金仕海岸整合營銷策劃報告(完整版)
【正文】 工面積51萬平方米(新開28萬平方米),竣工15萬平方米,銷售18萬平方米,預(yù)售24萬平方米,。 第二是房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)品。金仕海岸營銷策劃案l 金仕海岸營銷策略方案l 金匯名仕苑業(yè)主聯(lián)宜會活動方案l 金仕海岸開盤活動策劃方案l 金仕海岸定價方案l 金仕海岸市場推廣計(jì)劃l 金仕海岸視覺形象設(shè)計(jì) 金仕海岸整合營銷策略方案目 錄前言第一部分 市場調(diào)研分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)情況 海鹽經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目周邊情況 調(diào)查統(tǒng)計(jì) 市場調(diào)研分析 項(xiàng)目SWOT分析第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策劃 目標(biāo)市場定位 項(xiàng)目定位 推廣策略 宣傳策略及渠道 媒體廣告計(jì)劃 推廣費(fèi)用預(yù)算第三部分 項(xiàng)目定價報告 競爭樓盤定價 定價指導(dǎo)思想 定價方案 初步定價 前 言金仕海岸項(xiàng)目定位：海鹽第一個高品位的現(xiàn)代化海景豪宅 金仕海岸推廣策略：(1).海景豪宅形象定位為中心 (2).以廣告宣傳和公關(guān)活動為推廣手段 (3).以低開高走為定價策略 (4).以整合營銷傳播理論為品牌提升工具 金仕海岸發(fā)展目標(biāo)：(1).通過專業(yè)化的市場推廣和銷售控制順利完成開發(fā)商的銷售計(jì)劃(2).利用本盤的開發(fā)優(yōu)勢，提升秦山房產(chǎn)企業(yè)形象和核心競爭力(3).為秦山房產(chǎn)未來新樓盤開發(fā)積累現(xiàn)代營銷理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在未來的三五年內(nèi)，海鹽的客觀發(fā)展環(huán)境將會有一次巨變。金仕海岸小高層住宅建筑面積為37333平方米，商鋪建筑面積3496平方米，車庫建筑面積3000平方米，小高層共有10幢，朝秦山大道（東）與環(huán)城南路（北）沿街分布，北4幢，東6幢，每幢共12層，共有260戶數(shù)，主力戶型為三室兩廳，面積在100—140平方米。一．市場定量調(diào)查報告調(diào)查時間：2004229——200435 調(diào)查地點(diǎn)：武原鎮(zhèn)勤儉路、汽車站、城北路、友誼路、新橋路、核電南苑、本案售樓部。 (7).物業(yè)收費(fèi)有市場依據(jù)。 (7).城南區(qū)域少有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜，適合于居住。（2）.來自競爭對手的壓力。這對本案的商鋪來說，具有市場經(jīng)營前景。項(xiàng)目得房率為80%，綠化率40%。第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策劃 目標(biāo)市場定位本案主要的潛在消費(fèi)者特征分析：職業(yè)范疇：當(dāng)?shù)亟處煛⒌赇伣?jīng)營戶、私營企業(yè)主、公司職員以及秦山核電廠職工。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本案目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新。（2）售控策略樓盤分期推出，開盤低價入市，營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。對小高層每一幢樓分別命名，以突出樓盤的個性差異，利于推廣。通過本活動的舉辦，開發(fā)商在業(yè)主們心中可以樹立關(guān)心負(fù)責(zé)的良好形象。媒體廣告計(jì)劃(1).廣告發(fā)布時間：三月中下旬開始集中投放。中盤廣告 時間：（5月初—5月中旬） A：利用房產(chǎn)公司原已購得的廣告時段，在《海鹽電視臺》發(fā)布樓盤熱售廣告。三、 信心保證：開發(fā)商在海鹽當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩膶?shí)力和良好的口碑。十幢小高層名稱：一、 多景閣二、 慈云閣三、 金匯閣四、 碧海閣五、 明珠閣六、 銀海閣七、 一品閣八、 金仕閣九、 聽濤閣十、 文瀾閣十一、 水云閣（備選）十二、 長天閣（備選）十三、 天龍閣（備選） 第三部分 項(xiàng)目定價策略競爭樓盤定價競爭樓盤價格情況:(1).宜家花園三期于3月1號開盤，多層均價在3050元，起價2850元。（2）.定價策略A:定價策略目前主要是實(shí)行＂謹(jǐn)慎、高效”的原則,以實(shí)現(xiàn)最大利潤化,＂低開高走”的定價策略,并實(shí)行有效的銷控。c. 準(zhǔn)備活動獎品和禮品袋，禮品袋選用金仕海岸樓盤的形象宣傳禮品袋?；顒臃绞剑含F(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓活動安排：一、 前期廣告宣傳，主要是搖號參加辦法、地點(diǎn)、時間等信息告知。具體搖號登記處暫定2處。均以紀(jì)念品贈送。c 、用電沒有自主性和機(jī)動性。成本分析：l 小高層電梯功率10KW/臺（已經(jīng)考慮冗余負(fù)載）l 發(fā)電機(jī)機(jī)組成本1000元/KW （低噪音，進(jìn)口組裝機(jī)組，所有小高層共用一臺柴油發(fā)電機(jī)，全自動總機(jī)切換或分樓切換）l 每臺電梯增加線路成本5000元（包括切換設(shè)備）l 發(fā)電成本：1度電約消耗200ML柴油，l 備電系統(tǒng)總成本預(yù)算：*13棟=二、物業(yè)管理顧問公司選擇建議目前依靠開發(fā)商自有物管公司很難迅速提升服務(wù)管理水平，建議引入知名物業(yè)公司的先進(jìn)理念和服務(wù)式，全面優(yōu)化項(xiàng)目軟環(huán)境。五、 工作人員分工秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；九洲廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。 搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總 搖號抽獎（15：00——16：00）獎品分3等獎和紀(jì)念獎（100份） 現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息 公布搖號和抽獎結(jié)果（17：10——17：30） 獲獎群眾領(lǐng)獎（17：30——17：50）四、 搖號辦法 一期總銷售戶數(shù)為140套，暫定搖號總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。2．活動流程:14：00活動當(dāng)天在會場入口設(shè)置簽到處，統(tǒng)計(jì)到場業(yè)主，并回收邀請
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