物業(yè)管理中的成本管理講義(編輯修改稿)
2025-03-01 16:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 １、維修保養(yǎng)費(fèi)（ F1）該項(xiàng)費(fèi)用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購置等支出。 ２ 、 裝修費(fèi) (F2) 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi) （ 如墻紙 、 涂料 ） 、 工器具和設(shè)備使用 、 人工費(fèi) 、 管理費(fèi)和承包商利潤 （ 如果發(fā)包 ） 。 ３ 、 能源費(fèi) (F3) 物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本 。 ４ 、 康樂設(shè)施費(fèi) (F4) 該項(xiàng)成本即康樂設(shè)施的運(yùn)營成本 ， 主要是健身設(shè)施 、 游泳池和其他康樂設(shè)施的維修 、 保養(yǎng)支出 。 有時(shí)救生員 、 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開支范圍 。 ５ 、 雜項(xiàng)費(fèi)用 (F5) 該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識等費(fèi)用支出。 上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其中?jì)算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) Ｐ３＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ３＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５ １２月 Ｓ（元／月 平方米） （四）秩序維護(hù)費(fèi)測算 秩序維護(hù)費(fèi) (F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容： （ 1）安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量 電費(fèi)單價(jià)＋日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) （ 2）日常器材費(fèi)。即秩序維護(hù)人員日常用對講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用。 （ 3）更新儲(chǔ)備金。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。 秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用 ， 它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 、 日常器材費(fèi) 、 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) (F2) 用公式可以表示如下： 秩序維護(hù)費(fèi)Ｐ４＝ 年總支出 １２月 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ４＝ ∑ Ｆ i（元／月 平方米） １２月 Ｓ （五）清潔衛(wèi)生費(fèi)測算 清潔工具購置費(fèi) (F1)： 此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購置費(fèi) 勞保用品費(fèi) (F2) 清潔機(jī)械材料費(fèi) (F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機(jī)的折舊、消耗材料等。 ４、化糞池清理費(fèi) (F4) ５、垃圾外運(yùn)費(fèi) (F5) ６、其他費(fèi)用 (F6) ７、水池清潔費(fèi) (F7) 用公式可表示為： 清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５＝ ∑ 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ （六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算 １、綠化工具費(fèi) (F1)：此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費(fèi)用。 ２、勞保用品費(fèi) (F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購置費(fèi)。 ３、綠化用水費(fèi) (F3) 農(nóng)藥化肥費(fèi) (F4) 雜草清運(yùn)費(fèi) (F5) 園林景觀再造費(fèi) (F6) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)Ｐ６＝ ∑ 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ６ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ 七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) １、交通工具（汽車等） (F1) ２、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等） (F2) ３、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等） (F3) ４、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等） (F4) ５、其他設(shè)備 (F5) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)Ｐ７ ＝ 固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限 １２ 參與測算的物業(yè)面積 即Ｐ７ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ ５ 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年。 （八）保險(xiǎn)費(fèi)測算 對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設(shè)施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。 Ｐ８ ＝ ∑ （Ｍ i Ｘ i）／參與測算的物業(yè)面積 （ i＝１， …… ， n） 式 中： Ｐ８ —— 保險(xiǎn)費(fèi)支出額； Ｍ i—— 投保的第 I種保險(xiǎn)種類； Ｘ i—— 第 I種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)率。 （九）專項(xiàng)維修資金 工資津貼等費(fèi)（ F1） ２、設(shè)備、零部件和材料購置 (F2) ３、機(jī)械使用費(fèi) (F3) ４、水、電、氣費(fèi) (F4) ５、管理費(fèi) (F5) 公共維修基金Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測算的物業(yè)面積（元／月 平方米） 即：Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ（元／月 平方米） 三、成本估測算結(jié)果匯總 P=∑ Ｆ i/S 式 中： P—— 某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元 /月 平方米；
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