【正文】 （ 2）業(yè)主付款明細(xì)表： 面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 總價(jià) （元） 業(yè)主首付50%（元） 前 3年 20%租金支付 （元） 扣除租金支付后的首付（元） 貸款 50%（元） 66 8300 548000 278000 109600 168400 270000 （ 3）業(yè)主 10年商業(yè)貸款（貸款額為 41萬元，貸款基準(zhǔn)利率條件 下每萬元月還款額為 ）支付明細(xì)表： 1～ 3年 4～ 6年 7～ 10年 商業(yè)貸款年還款額（元） 37260 37260 37260 年租金返還額 （元） 前 3年共計(jì) 20%的租金返還已在首付中扣除 年還款額與租金返款額的差 （元） 37260 37260 37260 （ 4）業(yè)主在包租 3年中資金的投資回報(bào)率： 20% （。首付 50%，商 業(yè)貸款 50%10 年，還款方式設(shè)定為等額本息。 三、項(xiàng)目銷售返租方案 在設(shè)計(jì)本案項(xiàng)目銷售返租方案時(shí)，取商鋪樣本銷售面積 66平方 米，設(shè)定本案項(xiàng)目一期返租前銷售均價(jià)為 6600元 /平方米，投資 回報(bào)測算期為 10年 項(xiàng)目返租后的銷售價(jià)格測算： （ 1）設(shè)定返租前銷售底價(jià)為 6600元 /平方米； （ 2）設(shè)定返租后項(xiàng)目銷售價(jià)位 B元 /平方米； （ 3）設(shè)定租金回報(bào)率為 Y%； （ 4）設(shè)定租金回報(bào)年限為 N； （ 5）根據(jù)以上設(shè)定的條件，可以排列出下面的計(jì)算公式： B－ B Y% N=6600 B(1 － Y% N) =6600 項(xiàng)目租賃價(jià)格的設(shè)定：項(xiàng)目銷售的第二年竣工交付使用，第二年 的租金為 /㎡ /天，根據(jù) CPI漲幅比例，從第三年開始租金每 年遞增 5%。/天） （ 2）運(yùn)用市場比較法來確定本案項(xiàng)目的租賃價(jià)格（以本案項(xiàng)目作為比 較物，設(shè)定本案項(xiàng)目到市中心的距離、市場成熟度、外部環(huán)境均 為 100） 通榆北路 長江中路 江海支路 客運(yùn)站 租金情況 （元 /㎡ ） 到市中心的距離（新世紀(jì)廣場） 100 106 106 106 市場的成熟度 105 107 104 108 市場的外部環(huán)境 98 99 97 99 通榆北路的租金 =（ 100/100） x（ 100/105） x（ 100/98） = /㎡ /天 長江中路的租金 =（ 100/106） x（ 100/107） x（ 100/99） = /㎡ /天 江海支路的租金 =（ 100/106） x（ 100/104） x（ 100/97） = /㎡ /天 客運(yùn)站的租金 =（ 100/106） x（ 100/108） x（ 100/99） = /㎡ /天 （ 3）經(jīng)過市場比較計(jì)算后， （ 4）將上述經(jīng)過市場比較法計(jì)算所得的租金相加再算術(shù)平均后，得出： 本案項(xiàng)目的市場租金 =(+++)/4= /㎡ /天 （ 5）設(shè)定本案項(xiàng)目的年投資回報(bào)率為 6%， 則本案項(xiàng)目的銷售價(jià)格 =（ 元 /㎡ /天 x365天） 247。 綜上所述，從本案項(xiàng)目現(xiàn)狀看，預(yù)計(jì)開盤日期在 2023年 910月間，考慮到本案 項(xiàng)目和奧華國際裝飾城較近，及房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素，建議本案項(xiàng)目開盤時(shí)的 銷售價(jià)格在 6500元 /㎡ 。清水園 2023年 3月份銷售均價(jià) 5250/㎡ ，按商業(yè)物業(yè)一般的銷售價(jià)格策略，其銷售價(jià)格 應(yīng)為商品住宅的 ，按此計(jì)算，如本案項(xiàng)目現(xiàn)即開盤，則銷售平 均價(jià)應(yīng)為 5250 =7875元 / ㎡ 。 第五部分 華中五金機(jī)電城項(xiàng)目 銷售推廣策略 一、項(xiàng)目銷售策略 根據(jù)對(duì)本案項(xiàng)目的市場調(diào)研、項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位及運(yùn)營策略 等多方因素考量，確定本項(xiàng)目的總體銷售策略： 塑造項(xiàng)目品牌價(jià)值形象、擴(kuò)大項(xiàng)目影響 控制單套簽約合同總價(jià)、降低投資首付 延長本案項(xiàng)目返租時(shí)間、促進(jìn)客戶成交 二、項(xiàng)目銷售價(jià)格確定 通過周邊商品住宅的銷售價(jià)格來確定本案項(xiàng)目的銷售價(jià)格： （ 1）本案項(xiàng)目周邊奧華裝飾城二期住宅新開部分銷售成交價(jià)約在 4200元 /㎡ ， 按商業(yè)物業(yè)一般的銷售價(jià)格策略，其銷售價(jià)格應(yīng)為商品住宅的 上，按此計(jì)算，如本案項(xiàng)目現(xiàn)即開盤，則銷售平均價(jià)應(yīng)為 4200 =6300元 / ㎡ 。