不動產(chǎn)估價報告撰寫(編輯修改稿)
2025-08-31 13:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 表述清楚。2．收益法（1）總收益計算有誤①錯將實際總收益作為客觀總收益；②由于不動產(chǎn)總收益來自多個方面，在估價中未計算全，只計算一部分；③錯將純收益作為總收益。（2）總費用計算有誤①錯將實際總費用作為客觀總費用；②由于不動產(chǎn)總費用包括很多項，在估價中計算缺項。（3）純收益計算有誤①錯將客觀純收益作為實際純收益；②錯將實際純收益作為客觀純收益；③評估整體不動產(chǎn)時，錯將不動產(chǎn)的一部分客觀純收益作為不動產(chǎn)整體的客觀純收益；④計算客觀純收益時的扣除項有誤，又可分為兩種錯誤：一種是客觀總費用計算缺項；另一種是錯將實際總費用作為客觀總費用予以扣除。（4）參數(shù)選擇有誤① 各類費用占總收益的比例嚴重失實；② 銷售稅率取值過大或過小錯誤；③參數(shù)取值前后不一致。3．成本法（1）概念性錯誤（如：建筑物重置成本誤用成建筑物重建成本）；（2）參數(shù)選擇有誤； （3）成本項目確定有誤（如土地取得費用、房屋拆遷費用、不動產(chǎn)開發(fā)費用等缺項）；（4）計算過程中各項取值缺少依據(jù)或明顯不合理。（5）利息計算有誤①利息率選取有誤；②計息基數(shù)有誤（項目過多或過少）。③計息期確定有誤（6）利潤計算有誤①利潤率選取有誤；②計潤基數(shù)有誤（項目過多或過少以及錯將利息作為計算利潤的基數(shù)，它的計算基數(shù)應(yīng)同于利息計算基數(shù)）。4．假設(shè)開發(fā)法（1）開發(fā)價值確定或計算有誤，主要是對未來樓價的預測不準確。（2）參數(shù)選擇有誤（3）利息計算有誤（同上）（4）利潤計算有誤（同上）三、參數(shù)確定錯誤在估價報告中，很多地方涉及參數(shù)的確定。這些參數(shù)對于估價結(jié)果有著重要的直接影響，各種估價方法中常出現(xiàn)的參數(shù)確定錯誤歸納如下：（一） 市場比較法1．交易情況修正系數(shù)的確定交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定，只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會出現(xiàn)多個。在市場比較法中，要求選取多個可比實例來進行比較修正，如果以每個可比的實際成交價格為基準，就會出現(xiàn)多個比較基準，造成混淆。2．交易日期修正中的價格指數(shù)的確定在實際交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或變動率可供采用：（1）一般物價指數(shù)或變動率；（2）建筑造價指數(shù)或變動率；（3）建筑材料價格指數(shù)或變動率；（4）建筑人工費指數(shù)或變動率；（5）房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。其中，房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：（1）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（3）全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（4）本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。3．區(qū)位因素修正系數(shù)和個別因素修正系數(shù)的確定由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此在進行區(qū)位狀況和個別狀況比較修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重商業(yè)繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸?shù)取＜词鼓承┮蛩叵嗤?，其對價格的影響程度也不一定相同。4．修正幅度的錯誤《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。有些估價報告中的修正幅度違背了這些要求，犯了修正幅度過大的錯誤。（二） 收益法1．資本化率的確定資本化率分為綜合資本化率，土地資本化率和建筑物資本化率，估價時應(yīng)視不同的估價對象采用相應(yīng)的資本化率，如估價對象是建筑物，則應(yīng)采用建筑物資本化率；如估價對象為土地與建筑物的合成體，需采用綜合資本化率。2．收益年限的確定不動產(chǎn)價格中經(jīng)常出現(xiàn)收益年限確定的錯誤有：（1）已使用若干年的不動產(chǎn)，不考慮建筑物的剩余年限與土地使用權(quán)剩余年限是否一致；（2）原國有土地上的建筑物，后因土地使用權(quán)的有償使用，獲得有限年期的土地使用權(quán)，評估過程中沒有考慮土地使用權(quán)的有限年期。對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定可獲收益的年限；如果建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；然后再加上使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為
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