金仕海岸整合營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-29 12:34本頁(yè)面
【正文】 850元。九、 環(huán)境價(jià)值：區(qū)域少有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境安靜，適合于居住。七、 戶型結(jié)構(gòu)：本案戶型設(shè)計(jì)具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)。五、 學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊除海鹽高級(jí)中學(xué)，還有幼兒園和小學(xué)，就學(xué)便利。三、 信心保證：開(kāi)發(fā)商在海鹽當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩膶?shí)力和良好的口碑。（3）推廣費(fèi)用預(yù)算 廣告費(fèi)用：MD中郵專(zhuān)遞 8萬(wàn)廣播媒體 2萬(wàn)樓盤(pán)工地周邊廣告 15萬(wàn)售樓處優(yōu)化費(fèi)用 3萬(wàn)樓書(shū) （1500份） 單張夾報(bào) 5萬(wàn)戶外廣告 6萬(wàn)車(chē)體廣告 宣傳折頁(yè)（3000份） 手提袋 報(bào)紙廣告 橫幅、街道旗 1萬(wàn)活動(dòng)推廣費(fèi)用： 搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 2萬(wàn)售樓競(jìng)猜活動(dòng) 1萬(wàn)業(yè)主聯(lián)宜會(huì)費(fèi)用： 3萬(wàn)其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 5萬(wàn) (總費(fèi)用的10%)預(yù)計(jì)項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用： 注：建議宣傳看房車(chē)：10萬(wàn)（買(mǎi)） 2萬(wàn)（租）選擇金仕海岸的十大理由:一、 項(xiàng)目特色：海鹽第一個(gè)高品位的空中海景豪宅。B：以中郵專(zhuān)遞發(fā)布商鋪開(kāi)銷(xiāo)廣告。 C：其他各類(lèi)廣告發(fā)布。中盤(pán)廣告 時(shí)間：（5月初—5月中旬） A：利用房產(chǎn)公司原已購(gòu)得的廣告時(shí)段，在《海鹽電視臺(tái)》發(fā)布樓盤(pán)熱售廣告。F: 在《南湖晚報(bào)》發(fā)布形象廣告2次。D：發(fā)布樓盤(pán)墻體廣告。B：以中郵專(zhuān)遞發(fā)布開(kāi)盤(pán)預(yù)告廣告，每次發(fā)布根據(jù)訴求點(diǎn)不同，內(nèi)容有所變化。媒體廣告計(jì)劃(1).廣告發(fā)布時(shí)間：三月中下旬開(kāi)始集中投放。（4）宣傳監(jiān)控密切關(guān)注反饋信息，進(jìn)行合理安排與調(diào)整宣傳推廣計(jì)劃。4月5日開(kāi)始搖號(hào)，4月18日簽約。現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。通過(guò)本活動(dòng)的舉辦，開(kāi)發(fā)商在業(yè)主們心中可以樹(shù)立關(guān)心負(fù)責(zé)的良好形象。3月27日舉辦業(yè)主聯(lián)宜會(huì)，與開(kāi)發(fā)商一起交流和談心，并介紹金仕海岸情況。加大其他廣告的投放，如公交車(chē)身廣告、戶外廣告、橫幅廣告、宣傳折頁(yè)、樓書(shū)、墻體廣告、形象手提袋、單張夾報(bào)、街道旗等。電視媒體選擇海鹽電視臺(tái)，在開(kāi)盤(pán)前后發(fā)布樓盤(pán)形象廣告。對(duì)小高層每一幢樓分別命名，以突出樓盤(pán)的個(gè)性差異，利于推廣。宣傳策略及渠道（1）宣傳策略由于時(shí)間急迫，不可能做“長(zhǎng)線”宣傳，本案宜采用短期密集型投放的廣告宣傳方式，以求“重拳出擊，強(qiáng)占眼球”，在預(yù)熱期和開(kāi)盤(pán)后一兩個(gè)月內(nèi)做強(qiáng)勢(shì)宣傳。（7）銷(xiāo)售培訓(xùn)策略對(duì)售樓人員的語(yǔ)言、禮儀、著裝等細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)，學(xué)會(huì)掌握客戶心理。由于當(dāng)?shù)鼐用衿毡槿狈ξ锕芤庾R(shí)，對(duì)較高的物管費(fèi)可能會(huì)難以接受，所以必須保證物管服務(wù)的質(zhì)量，使得業(yè)主感到“物有所值”，同時(shí)通過(guò)電梯費(fèi)獨(dú)立收取的方式，以降底整體物管費(fèi)用的支出。并可通過(guò)橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。項(xiàng)目頂部躍層增加落地窗，對(duì)項(xiàng)目街景、夜景以及空中別墅內(nèi)裝修重新制作效果圖。（3）售樓處優(yōu)化策略原有售樓處裝修差、光線暗、檔次不夠，與樓盤(pán)的品質(zhì)形成不和諧對(duì)照，購(gòu)房者第一印象差，影響到買(mǎi)房積極性，對(duì)舊售樓處進(jìn)行擴(kuò)大，優(yōu)化裝修。