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉（ UPS） 海安華中五金機(jī)電城有很多賣點(diǎn)，那么究竟哪些是應(yīng)該主要推廣的賣點(diǎn)呢？由于對(duì)買家的消費(fèi)心理缺乏透切的認(rèn)識(shí)，如果采用大包圍方法，將所有賣點(diǎn)一次性全部推出，反而令市場對(duì)項(xiàng)目的印象模糊不清。 ⑦ 完美配套 良好的配套對(duì)商業(yè)可謂“如虎添翼”，華中五金機(jī)電城注重 細(xì)節(jié)，在市場區(qū)建筑里面創(chuàng)造性地設(shè)置了大面積廣告區(qū)， 有利營造市場繁榮景象，同時(shí)也大大提高了鋪面的含金量。 華中五金機(jī)電城 ， 城市商貿(mào)中心核心區(qū) ， 政府立項(xiàng) ， 超凡潛力的發(fā)展空 間 ， 為商業(yè)成功保駕護(hù)航 。 （ 3）、項(xiàng)目分賣點(diǎn)廣告語及闡述 ④ 合理規(guī)劃 華中五金機(jī)電城 ， 新型商業(yè)模式的建筑空間 ， 全沿街獨(dú) 立產(chǎn)權(quán)商鋪 ， 合理的動(dòng)線設(shè)計(jì) ， 使每一個(gè)商鋪都極具升 值潛力 。 它形成巨大 的核心競爭優(yōu)勢 ， 產(chǎn)生無比強(qiáng)大的核心輻射力 ， 必 將吸引眾多的消費(fèi)者 。 金鉆之地 ， 無與倫比的 核心地段 ， 商家必爭之地 。 B、 全面實(shí)現(xiàn)三旺與三贏 、 三增與三減 、 三高與三低 三旺與三贏 銷售旺、租賃旺、經(jīng)營旺三旺， 發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者的共贏 三增與三減 增加市場經(jīng)營的透明度、滿意度、信任度，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 三高與三低 商鋪銷售與租賃的高品牌、高效率、高收益，規(guī)避銷售后期的低人氣，低回報(bào)、低進(jìn)度 ③ 、 七大戰(zhàn)略統(tǒng)一意義： ① 確保市場的長久興旺 ② 維護(hù)良好的整體形象和秩序 ③ 為消費(fèi)者營造一個(gè)良好的購物環(huán)境 ④ 使投資物業(yè)保值增值 ⑤ 為業(yè)主創(chuàng)造最大的贏利機(jī)會(huì) （ 2）、五大運(yùn)營宗旨 保障海安華中五金機(jī)電城長遠(yuǎn)發(fā)展 (1)、項(xiàng)目主廣告語（選其一） ① 中華五金，盡在華中（主推） ② 天下五金，盡在華中五金機(jī)電城 ③ 華中五金機(jī)電城 ——有限的投資打造無限的財(cái)富 ④ 華中五金機(jī)電大本營 ⑤ 五金用品大世界，機(jī)電采購新天地 (2)、項(xiàng)目副廣告語 ① 30萬平方米華中新生代一站式五金機(jī)電交易中心 ② 華中五金，一站購齊 ③ 行業(yè)資源整合，贏定市場未來，專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，成就金鉆鋪王 ④ 華中五金機(jī)電城，實(shí)現(xiàn)與財(cái)富零距離接觸 ⑤ 存錢不如存商鋪，投資華中五金機(jī)電城，您還在等什么？ …… 綜合以上策劃內(nèi)容，現(xiàn)提煉如下廣告語供甲方篩選 ： ① 金鉆之地 地段是投資考慮的第一因素 。 統(tǒng)一形象 為維護(hù)華中五金機(jī)電城整體形象和購物環(huán)境 ， 對(duì)市場內(nèi)所有 商戶的裝修風(fēng)格 、 招牌設(shè)計(jì) 、 廣告張貼等進(jìn)行規(guī)范和管理； 統(tǒng)一服務(wù) 對(duì)所有營業(yè)單位的進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范服務(wù) 、 宣傳引導(dǎo) ， 用服務(wù) 吸引顧客 、 維持市場形象 ， 吸引更多消費(fèi)者； 統(tǒng)一協(xié)調(diào) 成立管理辦公室 ， 協(xié)調(diào)經(jīng)營戶與經(jīng)營戶 、 經(jīng)營戶與消費(fèi)者 、 經(jīng)營戶與政府部門等關(guān)系； 統(tǒng)一宣傳 站在經(jīng)營新商圈的高度 ， 定期為華中五金機(jī)電城進(jìn)行推廣宣 傳 ， 吸引更多人流客源 ， 為商家創(chuàng)造各種穩(wěn)定而有利的經(jīng)商 條件 ， 保證市場區(qū)的繁榮 。 