【文章內(nèi)容簡介】 、“鏈” 的市場服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，更加完善的各類服務(wù)配套，將引起 巨大的商業(yè)磁場效應(yīng) 。 （ 1） .項目所在區(qū)域條件 （ 2） .項目所在區(qū)域交通條件 ①通榆北路 （ 204國道） ◎通榆北路開拓工程即將實施，目前正進行項目招標進程； ◎項目招標預(yù)計在 2023年底結(jié)束，計劃 2023年開始動工； ◎整改后最寬處 80米，最窄處 60米，南北雙向 4車道。 ②除了占據(jù) 204國道的臨街優(yōu)勢，海安華中五金機電城緊鄰 202 省道、海防公路、沿海高速、通揚運河、臨近海安火車客運 站和二級編組貨運站，居海安城市規(guī)劃市場群的龍頭地位，占 盡發(fā)展先機 。 ③華中五金機電城距海安縣中心區(qū)不到 3公里，僅 5分鐘車程。 ④據(jù)海安汽車客運站僅 1公里，至此出發(fā)乘車可直達上海、南通、 鹽城、泰州、無錫等發(fā)達地區(qū)。 二、項目 SWOT分析 （ 1）項目緊臨海安火車站和汽車客運中心，屬海安汽車站 CBD范圍。 （ 2）項目緊臨 204國道邊，周邊道路交通極為便捷，未來發(fā)展前景可觀。 （ 3）項目地塊規(guī)模較大，便于整體開發(fā)，規(guī)模效應(yīng)明顯，功能齊全。 （ 4）項目定位明確，填補了海安乃至蘇中大型五金機電專業(yè)市場 的空缺 與奧華國際裝飾城、汽車城、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等專業(yè)性市場形成集聚 效應(yīng)。 （ 5）本案項目的獨立商業(yè)鋪面大部分為 12層，單套面積在 6070平方米 左右，未來銷售容易控制單套總價，擴大目標客戶群。 （ 6）目前對商品住房的投資行為打擊力度較大，投資商鋪成為投資者的首 選目標之一。 （ S） （ W） （ 1）拆遷戶未完全搬走，影響項目進程、整體形象和未來項目的銷售和 經(jīng)營。 （ 2）市場內(nèi)部分業(yè)態(tài)的設(shè)置可能與周邊市場相重疊，經(jīng)營和壓力和競爭 較大。 （ 3）項目前期推廣不足，市場影響力不大。 （ 4）本案項目 2號房每套商業(yè)物業(yè)實際均為 13層，且內(nèi)樓梯在建筑平 面設(shè)計中布置的位置會導(dǎo)致該套商業(yè)物業(yè)失去使用價值。 （ 1）海安及項目周邊交通配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，帶動海安經(jīng)濟騰飛。 （ 2）海安為五金機電工業(yè)重鎮(zhèn)，周邊目前沒有大型的五金機電專業(yè)市 場，本案的面世將整合各類業(yè)態(tài)資源，填補市場空白，促進市場 的流通。 （ 3）本項目 28幢商業(yè)綜合體將成為海安的第一標高建筑，也會極大提 高項目的知名度。 （ 4）周邊的新建小區(qū)較多，可匯集人氣，帶動區(qū)域未來的發(fā)展。 （ 5）東部沿海地區(qū)的城市化進程的加快及經(jīng)濟持續(xù)、快速的發(fā)展，五 金機電產(chǎn)品的市場廣闊，需求量大。 （ 6）海安當?shù)卣叩姆龀旨案黜椪猩陶叩膬?yōu)惠。 （ 0） （ T） （ 1）競爭對手分散了客戶資源，市場競爭越來越激烈 。 （ 2）海安專業(yè)市場眾多，投資客選擇余地大。 三、項目規(guī)劃建議： 從項目總平圖中可以看見，項目規(guī)劃中在商業(yè)市場區(qū)與配 套居住區(qū)北部結(jié)合處設(shè)置了一塊“金屬材料區(qū)”，用于模 具和工業(yè)鋼材的加工和堆放，這一設(shè)置極大影響了日后配 套居住區(qū)的宜居品質(zhì)，不僅影響了就近住宅的價格，也會 給居住者帶來噪音、粉塵、異味等的極大干擾，因而我司 建議將這一塊空地區(qū)域與圖中上側(cè)的金屬材料區(qū)互換，這 樣既不影響項目的整體規(guī)劃要求，也有效提升了項目品質(zhì)。 所指區(qū)域 所指區(qū)域 整改后效果 整改前效果 建議將配套居住區(qū)的住宅一部分調(diào)整成小高層，擴大綠化 面積，提升住宅品質(zhì)和項目價值。 取消，擴大綠化面積 改為 11層 改為 11層 建議一期 1號、 2號樓 3層商業(yè)物業(yè)加以改進 一層商業(yè)經(jīng)營進深只有 ，而層數(shù)為 3層，整套商業(yè)物業(yè)的價值得不到體現(xiàn) 建議：修改 2號樓平面， 2號樓每 套商業(yè)物業(yè)也只設(shè) 12層。第 3層 全部貫通，設(shè)單獨樓梯上下，并 按消防要求設(shè)置樓梯間，并向當 地政府申請爭取 3層可獨立出售。 這樣雖然有可能在平面布置上占 有 12個鋪面，但能最大地體現(xiàn)整 個 2號樓的商業(yè)價值和銷售價值。 