房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程(編輯修改稿)
2025-03-02 10:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 清楚每個(gè)很細(xì)的科目下面的具體預(yù)算嗎？ 即使某一個(gè)很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)）多算了 20萬(wàn)元，少算了 20萬(wàn)元，對(duì)我們的項(xiàng)目成本有什么影響嗎？ 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” 無(wú)論是從業(yè)務(wù)角度出發(fā)，還是從管理角度出發(fā)。成本管理的最終目的首先是讓成本變的可控，其次是讓成本得到優(yōu)化（更大的價(jià)值）。而不是形式上的成本科目拆分的多么精細(xì) 龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍談對(duì)成本管理的要求：“我不關(guān)心一個(gè)很細(xì)的費(fèi)項(xiàng)是多少錢，但一定要做到大的費(fèi)項(xiàng)上讓我心中有數(shù)。不要突然給我變出一個(gè)很大的數(shù)出來(lái)，那我就要追問(wèn)你作為成本人的責(zé)任了” 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（成本控制樹(shù)） 土地費(fèi)： 670萬(wàn) 土地取得價(jià)款： 350萬(wàn) 土地使用出讓合同： 200萬(wàn) 入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議： 50萬(wàn) 土地契稅： 70萬(wàn) 土地契約稅： 50萬(wàn) 剩余契約稅： 20萬(wàn) 其它土地費(fèi)： 250萬(wàn) 高壓入地合同： 150萬(wàn) 土地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 100萬(wàn) 土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議： 100萬(wàn) 藍(lán)色字體表示成本費(fèi)項(xiàng)下規(guī)劃出的預(yù)算，預(yù)算金額向上累加 一級(jí)費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)費(fèi)項(xiàng) 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（成本控制樹(shù)） 土地費(fèi)： 670萬(wàn) 土地取得價(jià)款： 350萬(wàn) 土地使用出讓合同： 200萬(wàn) 入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議： 50萬(wàn) 土地契稅： 70萬(wàn) 土地契約稅： 50萬(wàn) 剩余契約稅： 20萬(wàn) 其它土地費(fèi)： 250萬(wàn) 高壓入地合同： 150萬(wàn) 土地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 100萬(wàn) 土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議： 100萬(wàn) 三級(jí)費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃的是對(duì)應(yīng)的具體合同，簡(jiǎn)稱合約規(guī)劃項(xiàng)。這樣每當(dāng)需要簽一筆合同，都能找到對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)項(xiàng)，與實(shí)際管理吻合 當(dāng)一個(gè)實(shí)際合同發(fā)生時(shí)，我們就可以讓合同金額實(shí)時(shí)反映到成本當(dāng)中、體現(xiàn)其對(duì)費(fèi)項(xiàng)甚至對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本影響 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” 對(duì)成本的控制實(shí)現(xiàn)了與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具體業(yè)務(wù)操作的關(guān)聯(lián)，能夠做到事前的成本控制。避免了事后拆分合同金額，某一項(xiàng)目一天前動(dòng)態(tài)成本還是 1個(gè)億，可當(dāng)我們把近段時(shí)間的合同拆分完后，成本立刻變成了 。可是合同已經(jīng)簽了，錢也要付出去了，這就是成本失控 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” 由于成本控制樹(shù)只建立在一二級(jí)費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深。避免了我們以往成本核算中，當(dāng)成本的費(fèi)項(xiàng)層級(jí)做的過(guò)細(xì)后，容易產(chǎn)生的成本“虛高”或“虛低”現(xiàn)象。因?yàn)楫?dāng)成本費(fèi)項(xiàng)過(guò)細(xì)時(shí)，當(dāng)我們采取向上匯總歸并或采取大值等算法計(jì)算后，極易得出一個(gè)“虛高的成本” 一旦成本費(fèi)項(xiàng)做的過(guò)細(xì)，合約規(guī)劃就無(wú)法明確應(yīng)該歸集到哪個(gè)費(fèi)項(xiàng)下，除非你有類似萬(wàn)科那樣的一本書(shū)一樣厚的成本費(fèi)項(xiàng)分類歸集標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)分到了 5級(jí)費(fèi)項(xiàng)） 成本費(fèi)項(xiàng)做的過(guò)細(xì)，當(dāng)業(yè)務(wù)人員想控制招標(biāo)采購(gòu)成本，與相應(yīng)的合約規(guī)劃做關(guān)聯(lián)時(shí)，很難有人能想清楚怎么計(jì)算 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” 由于成本控制樹(shù)只建立在一二級(jí)費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深，且與具體的項(xiàng)目合約掛鉤，很容易通過(guò)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)或同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)對(duì)比等方式，得到準(zhǔn)確有效的合同成本額，提高了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性 成本人員的成本測(cè)算數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)。當(dāng)老板對(duì)某個(gè)費(fèi)項(xiàng)產(chǎn)生質(zhì)疑時(shí)，成本人員可以很清楚的將該費(fèi)項(xiàng)下所簽的合同列出來(lái)。耗費(fèi)了多少金額，還剩下多少金額，還剩下多少合同，預(yù)算的合同金額是多少。能夠一項(xiàng)一項(xiàng)明確列出，支撐成本控制的數(shù)據(jù)來(lái)源 成本的概念和目標(biāo)成本的作用 ■ 案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制” A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 土地費(fèi)： 670萬(wàn)
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