物業(yè)管理中的成本管理講義-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 （ 3） 教育經(jīng)費(fèi) 。 （二）辦公費(fèi)測(cè)算 交通費(fèi)（Ｆ１）（元／月）： 交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。平方米） （三）共用部位與共用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)測(cè)算 １、維修保養(yǎng)費(fèi)（ F1）該項(xiàng)費(fèi)用主要用語(yǔ)核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。其中計(jì)算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) Ｐ３＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ３＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５ １２月 Ｓ（元／月 ４、化糞池清理費(fèi) (F4) ５、垃圾外運(yùn)費(fèi) (F5) ６、其他費(fèi)用 (F6) ７、水池清潔費(fèi) (F7) 用公式可表示為： 清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５＝ ∑ 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 １２ 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即清潔衛(wèi)生費(fèi)Ｐ５ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ （六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算 １、綠化工具費(fèi) (F1)：此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。平方米） 即：Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ（元／月 核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。 （ 3）反饋性控制：是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。 高層：一級(jí)為 1000平方米 /人；二級(jí)為 1200平方米 /人；三級(jí)為 1400平方米 /人；四級(jí)為 1600平方米 /人。三級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。 。一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必然較多；在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少；而在 “ 衰退 ” 期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開(kāi)支會(huì)逐步增大。一般而言，審核的重點(diǎn)為憑證的真實(shí)性、合理性以及完整性（如有無(wú)預(yù)算指標(biāo)、手續(xù)是否齊全）等。這一憑證控制方法能使責(zé)任部門(mén)隨時(shí)了解各項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)額及指標(biāo)余額，如發(fā)生支出過(guò)多，可及時(shí)查明原因，采取措施節(jié)約開(kāi)支。 ， 優(yōu)化勞動(dòng)方法來(lái)控制成本 。 工業(yè)廠房 :一級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。二級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。 或借鑒物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動(dòng)定額 ， 按目標(biāo)管理的方法 ， 通過(guò)實(shí)踐 、 跟蹤后確認(rèn)為本企業(yè)該工種員工的 《 勞動(dòng)定額 》 。 （ 2）事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過(guò)程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過(guò)程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日?？刂?。 10萬(wàn)平方米 247。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。 （ 3）更新儲(chǔ)備金。 ４ 、 康樂(lè)設(shè)施費(fèi) (F4) 該項(xiàng)成本即康樂(lè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)成本 ， 主要是健身設(shè)施 、 游泳池和其他康樂(lè)設(shè)施的維修 、 保養(yǎng)支出 。 ５ 、 宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi) （ Ｆ５ ） ６ 、 法律費(fèi)用 （ Ｆ６ ） 經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用 ， 定期檢討法律文件 （ 如租約 、 合同等 ） 費(fèi)用支出等 。 計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以 12個(gè)月 ， 即可得到每月服裝費(fèi) 。 按規(guī)定提取的福利費(fèi) （ F3） （ 元 /月 ） 福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)： （ 1） 福利基金 。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 （ 2）收入 采取酬金制和物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服 務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè) 管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：是指物業(yè)管理企業(yè) 行政部門(mén)為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的管理 費(fèi)用，為籌措經(jīng)營(yíng)管理資金所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)管理生產(chǎn)費(fèi)用：指一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門(mén)約定。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。 三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （ 1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
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