不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風險分析報告(編輯修改稿)
2025-03-02 13:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 盈虧平衡分析法的解析過程 ? 要進行非線性盈虧平衡分析，首先要建立總收益和總成本函數(shù)。在盈虧平衡點處，不動產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等。 3/24/2023 24 主講人：李軍峰 2111 QcQbaY ??? 2222 QcQbaC ???在盈虧平衡點處， CY ?，所以 ? ? ? ? ? ? 02212121 ?????? QccQbbaa3/24/2023 25 主講人：李軍峰 開發(fā)面積 Q 盈虧平衡點B Q2 固定成本 總成本 Q1 盈利區(qū) 盈虧平衡點A 總收益 收益或成本 0 圖 82 非線性盈虧平衡分析圖 3/24/2023 26 主講人：李軍峰 2. 非線性盈虧平衡分析法舉例 Y 2 ??? 2 ??? QC【案例 82】 已知某不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的總收益函數(shù)為 ；總成本函數(shù)為 試求： （ 1）當計劃開發(fā)面積為 10000m2時，項目的盈虧狀況如何？ （ 2）該項目的盈虧平衡點的開發(fā)面積是多少？ （ 3）項目的最大利潤是多少？ 3/24/2023 27 主講人：李軍峰 解：根據(jù)題意，利潤（ R 2 ????? CY 1000 0?Q 2 ???????R0?R 2 ???? 168 221 ?Q 237 82 ?）＝總收益－總成本＝ （ 1）當 m2時 所以，當開發(fā)面積為 10000m2時，項目盈利。 （ 2）當利潤 時，即為項目的盈虧平衡狀態(tài)，即 解得 m2， m2 3/24/2023 28 主講人：李軍峰 （元） ??? Q9600?Q 9600? ?? 9600?Q 2m a x ???????R（ 3）項目的最大利潤點即利潤函數(shù)的一階導數(shù)為零的點，即 解得 m2 時，利潤函數(shù)的二階導數(shù)為 ，因此該點即為利潤函數(shù)的最大值。將 代入利潤函數(shù)求得項目的最大利潤為 當 3/24/2023 29 主講人：李軍峰 敏感性分析法 ? 敏感性分析的基本概念和作用 ? 敏感性分析是用來研究項目主要的不確定性因素發(fā)生變化時，項目的財務(wù)評價指標的變化幅度，以此來判斷這些不確定性因素對項目預(yù)期目標的影響程度。 ? 敏感性分析的作用在于從各種不確定性因素中找出項目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而對于不太敏感的因素則不必花費過多精力去關(guān)注。 3/24/2023 30 主講人：李軍峰 ? 單因素敏感性分析 ? 1. 單因素敏感性分析的步驟 ? （ 1）確定敏感性分析指標 ? 在選擇敏感性分析指標時，一般首選那些最能反映投資項目經(jīng)濟效益的財務(wù)評價指標作為分析對象，可根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)項目的特點、研究階段、實際需求情況而選取不同的指標。 ? （ 2）選擇不確定性因素 ? 影響不動產(chǎn)開發(fā)項目收益的不確定性因素有很多，在實際中沒有必要把每一個因素都進行分析，往往選取最主要的影響因素進行分析。 3/24/2023 31 主講人：李軍峰 ? （ 3）確定各個不確定性因素的變化范圍，并計算它們對不動產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標的影響程度。 ? （ 4）用敏感性分析圖來表示財務(wù)評價指標對不確定性因素變動的敏感程度。 ? （ 5）根據(jù)計算結(jié)果確定敏感因素。 3/24/2023 32 主講人：李軍峰 2. 單因素敏感性分析舉例 ? 【案例 83】設(shè)某不動產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個住宅小區(qū)項目，擬開發(fā)建設(shè)面積為 1萬平方米，固定成本為 240萬元，單位變動成本為 1000元 /m2，預(yù)計售價為 2023元 /m2，銷售稅率為 5%。 ? 試以售價、單位變動成本、固定成本、銷售量為不確定因素，對項目利潤這一財務(wù)評價指標進行單因素敏感性分析。 3/24/2023 33 主講人：李軍峰 若不考慮不確定因素，該小區(qū)項目的預(yù)期利潤為 FVQtPQR ???? )1(＝ 202310000（ 1－ 5%）－ 100010000－ 2400000=660(萬元 ) 根據(jù)題意，先固定其他因素，變動其中一個因素，分別求出單因素變化對財務(wù)評價指標的影響如表 變 化 幅 度 利 潤 不確定性因素 20% 10% 0% 10% 20% 產(chǎn)品售價 280 470 660 850 1040 銷售量 480 570 660 750 840 單位變動成本 860 760 660 560 460 固定成本 708 684 660 636 612 3/24/2023 34 主講人：李軍峰 根據(jù)典型數(shù)據(jù)（ 0， 660）、（ 20%， 1040）；（ 0， 660）、（ 20%， 840）；（ 0， 660）、（ 20%， 460）；（ 0， 660）、（ 20%， 612），按照兩點確定一條直
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