銷(xiāo)售過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)反映度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。（2）售控策略樓盤(pán)分期推出，開(kāi)盤(pán)低價(jià)入市，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。C：樓盤(pán)廣告創(chuàng)意、文案設(shè)計(jì)既要抓住目標(biāo)消費(fèi)者心理特征，又要傳達(dá)本案的賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容。相關(guān)內(nèi)容如下：A：對(duì)案名的定位：金仕海岸在金匯名仕花苑的推廣過(guò)程中，當(dāng)?shù)厝艘寻言撁?jiǎn)稱(chēng)金仕花苑，因此在小高層的取名上用金仕海岸，既是切合市場(chǎng)的認(rèn)同，也是進(jìn)一步繼承和提升原有案名的形象和內(nèi)涵，海岸體現(xiàn)對(duì)海景的貼近,以突出本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。引領(lǐng)海鹽房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的海景小高層樓盤(pán)。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來(lái)看，本案目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新。項(xiàng)目定位本案是目前海鹽第一個(gè)小高層項(xiàng)目，具有標(biāo)志性的，而緊靠杭州灣海岸。二類(lèi)客戶（無(wú)奈型）：想要小高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格；買(mǎi)不到多層房子；為子女買(mǎi)房。主要為投資型和實(shí)際需求型客戶。第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策劃 目標(biāo)市場(chǎng)定位本案主要的潛在消費(fèi)者特征分析：職業(yè)范疇：當(dāng)?shù)亟處?、店鋪?jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主、公司職員以及秦山核電廠職工。項(xiàng)目綠化率30%，得房率90%。宜家花城3期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)起價(jià)為2850元，該期沒(méi)有小高層項(xiàng)目，主力戶型為三室一廳,面積在120—130平方米。宜家花城規(guī)模較大，總占地200多畝，無(wú)論是戶型還是物業(yè)類(lèi)型，選擇度較大，市場(chǎng)吸收能力強(qiáng)，并且項(xiàng)目自身建有良好的配套設(shè)施，整體規(guī)劃好。項(xiàng)目得房率為80%，綠化率40%。其中天鴻名都一期還未開(kāi)盤(pán)，首期2幢小高層推出可能會(huì)到5月份左右。2．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析天鴻名都為本案的前期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，宜家花城為后期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年9月的商品房空置面積為3萬(wàn)平方米左右，比前年同期減少了15%，這說(shuō)明供求狀況良好，購(gòu)買(mǎi)需求旺盛。這對(duì)本案的商鋪來(lái)說(shuō)，具有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。 （4）.跨海大橋建設(shè)將改變海鹽城市發(fā)展現(xiàn)狀，長(zhǎng)三角交通樞紐地理優(yōu)勢(shì)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)居住的觀念亦會(huì)改變，項(xiàng)目市場(chǎng)角度視線可以更廣。（2）.海鹽支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外來(lái)企業(yè)的增加，為項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。（3）.小高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高。（2）.來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力。(4).項(xiàng)目位于城區(qū)主干道傍，周邊有一定噪音影響。樓層和朝向的不同，帶來(lái)較大的景觀落差。(2).周邊配套不完善。 (7).城南區(qū)域少有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相
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