的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)由簡(jiǎn)單 “中轉(zhuǎn) ”功能邁向集 “中轉(zhuǎn) ”“積聚 ” 的復(fù)合型功能。本案項(xiàng)目將和周邊的奧華國(guó)際裝飾城、汽 車城等專業(yè)性市場(chǎng)連成一片，形成“群”、“市”、“鏈” 的市場(chǎng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，更加完善的各類服務(wù)配套，將引起巨 大的商業(yè)磁場(chǎng)效應(yīng)。 四、項(xiàng)目定位 根據(jù)項(xiàng)目定位的基本條件、最基礎(chǔ)原則及四項(xiàng)基本原則，本案項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)具備的功能是： 以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場(chǎng)和物流結(jié)合的現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)園區(qū)； 以 “五金機(jī)電”為經(jīng)營(yíng)主題的商貿(mào)市場(chǎng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、生活配套區(qū)、商 務(wù)辦公區(qū)、餐飲美食區(qū)、休閑娛樂區(qū)六大功能， 建成后將成功能齊全 的城市一站式商貿(mào)綜合體； 是立足于海安，輻射蘇中乃至整個(gè)華中的五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。 根據(jù)以上的功能，本案項(xiàng)目的整體定位為： 華中新生代一站式五金機(jī)電交易中心 本案項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 在項(xiàng)目的推廣中，只有找準(zhǔn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，才能有效的針對(duì)項(xiàng)目采取不同的推廣策略，并制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略和營(yíng)銷方案。因此我們根據(jù)本案項(xiàng)目的總體形象定位，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)客戶群進(jìn)行了較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和分析： （ 1）海安縣內(nèi)的五金機(jī)電類經(jīng)營(yíng)戶： 這部分客戶群體是本案項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶。 根據(jù)前文所述的市場(chǎng)調(diào)研： ●目前海安縣五金機(jī)電商鋪呈現(xiàn)零散式的特點(diǎn)，大多以沿街鋪位為主，沒有 呈現(xiàn)集中專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)； ●目前海安縣五金機(jī)電商鋪大多只租不售，多數(shù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的業(yè)主每年要付出 不菲的租金，相對(duì)而言，不如擁有自有