公司不動產(chǎn)市場分析實務(wù)手冊(編輯修改稿)
2025-02-14 05:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ,309 65,113 68,043 71,105 74,305 77,648 行政與稅務(wù) 238,504 249,236 260,452 272,172 284,420 297,219 310,594 管理 89,439 93,464 97,670 102,065 106,658 111,457 116,473 重置提撥款 119,252 124,618 130,226 136,086 142,210 148,609 155,297≠ 總經(jīng)營費用 $ 3,977,611 $ 4,157,206 $ 4,344,974 $ 4,541,285 $ 4,746,536 $ 4,961,131 $ 5,185,501 淨經(jīng)營收益 $ 11,813,732 $ 12,571,137 $ 13,132,057 $ 14,260,011 $ 16,460,547 $ 17,290,747 $ 17,341,377 承租人改良 292,114 135,266 49,309 298,771 312,216 326,266 6,851 租賃傭金 183,356 85,293 31,239 190,196 0 0 4,424 來自營運之淨收益 $ 11,338,262 $ 12,350,578 $ 13,051,509 $ 13,771,044 $ 16,148,331 $ 16,964,481 $ 17,330,102 再出售價格 ( 根據(jù) 2023 年的淨經(jīng)營收益 ) $ 173,413,77 0 減銷售費用 % 4,335,344 淨再出售價格 $ 169,078,42 6 21 民間對不動產(chǎn)價格之看法 5 ? 新興次級市場 ? Slaes n Lease back Valuation off B/S ? Trust ? RE as a fix ine instrument— ? REIT ? 價格形成 ? 價格評估工具、風(fēng)險管理 ? 參予者 ? REIT ? 銀行壽險投信等 financial investor 22 個案介紹 1 收益法 ? 收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應(yīng)用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格 ? 收益法估價程序 ? 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料 ? 推算有效總收入 ? 推算總費用 ? 計算淨收益 ? 決定收益資本化率 ? 計算收益價格 23 推估勘估標的淨收益 ? 推估勘估標的淨收益 ? 總收入（ Potential Gross Ine； PGI） ? 空置及欠租損失（ Vacancy and Collection loss） ? 有效總收入（ Effective Gross Ine； EGI） ? 總費用（ Operating Expense； OE） ? 淨收益（ Net Operating Ine； NOI） ? 償債支出（ Debt Service； DS） ? 稅前金流量（ Before Tax Cash Flow ； BTCF） ? 推估總收入原則 ? 合法性 ? 客觀性 ? 持續(xù)有規(guī)則 ? 安全確實 24 總費用推估原則與內(nèi)容 ? 計算收入所必須支付之直接必要費用為原則 ? 地價稅 ? 房屋稅 ? 火災(zāi)保險費 ? 管理費 ? 維修費 ? 營運性不動產(chǎn)者，應(yīng)加計營運成本及營運費用 ? 重大修繕費等資本支出者，應(yīng)按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提 25 實際操作～勘估標的總費用歷史 表 21 1 標的不動 產(chǎn) 經(jīng)營費用歷史（根據(jù) 435 , 146 可租平方英呎） 第一年實際 第二年實際 第三年實際 第四年預(yù)計 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 固定費用 不動 產(chǎn) 稅 $1, 689 , 600 $3. 88 $1, 973 , 722 $4. 54 $2, 279 , 860 $5. 24 $2, 347 , 500 $5. 39 保險費 18, 948 0. 04 17, 956 0. 04 46, 861 0. 11 50, 000 0. 11 變動費用 電費 $1, 453 , 482 $3. 34 $1, 569 , 948 $3. 61 $1, 534 , 296 $3. 53 $1, 800 , 000 $4. 14 蒸氣暖氣 575 , 5 99 1. 32 519 , 203 1. 19 525 , 646 1. 21 619 , 190 1. 42 清 潔費 848 , 260 1. 95 797 , 455 1. 83 935 , 544 2. 15 990 , 000 2. 28 薪資 62, 441 0. 14 73, 553 0. 17 82, 350 0. 19 90, 000 0. 21 修繕與維護 125 , 417 0. 29 222 , 074 0. 51 283 , 215 0. 65 381 , 996 0. 88 水及 污 水 19, 638 0. 05 23, 444 0. 05 16, 958 0. 04 33, 600 0. 08 行政、法稅及會計 8, 603 0. 02 13, 712 0. 03 77, 397 0. 18 77, 400 0. 18 管理費用 33, 240 0. 08 36, 105 0. 08 36, 643 0. 08 38, 400 0. 09 雜費 22, 492 0. 05 511 0. 001 3, 862 0. 01 3, 600 0. 01 總經(jīng)營費用 $4, 857 , 720 $11 . 16 $5, 247 , 683 $12 . 05 $5, 822 , 632 $13 . 39 $6, 431 , 68 6 $14 . 79 註：數(shù)字皆已四捨五入 26 實際操作～推估勘估標的淨收益 收益 年可能 毛收益 11 單位 $2, 880 / 年 $31, 680 12 單位 $3, 096 / 年 37, 152 16 單位
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1