統(tǒng)一規(guī)劃 有效對(duì)商圈進(jìn)行宏觀調(diào)控 ， 合理對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行定位 、 布局和調(diào) 整 ,使市場業(yè)態(tài)商業(yè)模式得以完美實(shí)現(xiàn) 統(tǒng)一招商 保證進(jìn)駐商家的最優(yōu)組合 ， 形成互補(bǔ)和互利的良性競爭環(huán)境 。 （ 3）投資價(jià)值策略概念，獨(dú)特的銷售賣點(diǎn) +項(xiàng)目極佳的銷售策略 ，打動(dòng)市場，客戶 SAY OK！ 投資獨(dú)立產(chǎn)權(quán)沿街旺鋪？ OK！ 投資具備經(jīng)營前景的市場？ OK！ 投資海安最具發(fā)展前景地段？ OK！ ?? ◎ 和虛擬產(chǎn)權(quán)相比自然投資實(shí)實(shí)在在的鋪位更穩(wěn)妥； ◎ 和眾多大品牌同營，自然更穩(wěn)當(dāng)，也自然更有前景； ◎ 框架式結(jié)構(gòu)，全沿街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)金鋪，自由組合，隨心所欲； ① 、 為了海安華中五金機(jī)電城項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展和戰(zhàn)略統(tǒng)一 ， 開發(fā)商對(duì) 華中五金機(jī)電城的所有權(quán) （ 投資者 ） 、 經(jīng)營權(quán) （ 商家 ） 、 管理權(quán) 三者進(jìn)行科學(xué)的分離 ， 對(duì)市場進(jìn)行： 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一形象 統(tǒng)一服務(wù) 統(tǒng)一協(xié)調(diào) 統(tǒng)一宣傳 （ 1）、七大戰(zhàn)略統(tǒng)一，鑄造華中五金機(jī)電城穩(wěn)定繁榮 項(xiàng)目運(yùn)營策略 為體現(xiàn)上述的七大戰(zhàn)略統(tǒng)一與開發(fā)商在市場啟動(dòng)的可靠性和保證性，來打消投資業(yè)主關(guān)于市場啟動(dòng)和后續(xù)經(jīng)營的顧慮，我司建議：先注冊(cè)成立一家專門的市場經(jīng)營管理公司，然后與甲方簽訂市場整體租賃協(xié)議，再將已租賃的商鋪以帶租約的銷售方式對(duì)外公開銷售。 ◎ 這里是以海安為基地，輻射江浙滬的大型五金機(jī)電城城，中高端的市場形象， 提升市場整體形象的同時(shí)，更在批零兼售的市場定位中，用中低端的價(jià)格，吸 引客戶。OK （ 2）未來經(jīng)營價(jià)值概念 ，華中品牌保障后續(xù)經(jīng)營，對(duì)市場 SAY YES的專業(yè)五金機(jī)電市場 對(duì)未來經(jīng)營的保障 SAY YES！ 對(duì)市場形象 SAY YES！ 對(duì)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)秀的產(chǎn)品打造 SAY YES！ …… ◎ 這里有 10年以后的前瞻市場規(guī)劃，投資者自然不用擔(dān)心短時(shí)間被市場的淘汰； ◎ 這里有良好的交通和區(qū)域環(huán)境，臨近傳統(tǒng)的五金一條街，坐擁周邊專業(yè)市場 集群，道路的大力改造，交通的愈發(fā)完善，政府的支持與日俱增，何需擔(dān)心 未來經(jīng)營前景； ◎ 這里有經(jīng)驗(yàn)豐富，優(yōu)秀浙商開發(fā)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)品打造過程中精雕細(xì)啄，人性化主力 交易區(qū)、大幅的廣告位設(shè)計(jì)、南北通透、全沿街金鋪的設(shè)計(jì) …… 每一處細(xì)節(jié)都 精心設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目長久的領(lǐng)先于市場而廢盡心思。 （ 1）產(chǎn)品屬性價(jià)值概念，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式旺鋪， 對(duì)市場 SAY NO的新型五金機(jī)電市場 對(duì)每年被動(dòng)的接受租金變化 Say NO！ 對(duì)有限空間經(jīng)營 Say NO！ 對(duì)無序經(jīng)營 Say NO！ …… ◎ 這是蘇中首座具備全沿街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的第五代服務(wù)導(dǎo)向型專業(yè)五金機(jī)電市場； ◎ 這里可以滿足經(jīng)營戶自主經(jīng)營，自有物業(yè)的需求，不需要再接受每年租金的 被動(dòng)上漲； ◎ 這里有著創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，框架式結(jié)構(gòu)，隨心所欲； ◎ 這里是一個(gè)輻射江浙滬沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)的新型批零兼