【正文】 九、 環(huán)境價值：區(qū)域少有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境安靜，適合于居住。 七、 戶型結(jié)構(gòu)：本案戶型設(shè)計(jì)具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)。 五、 學(xué)區(qū)優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊除海鹽高級中學(xué)，還有幼兒園和小學(xué)，就學(xué)便利。 三、 信心保證：開發(fā)商在海鹽當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩膶?shí)力和良好的口碑。 車體廣告 宣傳折頁（ 3000份） 手提袋 報(bào)紙廣告 橫幅、街道旗 1萬 活動推廣費(fèi)用： 搖號現(xiàn)場費(fèi)用 2萬 售樓競猜活動 1萬 業(yè)主聯(lián)宜會費(fèi)用： 3萬 其他不可預(yù)見費(fèi)用： 5萬 (總費(fèi)用的 10%) 預(yù)計(jì)項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用： 注：建議宣傳看房車： 10萬（買） 2萬（租） 選擇 金 仕海岸的十大理由 : 一、 項(xiàng)目特色：海鹽第一個高品位的空中海景豪宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）推廣費(fèi)用預(yù)算 廣告費(fèi)用： MD中郵專遞 8萬 廣播媒體 2萬 樓盤工地周邊廣告 15萬 售樓處優(yōu)化費(fèi)用 3萬 樓書 （ 1500份） 單張夾報(bào) 5萬 戶外廣告 6萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B：以中郵專遞發(fā)布商鋪開銷廣告。 C：其他各類廣告發(fā)布。 中盤廣告 時間：（ 5月初 — 5月中旬） A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告時段，在《海鹽電視臺》發(fā)布樓盤熱售廣告。 F: 在《南湖晚報(bào)》發(fā)布形象廣告 2次。 D：發(fā)布樓盤墻體廣告。 B：以中郵專遞發(fā)布開盤預(yù)告廣告，每次發(fā)布根據(jù)訴求點(diǎn)不同，內(nèi)容有所變化。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 媒體廣告計(jì)劃 (1).廣告發(fā)布時間： 三月中下旬開始集中投放。 （ 4）宣傳監(jiān)控 密切關(guān)注反饋信息，進(jìn)行合理安排與調(diào)整宣傳推廣計(jì)劃。 4月 5日開始搖號， 4月 18日簽約。 現(xiàn)場搖號抽獎活動，引起客戶購買沖動。通過本活動的舉辦，開發(fā)商在業(yè)主們心中可以樹立關(guān)心負(fù)責(zé)的良好形象。 3 月 27 日舉辦業(yè)主聯(lián)宜會，與開發(fā)商一起交流和談心，并介紹金仕海岸情況。 加大其他廣告的投放，如公交車身廣告、戶外廣告、橫幅廣告、宣傳折頁、樓書、墻體廣告、形象手提袋、單張夾報(bào)、街道旗等。 電視媒體選擇海鹽電視臺，在開盤前后發(fā)布樓盤形象廣告。 對小高層每一幢樓分別命名，以突出樓盤的個性差異，利于推 廣。 以求“重拳出擊，強(qiáng)占眼球”，在預(yù)熱期和開盤后一兩個月內(nèi)做強(qiáng)勢宣傳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 宣傳策略及渠道 （ 1）宣傳策略 由于時間急迫，不可能做“長線”宣傳，本案宜采用短期密集型投放的廣告宣傳方式， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）銷售培訓(xùn)策略 對售樓人員的語言、禮儀、著裝等細(xì)節(jié)問題進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)，學(xué)會掌握客戶心理。 由于當(dāng)?shù)鼐用衿毡槿狈ξ锕芤庾R，對較高的物管費(fèi)可能會難以接受，所以必須保證物管服務(wù)的質(zhì)量，使得業(yè)主感到“物有所值”，同時通過電梯費(fèi)獨(dú)立收取的方式，以降底整體物管費(fèi)用的支出。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。項(xiàng)目頂部躍層增加落地窗，對項(xiàng)目街景、夜景以及空中別墅內(nèi)裝修重新制作效果圖。 （ 3）售樓處優(yōu)化策略 原有售樓處裝修差、光線暗、檔次不夠，與樓盤的品質(zhì)形成不和諧對照，購房者第一印象差，影響到買房積極性，對舊售樓處進(jìn)行擴(kuò)大，優(yōu)化裝修。銷售過程中，根據(jù)市場反映度，及時調(diào)整價格。 （ 2）售控策略 樓盤分期推出，開盤低價入市，營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 C：樓盤廣告創(chuàng)意、文案設(shè)計(jì) 既要抓住目標(biāo)消費(fèi)者心理特征，又要傳達(dá)本案的賣點(diǎn)內(nèi)容。 