【正文】 售的五金機電城。因此在推廣上應把訴求的重點放在最能引起目標置業(yè)者產(chǎn)生認同的方面。 ◎ 本項目的主要目標客戶具備一定的經(jīng)濟實力，有良好的投資習慣和富裕資金。實現(xiàn)項目的效 益最大化并帶來多贏的局面。 再次，利用廣告的持續(xù)發(fā)布，實現(xiàn)潛在客戶從老客戶處的了解到欣 賞到信任再到最終達成購買的一個過程。 其次，結合媒體的相應特點和項目自身的特質(zhì)，通過遞進式的、立 體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告告知和高覆蓋率的效果。 二、項目營銷推廣目標 項目在推廣上應努力挖掘項目的賣點和切入客戶的需求空白點，從而 更好地促進感性判斷，增加目標客戶對項目的偏好，提升項目在客戶 市場中的附加值，并能提高項目在市場的知名度和美譽度，促進銷售 的順利進行。 促進項目的良好銷售，實現(xiàn)項目較高的回報收益率。 第四部分 華中五金機電城項目營銷策略 一、海安華中五金機電城營銷戰(zhàn)役實施攻略： 營銷目標 媒體運用 廣告推動 現(xiàn)場管理 目標分解 公關活動 促銷策略 價格策略 銷售控制 通過立體三維式、滲透式的推廣，樹立項目良好 的市場形象，并提升產(chǎn)品的附加值。 （ 3）而 35歲以下年齡段的客群較少，主要是因為此年齡段的客戶目前基本處于 創(chuàng)業(yè)階段，資金較少，而資金流向以購買自住房產(chǎn)為主。 小結：根據(jù)以上對目標客戶群的分析，并結合本項目的實際情況 和定位，我司認為，本案項目的目標客戶主要有： ?海安本地的五金機電經(jīng)營戶 ?海安周邊縣市五金機電企業(yè)主和經(jīng)營戶 ?海安縣及周邊縣市的個體戶、私營企業(yè)小老板 ?海安縣及周邊縣市的政府機關公務員 ?以海安為核心 5%53%32%10%3 5 歲以下 3545歲 4555歲 5 5 歲以上目標客戶群年齡分析： 分析：（ 1）投資本項目的客戶年齡層以 35歲 55歲的客群為主，這類人群事業(yè)有成、資 金充足、投資意識較強。由于住房基本 解決，剩余的資產(chǎn)將需求投資渠道，而海安五金機電 市場良好的商業(yè)前景在未來會逐步顯現(xiàn)，因此，如本 案項目有比較穩(wěn)定的投資回報，將可能吸引這類群體 中的部分客戶投資。 （ 3）個體戶、私營企業(yè)小老板： 這部分客戶具備良好的投資意識和豐富的投 資經(jīng)驗，海安縣目前缺乏較好的商業(yè)地產(chǎn)投 資產(chǎn)品，隨著本案項目的啟動，華中五金機 電市場的前景將吸引這類群體中的部分客戶 投資市場鋪位。 ●海安周邊的縣市都有五金建材市場，這些周邊縣市的經(jīng)營戶都與海安 的五金機電經(jīng)營戶保持著較為緊密的聯(lián)系，該部分客戶無論是從業(yè)務 拓展的角度或是對行業(yè)自身的信心而引起的地產(chǎn)投資行為，都應是本 項目的目標客群之一。這些客戶將是本案項目潛在的目標客戶群之一。因此我們根據(jù)本案項目的總體形象定位，對項目未來的目標客戶群進行了較為詳細的市場調(diào)研和分析： （ 1）海安縣內(nèi)的五金機電類經(jīng)營戶： 這部分客戶群體是本案項目的核心目標客戶。 四、項目定位 根據(jù)項目定位的基本條件、最基礎原則及四項基本原則，本案項目未來應具備的功能是： 以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場和物流結合的現(xiàn)代化商業(yè)市場園區(qū)； 以 “五金機電”為經(jīng)營主題的商貿(mào)市場、物流倉儲區(qū)、生活配套區(qū)、商 務辦公區(qū)、餐飲美食區(qū)、休閑娛樂區(qū)六大功能， 建成后將成功能齊全 的城市一站式商貿(mào)綜合體； 是立足于海安，輻射蘇中乃至整個華中的五金機電產(chǎn)品專業(yè)市場。 市場商圈原則： 大型的專業(yè)市場已經(jīng)由簡單 “中轉(zhuǎn) ”功能邁向集 “中轉(zhuǎn) ”“積聚 ” 的復合型功能。 市場發(fā)展的原則： 市場建設應以中、長遠的市場需求為導向，以合理的業(yè)態(tài) 完成市場互補的布局，真正為專業(yè)市場建立完善的配套服 務體系，這樣專業(yè)市場才能做強做大。