房地產(chǎn)開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制培訓教材(編輯修改稿)
2025-05-25 02:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方案設計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設計注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整工程部負責，設計部配合三擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調(diào)整設計要求內(nèi)部審核設計部負責，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責制訂經(jīng)營指導書預算部負責（3）擴初設計圖根據(jù)擴初設計要求招標專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會設計調(diào)整設計部負責四樁基設計（1）地質(zhì)勘察搜集權威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設計部負責，工程部協(xié)助（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審（3）樁基施工圖設計調(diào)整五施工圖設計（1） 施工圖設計要求根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助（2） 報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。施工部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部（6） 面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協(xié)助六銷售包裝設計結合營銷費用控制施工招投標七裝修方案設計（1） 方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協(xié)助（2） 材料設備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備設計部負責制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析（3） 招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會八功能設計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部負責有針對性擴充建筑物功能設計部負責，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負責（3）環(huán)境方案設計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額設計部負責，項目部協(xié)助招投標招投標評審委員會（4）智能化設計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制營銷部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經(jīng)理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協(xié)助九設計變更（1）設計調(diào)整費用（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、營銷部配合十材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會其他費用物業(yè)管理完善費限額設計預算部 三、招投標環(huán)節(jié)成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行招標投標制基本上形成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎；第四，推行招標投標制有利于規(guī)范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。 一）招投標階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、預算等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是成本控制相關條款的編制和標底的編制與審查則須有很強的針對性，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。二）招標過程中的成本控制措施房產(chǎn)項目工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商選擇擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關重要的作用。因此，在招標過程中成本控制，應注意加強以下幾個方面：（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。 （2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。（3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為開發(fā)商應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。 （4）做好合同的簽定工作。應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。（5）通過招標選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理都有發(fā)言權。三）編制標底時的成本控制要點 （1）標底作為業(yè)主的期望價格，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質(zhì)量。 （2）標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 （3）標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標底。 （4）標底價格應根據(jù)招標文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應的計價方式，考慮相應的
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