相關(guān)內(nèi)容如下： A：對案名的定位：金仕海岸 在金匯名仕花苑的推廣過程中，當(dāng)?shù)厝艘寻言撁喎Q金仕花苑，因此在小高層的取名上用金仕海岸，既是切合市場的認(rèn)同，也是進(jìn)一步繼承和提升原有案名的形象和內(nèi)涵，海岸體現(xiàn)對海景的貼近 ,以突出本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢和賣點(diǎn)。引領(lǐng)海鹽房產(chǎn)消費(fèi)市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景小高層樓盤。 從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本案目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新。 項(xiàng)目定位 本案是目前海鹽第一個小高層項(xiàng)目，具有標(biāo)志性的，而緊靠杭州灣海岸。 二類客戶（無奈型）：想要小高層風(fēng)景，但又在乎價格；買不到多層房子；為子女買房。 主要為投資型和實(shí)際需求型客戶。 職業(yè)范疇：當(dāng)?shù)亟處?、店鋪?jīng)營戶、私營企業(yè)主、公司 職員以及秦山核電廠職工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策劃 目標(biāo)市場定位 本案主要的潛在消費(fèi)者特征分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。項(xiàng)目綠化率 30%，得房率 90%。 宜家花城 3期已經(jīng)開盤，開盤起價為 2850元，該期沒有小高層項(xiàng)目，主力戶型為三室一廳 ,面積在 120— 130 平方米。 宜家花城規(guī)模較大，總占地 200多畝，無論是戶型還是物業(yè)類型，選擇度較大，市場吸收能力強(qiáng)，并且項(xiàng)目自身建有良好的配套設(shè)施，整體規(guī)劃好。項(xiàng)目得房率為 80%，綠化率 40%。其中天鴻名都一期還未開盤，首期 2幢小高層推出可能會到 5月份左右。 2．競爭樓盤分析 天鴻名都為本 案的前期競爭對手，宜家花城為后期競爭對手。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2021 年 9 月的商品房空置面積為 3萬平方米左右，比前年同期減少了 15%，這說明供求狀況良好，購買需求旺盛。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這對本案的商鋪來說，具有市場經(jīng)營前景。 （ 4） .跨海大橋建設(shè)將改變海鹽城市發(fā)展現(xiàn)狀，長三角交通樞紐地理優(yōu)勢在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，對居住的觀念亦會改變，項(xiàng)目市場角度視線可以更廣 。 （ 2） .海鹽支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外來企業(yè)的增加，為項(xiàng)目市場提供更多機(jī)會。 （ 3） .小高層購房及居住成本高，公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高。 （ 2） .來自 競爭對手的壓力。 (4).項(xiàng)目位于城區(qū)主干道傍，周邊有一定噪音影響。樓層和朝向的不同，帶來較大的景觀落差。 (2).周邊配套不完善。 (7).城南區(qū)域少有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜，適合于居住。 (5).小高層是現(xiàn)代城市的象征，本案 10幢排開，規(guī)模宏大，對消費(fèi)者具有一定新鮮度和向往感。 (3).本案周邊有幼兒園和中小學(xué)，子女就學(xué)便利，對目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目 SWOT分析： 【優(yōu)勢分析】 (1).發(fā)展商是良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。 (7).物業(yè)收費(fèi)有市場依據(jù)。海鹽二級市場交易活躍，說明潛在市場使房價看漲。 (4).本案樓盤建設(shè)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)比較合理，戶型格局基本可以滿足海鹽購買者需求心理。 (2).海鹽縣小高層住宅處在由觀望試探購買的轉(zhuǎn)變階段過程，小高層視野景觀是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 一．市場定量調(diào)查報(bào)告 調(diào)查時間： 2021229—— 202135 調(diào)查地點(diǎn)：武原鎮(zhèn)勤儉路、汽車站、城北路、友誼路、新橋路、核電南苑、本案售樓部。 慮，為能深入分析房產(chǎn)購買客戶群體的購買心理和區(qū)域消費(fèi)理念的差異，我們從海鹽武原鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刂懈邔酉M(fèi)群體入手，做針對性的定量市場調(diào)研工作。 中管網(wǎng)房