地理位置 是流通的基礎，只有大交通才有大流通。本案項目所在地 海安各類五金機電制造業(yè)和五金機電商鋪眾多。 二、本案項目定位的最基礎原則 確保項目后期成功運營和招商 三、本案項目定位四項基本原則 隨著市場經(jīng)濟快速發(fā)展，各類專業(yè)市場的建設必將成為經(jīng)濟發(fā)展的主導力量，面對競爭日益激烈的市場格局，在專業(yè)市場建設的定位中必須堅持以下四項定位原則，才能保證項目的健康發(fā)展。 海安雖有五金之鄉(xiāng)的稱譽，各類五金機電制造企業(yè)和五金機電商鋪眾多，但 卻缺少一個專業(yè)性、綜合性及展示與銷售一站式的五金機電市場。 華中五金機電城的地理位置，具有很強的可塑性。 中國專業(yè)市場的模式轉(zhuǎn)型 （ 1）中國商品市場經(jīng)歷了三次大型模式轉(zhuǎn)型浪潮； （ 2）第一次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1979年以后的中國市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)生了 具有中國特色的批發(fā)市場，培育了一批商品批發(fā)商； （ 3）第二次模式轉(zhuǎn)型浪潮是在 1999年以后的中國多元經(jīng)濟條件下，形成了 具有中國主體的專業(yè)市場，培養(yǎng)了一群商業(yè)地產(chǎn)商； （ 4）第三次模式轉(zhuǎn)型浪潮在進入 2023年之后的世界性網(wǎng)絡經(jīng)濟條件下，形 成了具有虛實結合的網(wǎng)品市場，將培育一代商貿(mào)運營商。 （ 3） 從專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型趨勢看，產(chǎn)地型市場將進一步著重市場的核心化；集 散型市場將進一步著力市場區(qū)域化。 華中五金機電城正是處于網(wǎng)絡經(jīng)濟時代快速發(fā)展時期的第五代服務導向型市場 中國專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈 （ 1） 中國專業(yè)市場基本按照生產(chǎn)和銷售類型劃分為兩種類型：產(chǎn)地型專業(yè)市 場和集散型專業(yè)市場，市場的類型不同、產(chǎn)業(yè)的定位就不同，發(fā)展的模 式也不同。 （ 4）市場引領產(chǎn)業(yè)階段（ 2023— ） 。 （ 3）產(chǎn)業(yè)互動市場階段（ 19992023） 。 （ 2）產(chǎn)業(yè)支撐市場階段（ 19891999） 。改革開放以后我國三級站配給體制開 始變革。 （ 4）現(xiàn)代社會中市場不再僅是承擔著商品流通的責任，而且還包括了資源的聚集、重新分配、發(fā)散等各項職能。 （ 2）市場是隨著社會的發(fā)展，社會財富的增加，人口的增長，居民聚集地的形成而形成。 （ 3） 現(xiàn)代流通業(yè)是提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效率、優(yōu)化經(jīng)濟結構、培育新的經(jīng)濟增長點、增強綜合競爭力、整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序、完善市場經(jīng)濟體制的重要途徑。 四、中國專業(yè)市場的發(fā)展與趨勢 現(xiàn)代流通業(yè)的定義 （ 1） 現(xiàn)代流通業(yè)是指以商品流通和為商品流通提供服務為經(jīng)營內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)，主要包括批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、倉儲業(yè)，并涉及交通運輸業(yè)等。第 3層 全部貫通，設單獨樓梯上下，并 按消防要求設置樓梯間，并向當 地政府申請爭取 3層可獨立出售。 所指區(qū)域 所指區(qū)域 整改后效果 整改前效果 建議將配套居住區(qū)的住宅一部分調(diào)整成小高層，擴大綠化 面積，提升住宅品質(zhì)和項目價值。 （ 2）海安專業(yè)市場眾多，投資客選擇余地大。 （ 6）海安當?shù)卣叩姆龀旨案黜椪猩陶叩膬?yōu)惠。 （ 4）周邊的新建小區(qū)較多，可匯集人氣，帶動區(qū)域未來的發(fā)展。 （ 2）海安為五金機電工業(yè)重鎮(zhèn)，周邊目前沒有大型的五金機電專業(yè)市 場，本案的面世將整合各類業(yè)態(tài)資源，填補市場空白，促進市場 的流通。 （ 4）本案項目 2號房每套商業(yè)物業(yè)實際均為 13層，且內(nèi)樓梯在建筑平 面設計中布置的位置會導致該套商業(yè)物業(yè)失去使用價值。 （ 2）市場內(nèi)部分業(yè)態(tài)的設置可能與周邊市場相重疊，經(jīng)營和壓力和競爭 較大。 （ 6）目前對商品住房的投資行為打擊力度較大，投資商鋪成為投資者的首 選目標之一。 （ 4）項目定位明確，填補了海安乃至蘇中大型五金機電專業(yè)市場 的空缺 與奧華國際裝飾城、汽車城、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等專業(yè)性市場形成集聚 效應。 （ 2）項目緊臨 204國道邊，周邊道路交通極為便捷，未來發(fā)展前景可觀。 ④據(jù)海安汽車客運站僅 1公里，至此出發(fā)乘車可直達上海、南通、 鹽城、泰州、無錫等發(fā)達地區(qū)。 ②除了占據(jù) 204國道的臨街優(yōu)勢，海安華中五金機電城緊鄰 202 省道、海防公路、沿海高速、通揚運河、臨近海安火車客運 站和二級編組貨運站，居海安城市規(guī)劃市場群的龍頭地位，占 盡發(fā)展先機 。 從本案項目投資開發(fā)商處了解，整個項目的開發(fā)進程將按下列圖示進行： 海安華中五金機電城將和周邊的奧華國際裝飾城、汽車城等專業(yè)性市場連成一片，形成“ 群”、“市”、“鏈” 的市場服務業(yè)聚集區(qū)，更加完善的各類服務配套，將引起 巨大的商業(yè)磁場效應 。 第二部分 華中五金機電城項目概況與分析 （ 1）． 項目名稱：華中五金機電城 （ 2）． 建設地址： 江蘇省南通市海安縣通榆北路 8號（ 204國道） （ 3） . 用地面積 ： 300畝 （ 4） . 建筑面積 ：三個區(qū)域總建筑面積約 30萬平方米 （ 5） . 容積率 ：項目綜合容積率 （ 6） . 項目分區(qū) ：項目分為商業(yè)市場區(qū)和配套居住區(qū)兩個地塊，其中 北面的商業(yè)市場區(qū)包括沿國道商業(yè)綜合區(qū)（含一幢 28層的商業(yè)綜合體）、專業(yè)市場區(qū)和金屬材料區(qū)三 個區(qū)域。 60 82 49 66 608249660102030405060708090通榆北路 長江中路 江海支路 客運站小結：經(jīng)過我司的市場調(diào)查，目前分散在海安的經(jīng)營五金機電的商戶對本案項 目基本上持謹慎觀望的態(tài)度。 數(shù)據(jù)總結與分析 （ 1）在對海安區(qū)域內(nèi)較為集中的五金商鋪市場進行抽樣后，將每個區(qū)域商鋪的 日租金進行加權平均計算后，得出各區(qū)域五金商鋪日平均租金： 項目名稱 通榆北路 長江中路 江海支路 客運站 日均租金 (元 /m178。 （ 4）、海安客運站旁五金一條街商鋪租金、面積數(shù)據(jù)表 新汽車站周邊 店面總數(shù) 30 五金機電店總數(shù) 20 經(jīng)營業(yè)態(tài) 具體地址 面積 租金 是否考慮在華中開店 購買 /租賃 心理價位 /租金 機電 汽車站北大門向東 100米 60 看完實景后決定 / / 軸承 新寧小區(qū) 33棟 11號門 70 看完實景后決定 / / 五金 汽車站文峰超市向西 50米 65 看完實景后決定 / / 不銹鋼 新寧小區(qū) 32幢 — 9號 70 看完實景后決定 / / 五金電器 汽車站后巷由東向西第 8間 65 看完實景后決定 / / 五金機電 新寧小區(qū) 33幢 4號 75 看完實景后決定 / / 起重設備 汽車站北首文峰超市西 18米 60 看完實景后決定 / / 五金機電 新寧小區(qū) 32幢 — 1號 65 看完實景后決定 / / 分析： 該區(qū)域為海安當?shù)刈顬榧械奈褰饳C電市場，規(guī)模大，種類齊，客戶以批發(fā) 為主，零售為輔，市場的平均租金為 / 平米 /天。