四、中國專業(yè)市場的發(fā)展與趨勢 現(xiàn)代流通業(yè)的定義 （ 1） 現(xiàn)代流通業(yè)是指以商品流通和為商品流通提供服務(wù)為經(jīng)營內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)，主要包括批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、倉儲業(yè)，并涉及交通運輸業(yè)等。 （ 2） 現(xiàn)代流通業(yè)通過廣泛采用現(xiàn)代技術(shù)和先進的管理模式，對傳統(tǒng)流通形態(tài)進行改造、創(chuàng)新和發(fā)展，代表流通業(yè)未來 的 發(fā)展方向。 （ 3） 現(xiàn)代流通業(yè)是提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效率、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、培育新的經(jīng)濟增長點、增強綜合競爭力、整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序、完善市場經(jīng)濟體制的重要途徑。 市場的起源和形成 （ 1）市場是人們定期聚集在一起買賣商品的活動場所。 （ 2）市場是隨著社會的發(fā)展，社會財富的增加，人口的增長，居民聚集地的形成而形成。 （ 3）由于人們的活動半徑不斷增大，市場的功能也不斷完善。 （ 4）現(xiàn)代社會中市場不再僅是承擔著商品流通的責(zé)任，而且還包括了資源的聚集、重新分配、發(fā)散等各項職能。 中國商品市場的發(fā)展階段 （ 1）生產(chǎn)尋找市場階段（ 19791989） 。改革開放以后我國三級站配給體制開 始變革。小企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品需要通過集貿(mào)市場開展銷售，形成了集貿(mào)市場。 （ 2）產(chǎn)業(yè)支撐市場階段（ 19891999） 。隨著批發(fā)市場的發(fā)展，一些生產(chǎn)企業(yè) 開始產(chǎn)業(yè)鏈式的合作，形成了產(chǎn)業(yè)集群，并通過代理商、經(jīng)銷商的模式推 動了批發(fā)市場的建立。 （ 3）產(chǎn)業(yè)互動市場階段（ 19992023） 。由于產(chǎn)業(yè)與市場的同步提升和品牌商 品以及品牌市場的形成，市場的集聚作用拉動產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模不斷壯大， 反過來，促進了專業(yè)市場發(fā)展。 （ 4）市場引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)階段（ 2023— ） 。即中國專業(yè)市場正在進入一個新的十年， 由于專業(yè)市場本身產(chǎn)業(yè)鏈的形成和網(wǎng)絡(luò)市場的發(fā)展，市場已經(jīng)不是單純的 物業(yè)提供商，而是綜合功能服務(wù)商。 華中五金機電城正是處于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代快速發(fā)展時期的第五代服務(wù)導(dǎo)向型市場 中國專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈 （ 1） 中國專業(yè)市場基本按照生產(chǎn)和銷售類型劃分為兩種類型：產(chǎn)地型專業(yè)市 場和集散型專業(yè)市場，市場的類型不同、產(chǎn)業(yè)的定位就不同，發(fā)展的模 式也不同。 （ 2） 中國的義烏、永康、紹興、虎門、石獅、常熟、盛澤等屬于產(chǎn)地型專業(yè) 市場；而中國的七浦路、大紅門、荷花池、朝天門、四季青、白馬、五 愛等屬于集散型專業(yè)市場。 （ 3） 從專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型趨勢看，產(chǎn)地型市場將進一步著重市場的核心化；集 散型市場將進一步著力市場區(qū)域化。 （ 4） 產(chǎn)地型專業(yè)市場大多集中在品牌孵化、專業(yè)批發(fā)領(lǐng)域；而集散型 專業(yè)市場大多開始了區(qū)域代理、批零結(jié)合領(lǐng)域。 中國專業(yè)市場的模式轉(zhuǎn)型 （ 1）中國商品市場經(jīng)歷了三次大型模式轉(zhuǎn)型浪潮； （ 2）第一次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1979年以后的中國市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)生了 具有中國特色的批發(fā)市場，培育了一批商品批發(fā)商； （ 3）第二次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1999年以后的中國多元經(jīng)濟條件下，形成了 具有中國主體的專業(yè)市場，培養(yǎng)了一群商業(yè)地產(chǎn)商； （ 4）第三次模式轉(zhuǎn)型浪潮在進入 2023年之后的世界性網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟條件下，形 成了具有虛實結(jié)合的網(wǎng)品市場，將培育一代商貿(mào)運營商。 