公司不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析實(shí)務(wù)手冊(cè)(編輯修改稿)
2025-02-14 05:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,309 65,113 68,043 71,105 74,305 77,648 行政與稅務(wù) 238,504 249,236 260,452 272,172 284,420 297,219 310,594 管理 89,439 93,464 97,670 102,065 106,658 111,457 116,473 重置提撥款 119,252 124,618 130,226 136,086 142,210 148,609 155,297≠ 總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 $ 3,977,611 $ 4,157,206 $ 4,344,974 $ 4,541,285 $ 4,746,536 $ 4,961,131 $ 5,185,501 淨(jìng)經(jīng)營(yíng)收益 $ 11,813,732 $ 12,571,137 $ 13,132,057 $ 14,260,011 $ 16,460,547 $ 17,290,747 $ 17,341,377 承租人改良 292,114 135,266 49,309 298,771 312,216 326,266 6,851 租賃傭金 183,356 85,293 31,239 190,196 0 0 4,424 來(lái)自營(yíng)運(yùn)之淨(jìng)收益 $ 11,338,262 $ 12,350,578 $ 13,051,509 $ 13,771,044 $ 16,148,331 $ 16,964,481 $ 17,330,102 再出售價(jià)格 ( 根據(jù) 2023 年的淨(jìng)經(jīng)營(yíng)收益 ) $ 173,413,77 0 減銷(xiāo)售費(fèi)用 % 4,335,344 淨(jìng)再出售價(jià)格 $ 169,078,42 6 21 民間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之看法 5 ? 新興次級(jí)市場(chǎng) ? Slaes n Lease back Valuation off B/S ? Trust ? RE as a fix ine instrument— ? REIT ? 價(jià)格形成 ? 價(jià)格評(píng)估工具、風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 參予者 ? REIT ? 銀行壽險(xiǎn)投信等 financial investor 22 個(gè)案介紹 1 收益法 ? 收益法，指以勘估標(biāo)的未來(lái)平均一年期間之客觀淨(jìng)收益，應(yīng)用價(jià)格日期當(dāng)時(shí)適當(dāng)之收益資本化率推算勘估標(biāo)的價(jià)格之方法。所求得之價(jià)格為收益價(jià)格 ? 收益法估價(jià)程序 ? 蒐集總收入、總費(fèi)用及收益資本化率等資料 ? 推算有效總收入 ? 推算總費(fèi)用 ? 計(jì)算淨(jìng)收益 ? 決定收益資本化率 ? 計(jì)算收益價(jià)格 23 推估勘估標(biāo)的淨(jìng)收益 ? 推估勘估標(biāo)的淨(jìng)收益 ? 總收入（ Potential Gross Ine； PGI） ? 空置及欠租損失（ Vacancy and Collection loss） ? 有效總收入（ Effective Gross Ine； EGI） ? 總費(fèi)用（ Operating Expense； OE） ? 淨(jìng)收益（ Net Operating Ine； NOI） ? 償債支出（ Debt Service； DS） ? 稅前金流量（ Before Tax Cash Flow ； BTCF） ? 推估總收入原則 ? 合法性 ? 客觀性 ? 持續(xù)有規(guī)則 ? 安全確實(shí) 24 總費(fèi)用推估原則與內(nèi)容 ? 計(jì)算收入所必須支付之直接必要費(fèi)用為原則 ? 地價(jià)稅 ? 房屋稅 ? 火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) ? 管理費(fèi) ? 維修費(fèi) ? 營(yíng)運(yùn)性不動(dòng)產(chǎn)者，應(yīng)加計(jì)營(yíng)運(yùn)成本及營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 ? 重大修繕費(fèi)等資本支出者，應(yīng)按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提 25 實(shí)際操作～勘估標(biāo)的總費(fèi)用歷史 表 21 1 標(biāo)的不動(dòng) 產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用歷史（根據(jù) 435 , 146 可租平方英呎） 第一年實(shí)際 第二年實(shí)際 第三年實(shí)際 第四年預(yù)計(jì) 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 金 額 每平方英呎 固定費(fèi)用 不動(dòng) 產(chǎn) 稅 $1, 689 , 600 $3. 88 $1, 973 , 722 $4. 54 $2, 279 , 860 $5. 24 $2, 347 , 500 $5. 39 保險(xiǎn)費(fèi) 18, 948 0. 04 17, 956 0. 04 46, 861 0. 11 50, 000 0. 11 變動(dòng)費(fèi)用 電費(fèi) $1, 453 , 482 $3. 34 $1, 569 , 948 $3. 61 $1, 534 , 296 $3. 53 $1, 800 , 000 $4. 14 蒸氣暖氣 575 , 5 99 1. 32 519 , 203 1. 19 525 , 646 1. 21 619 , 190 1. 42 清 潔費(fèi) 848 , 260 1. 95 797 , 455 1. 83 935 , 544 2. 15 990 , 000 2. 28 薪資 62, 441 0. 14 73, 553 0. 17 82, 350 0. 19 90, 000 0. 21 修繕與維護(hù) 125 , 417 0. 29 222 , 074 0. 51 283 , 215 0. 65 381 , 996 0. 88 水及 污 水 19, 638 0. 05 23, 444 0. 05 16, 958 0. 04 33, 600 0. 08 行政、法稅及會(huì)計(jì) 8, 603 0. 02 13, 712 0. 03 77, 397 0. 18 77, 400 0. 18 管理費(fèi)用 33, 240 0. 08 36, 105 0. 08 36, 643 0. 08 38, 400 0. 09 雜費(fèi) 22, 492 0. 05 511 0. 001 3, 862 0. 01 3, 600 0. 01 總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 $4, 857 , 720 $11 . 16 $5, 247 , 683 $12 . 05 $5, 822 , 632 $13 . 39 $6, 431 , 68 6 $14 . 79 註：數(shù)字皆已四捨五入 26 實(shí)際操作～推估勘估標(biāo)的淨(jìng)收益 收益 年可能 毛收益 11 單位 $2, 880 / 年 $31, 680 12 單位 $3, 096 / 年 37, 152 16 單位
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