不動產的價值和價格(編輯修改稿)
2025-03-02 13:32 本頁面
【文章內容簡介】 簡單 價 值 形式 是一種商品的價 值 偶然地、 簡單 地 表 現(xiàn) 在與它相交 換的另一種商品上。 這 是與最初的直接的 物物交 換 關系 相適 應 的一種價 值形式。 簡單 價 值 形式可用下列等式表示： 擴 大價 值 形式 ，即一種商品的價 值 不再是偶然地、而是 經 常地 表現(xiàn) 在與它相交 換 的一系列其他商品的自然形式上。 一般價 值 形式 ，即一切商品的價值 ，都 統(tǒng) 一地表 現(xiàn) 在從普通商品中分離出來充當一般等價物的某一商品上。 當 貴 金屬從商品世界游離出來，固定地獨占一般等價物的地位 時 ， 這種特殊的商品就成了 貨幣 ，一般價 值形式就 發(fā) 展 為 貨幣 形式 。一般等價形式貨幣形式 價 值規(guī) 律及其作用o價值規(guī)律 ：商品的價值量由生產商品的社會必要勞動時間決定，商品交換 以價值量為基礎 ，按照 等價交換 的原則進行。o價值規(guī)律是貫穿于整個商品經濟的 一般規(guī)律 ，既支配商品生產，又支配商品流通。o價值規(guī)律的表現(xiàn)形式： 商品的價格圍繞商品的價值自發(fā)波動 。o由于供求關系變動的影響，商品價格總是時而高于價值，時而低于價值，不停地圍繞價值這個中心上下波動。從較長時間來看，價格高于價值的部分和價格低于價值的部分能夠相抵， 商品的平均價格和價值是相一致的 。市場價格價 值供 ＜ 求 價格 供 ＞ 求 價格 供 ＝ 求 價值規(guī)律是在市場配置資源的過程中體現(xiàn)它的客觀要求和作用的。 價值規(guī)律的作用 體現(xiàn)在：第一，自發(fā)調節(jié)生產資料和勞動力在社會各部門之間的分配。減少投資追加投資利 潤 增加 供不 應 求 價格上 漲 供 過 于求 價格下跌 利 潤 下降合理地配置資源供需價格 論對 不 動產 價 值 的解 釋不 動產 的價格是由供需狀況決定的，其他條件不 變 情況下，供大于求，價格下降，供不 應 求，價格上升。二、不動產價值與價格（一）不 動產 價 值（二）不 動產 價格（三）插入兩 話題 ：地價與房價的關系、租價比（一）不動產價值價 值 是指從宏 觀 角度反映某 類 商品在一定市 場 條件下的 動態(tài) 均衡價格。不 動產 價 值 是指不 動產 供需雙方 協(xié) 同 競 爭并達到 動態(tài) 均衡的 結 果。（二）不動產價格價格 指 進 行交易 時 ， 買 方所需要付出的代價或付款 ，或某商品在一定市場條件下實現(xiàn)的交易價格。不 動產 價格 是指和平地 獲 得他人的不 動產 所必 須 支付的代交（ 貨幣 或者 實 物）或不 動產 在一定市 場 條件下實現(xiàn) 的 實際 成交價格。不動產價值與價格的關系不動產 的價格 圍繞 不動產 的價 值 自 發(fā) 波 動 。不動產價值是本質，而價格是現(xiàn)象。不動產價格是價值的外在表現(xiàn)，或者說不動產價格是價值的貨幣表現(xiàn)。需要說明的是，不動產估價本質上是評估不動產的價值而不是價格，但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內在的價值。不動產估價是對價值還是價格進行評估？（三）插入兩個話題地價與房價的關系租價比（三）插入兩個話題地價與房價的關系（ 1）人 們對 土地的需求，完全來自 對農產 品、房地 產 等附著物的需求，是一種 “引致需求 ”。（ 2）與 農產 品價格的升降造成地租水平的升降 一樣，房地產價格上升也會導致土地價格上升。（ 3）另一方面，地價是房地產開發(fā)成本的一項重要構成，地價反過來也會影響房價，可通過地價房價比來反映其比例。（ 4）房地產不是成本推動型的商品，其價格主要受供需影響。注：地價房價比是 從商品房成本的角度將土地 獲 取 時 的樓面地價水平與房屋開 盤銷 售 時 的房價比 —— 即 為 成本地價房價比。除個 別 城市之外，商服用地地價房價比在空 間 上基本反映了地區(qū)的社會 經濟發(fā) 展程度和商 業(yè) 市 場 繁榮程度， 東 南沿海地區(qū)地價房價比 較 高，內地和 發(fā) 展稍 緩 的地區(qū) 較 低；土地 資 源條件 緊張 的地區(qū) 較 高， 資 源充足的地區(qū) 較 低， 總 體符合一般性 規(guī) 律。全國各地城市的地價房價比 值 基本上沿著 東 部 中部 西部的 順 序依次降低，呈 現(xiàn) 出比 較 明 顯 的 階 梯式分布狀 態(tài) 。按照一般規(guī)律，商業(yè)用地地價房價比應比住宅用地地價房價比高，而目前我國這兩者的差距不明顯，甚至很多地方還出現(xiàn)相反的情況。說明現(xiàn)階段住宅市場的市場化程度更高，土地集約利用程度更高。注： 2023—2023 年房價數(shù)據(jù)來源于地價 動態(tài)監(jiān)測 系 統(tǒng) 、城市地價房價比 計 算方法也有所差 別 。（三）插入兩個話題租價比 （ 1）租價比的定 義 租價比由房屋租 賃 價格與房屋 銷 售價格相比 較 得出的數(shù)據(jù)，被 認為 是判斷一個城市樓市健康與否的依據(jù)。（ 2）三種物 業(yè)類 型租價比的關系 根據(jù)不同的物 業(yè) 形 態(tài) 的投 資 價 值 、投 資 收益以及 風險 屬性等特征，通常一個地區(qū)（或城市）的房地 產 租價比表 現(xiàn)為 商
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