第三部分 華中五金機電城項目定位 一、本案項目定位的四大基本條件 隨著海安縣的各項經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，越來越多的各地投資商 涌入海安，促進和加快了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，并且刺激海安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 華中五金機電城的地理位置，具有很強的可塑性。有利于營造產(chǎn)品的唯一性， 獨特性和專業(yè)性，使整個項目具有較高的投資潛力。 海安雖有五金之鄉(xiāng)的稱譽，各類五金機電制造企業(yè)和五金機電商鋪眾多，但 卻缺少一個專業(yè)性、綜合性及展示與銷售一站式的五金機電市場。 目前海安經(jīng)濟的發(fā)展已進入一個騰飛的階段，消費市場和生產(chǎn)資料市場呼吁 能有一個專業(yè)性、目的性較強的五金機電市場來滿足當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的生產(chǎn)、 生活對五金機電產(chǎn)品購買的需求。 二、本案項目定位的最基礎(chǔ)原則 確保項目后期成功運營和招商 三、本案項目定位四項基本原則 隨著市場經(jīng)濟快速發(fā)展，各類專業(yè)市場的建設(shè)必將成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)力量，面對競爭日益激烈的市場格局，在專業(yè)市場建設(shè)的定位中必須堅持以下四項定位原則，才能保證項目的健康發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)的原則：解決專業(yè)市場的后期運營和招商問題。本案項目所在地 海安各類五金機電制造業(yè)和五金機電商鋪眾多。 物流通暢的原則： 作為專業(yè)市場，首先要具備通暢的交通網(wǎng)絡(luò)。地理位置 是流通的基礎(chǔ)，只有大交通才有大流通。本案項目地處 204國道旁，到沿海高速、啟楊高速僅需 10分鐘的車程， 到上海、南京等長三角主要城市最遠也只有約 2小時的車 程，交通極為便捷。 市場發(fā)展的原則： 市場建設(shè)應(yīng)以中、長遠的市場需求為導(dǎo)向，以合理的業(yè)態(tài) 完成市場互補的布局，真正為專業(yè)市場建立完善的配套服 務(wù)體系，這樣專業(yè)市場才能做強做大。本案項目不僅設(shè)有 市場交易區(qū)，還設(shè)有倉儲物流區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和居住配套 區(qū)，能滿足市場內(nèi)各類商戶經(jīng)營、居住生活、休閑的需要。 市場商圈原則： 大型的專業(yè)市場已經(jīng)由簡單 “中轉(zhuǎn) ”功能邁向集 “中轉(zhuǎn) ”“積聚 ” 的復(fù)合型功能。本案項目將和周邊的奧華國際裝飾城、汽 車城等專業(yè)性市場連成一片，形成“群”、“市”、“鏈” 的市場服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，更加完善的各類服務(wù)配套，將引起巨 大的商業(yè)磁場效應(yīng)。 四、項目定位 根據(jù)項目定位的基本條件、最基礎(chǔ)原則及四項基本原則，本案項目未來應(yīng)具備的功能是： 以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場和物流結(jié)合的現(xiàn)代化商業(yè)市場園區(qū)； 以 “五金機電”為經(jīng)營主題的商貿(mào)市場、物流倉儲區(qū)、生活配套區(qū)、商 務(wù)辦公區(qū)、餐飲美食區(qū)、休閑娛樂區(qū)六大功能， 建成后將成功能齊全 的城市一站式商貿(mào)綜合體； 是立足于海安，輻射蘇中乃至整個華中的五金機電產(chǎn)品專業(yè)市場。 根據(jù)以上的功能，本案項目的整體定位為： 華中新生代一站式五金機電交易中心 本案項目的目標客戶群 在項目的推廣中，只有找準項目的目標客戶群，才能有效的針對項目采取不同的推廣策略，并制定相應(yīng)的營銷策略和營銷方案。因此我們根據(jù)本案項目的總體形象定位，對項目未來的目標客戶群進行了較為詳細的市場調(diào)研和分析： （ 1）海安縣內(nèi)的五金機電類經(jīng)營戶： 這部分客戶群體是本案項目的核心目標客戶。 根據(jù)前文所述的市場調(diào)研： ●目前海安縣五金機電商鋪呈現(xiàn)零散式的特點，大多以沿街鋪位為主，沒有 呈現(xiàn)集中專業(yè)市場的特點； ●目前海安縣五金機電商鋪大多只租不售，多數(shù)長期經(jīng)營的業(yè)主每年要付出 不菲的租金，相對而言，不如擁有自有