【正文】 函。C：定價辦法在項(xiàng)目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。 (3).新泰房產(chǎn)項(xiàng)目尚未開工，仍為平地樓盤。五、 學(xué)區(qū)優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊除海鹽高級中學(xué)，還有幼兒園和小學(xué)，就學(xué)便利。 C：其他各類廣告發(fā)布。B：以中郵專遞發(fā)布開盤預(yù)告廣告，每次發(fā)布根據(jù)訴求點(diǎn)不同，內(nèi)容有所變化。現(xiàn)場搖號抽獎活動，引起客戶購買沖動。電視媒體選擇海鹽電視臺，在開盤前后發(fā)布樓盤形象廣告。由于當(dāng)?shù)鼐用衿毡槿狈ξ锕芤庾R，對較高的物管費(fèi)可能會難以接受，所以必須保證物管服務(wù)的質(zhì)量，使得業(yè)主感到“物有所值”，同時通過電梯費(fèi)獨(dú)立收取的方式，以降底整體物管費(fèi)用的支出。銷售過程中，根據(jù)市場反映度，及時調(diào)整價格。引領(lǐng)海鹽房產(chǎn)消費(fèi)市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景小高層樓盤。主要為投資型和實(shí)際需求型客戶。宜家花城規(guī)模較大，總占地200多畝，無論是戶型還是物業(yè)類型，選擇度較大，市場吸收能力強(qiáng)，并且項(xiàng)目自身建有良好的配套設(shè)施，整體規(guī)劃好。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年9月的商品房空置面積為3萬平方米左右，比前年同期減少了15%，這說明供求狀況良好，購買需求旺盛。（3）.小高層購房及居住成本高，公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高。(2).周邊配套不完善。項(xiàng)目SWOT分析：【優(yōu)勢分析】(1).發(fā)展商是良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。(2).海鹽縣小高層住宅處在由觀望試探購買的轉(zhuǎn)變階段過程，小高層視野景觀是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。項(xiàng)目周邊情況：評價：周邊有核電新苑和河濱小區(qū)兩個上規(guī)模住宅小區(qū)，加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為海鹽城區(qū)新生的居住區(qū)域之一。由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。第一是配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 第一部分 市場調(diào)研分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期?？绾４髽蚺c杭浦、嘉紹高速公路的相繼開工，使得海鹽的區(qū)位優(yōu)勢更為立體的顯現(xiàn)出來。小高層目前在建設(shè)，預(yù)計(jì)在今年10月結(jié)頂，并于四月份開盤銷售。調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問卷：150份回收有效問卷：126份二．基本市場參數(shù)：：：；：：g．當(dāng)?shù)厝说氖杖肭闆r：h. 購買的小高層主要動機(jī)：i. 購買實(shí)主要考慮的因素：j．當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為合理的價位：k．當(dāng)?shù)厝死硐氲奶酌娣e：l．當(dāng)?shù)厝死硐氲膽粜停簃．當(dāng)?shù)厝四芙邮艿奈锕苜M(fèi)：n．購房時主要聽取誰的意見：市場調(diào)查結(jié)果分析：(1).海鹽目前房地產(chǎn)市場屬于相對短缺市場。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：海鹽當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，占總調(diào)查人數(shù)的八成?！玖觿莘治觥?(1).本案位于城西南，屬于城郊結(jié)合部，在當(dāng)?shù)鼐用裼^念中，本案地段相對偏遠(yuǎn)。可能會出現(xiàn)“槍打出頭鳥”，營銷過程中容易處于的被動地位。1．供求簡析海鹽各樓盤銷售狀況比較樂觀，空置率較低，拆遷需求、投資需求、改善居住條件購房需求會聚在一起，市場消化能力較大。樓層及朝向價格差額較少（兩邊差額+50，234樓+100）。心理特征：常出差于大城市，思想觀念較新；喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。結(jié)合市場需求和項(xiàng)目特征，所以將金仕海岸定位為“開啟現(xiàn)代城市生活的高檔海景住宅”。中期售價隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。（6）物業(yè)管理優(yōu)化策略物業(yè)管理上，可參考宜家花城做法，以知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問（如第一太平戴維斯），進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機(jī)制，以提升與維護(hù)樓盤品質(zhì)。（2）媒體選擇考慮到本案的目標(biāo)客戶為擁有不菲收入的群體，他們主要分布在核電小區(qū)、核電新苑、學(xué)校、市中心商鋪、重點(diǎn)企業(yè)、酒店賓館等地，所以在平面媒體發(fā)布上，MD中郵專遞為最佳選擇。并借助業(yè)主的人際關(guān)系，傳播良好口碑，以吸引更多目標(biāo)客戶。 (2).廣告發(fā)布步驟：前盤（3月中旬—5月初）中盤（5月初—5月中旬）尾盤（5月中旬—6月底）前期廣告時間：3月中旬—5月初A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告時段，在《海鹽電視臺》發(fā)布 樓盤 形象廣告。 B：以中郵專遞發(fā)布樓盤形象廣告，傳遞樓盤正在熱銷的信息。四、 海景元素：項(xiàng)目緊靠杭州灣海岸，是海鹽城區(qū)離海岸線最近的住宅項(xiàng)目。(2).天鴻名都將于近期開盤，均價現(xiàn)在未知，預(yù)計(jì)也在3000以上左右。B:基本定價依據(jù)本樓盤定價的主要是依據(jù)周邊多層樓盤的價位,結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)及周邊城鎮(zhèn)小高層樓盤的價格、小高層在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展趨勢所制定。d. 設(shè)計(jì)并確定會場布置。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。（確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%） 地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場（a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例） 軟環(huán)境布置：高空氣球4個；大型氣拱門1個；30平方左右舞臺1個；樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個；宣傳折頁1000份周遍跨街橫幅、燈箱20 套 員工統(tǒng)一著裝三、 活動進(jìn)程（4月5日） 下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎品展示） 14：00——14：30主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。并登入二期開盤購房檔案。自配發(fā)電設(shè)備在海鹽基本已經(jīng)普遍，而且在總成本上不會有太大的負(fù)擔(dān)，另一方面，在購房者用電顧慮上有較大的保