房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制培訓(xùn)教材(編輯修改稿)
2025-05-25 02:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整工程部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合三擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)四樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整五施工圖設(shè)計（1） 施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2） 報建政府部門報批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。施工部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6） 面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助六銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)七裝修方案設(shè)計（1） 方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表裝飾綜合價格拆分分析（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會八功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制營銷部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助九設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程、營銷部配合十材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計預(yù)算部 三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目推行工程招投標(biāo)制對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場定價的價格確定機(jī)制，使工程造價趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎(chǔ)；第四，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。 一）招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算等多個部門的實際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是成本控制相關(guān)條款的編制和標(biāo)底的編制與審查則須有很強(qiáng)的針對性，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。二）招標(biāo)過程中的成本控制措施房產(chǎn)項目工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。因此，在招標(biāo)過程中成本控制，應(yīng)注意加強(qiáng)以下幾個方面：（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。 （2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。（3）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為開發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。 （4）做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。（5）通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報價，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。三）編制標(biāo)底時的成本控制要點(diǎn) （1）標(biāo)底作為業(yè)主的期望價格，應(yīng)力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質(zhì)量。 （2）標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 （3）標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標(biāo)底。 （4）標(biāo)底價格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應(yīng)的計價方式，考慮相應(yīng)的
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