【正文】 是一種違約行為；其次，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主而言，這種“搭便車”的行為，實際上侵害了按時繳費的業(yè)主的權(quán)益，是對業(yè)主共同利益的侵犯。 四、特約服務(wù)費 ? 必要性： （ 1） 隨著生活水平的不斷提高，在公共服務(wù)以外人們的許多特殊要求需要得到滿足。服務(wù)報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由當(dāng)事人自主約定。 ? 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。 二、物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措渠道 （一）自籌資金（組建公司的基本籌資方式） ? 自籌資金是物業(yè)管理企業(yè)由其創(chuàng)辦人自己籌集資金組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模。這后一種資金是物業(yè)管理資金來源的重要組成部分。 （五）政府多方面的支持 ? 地方政府的政策性支持是物業(yè)管理企業(yè)有效籌措資金的重要保障。銀行借款資金具有使用時間長、數(shù)量大等特點，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動資金的占用。 ? 目前我國的物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措渠道還主要是以銀行貸款為主，表明企業(yè)對銀行的高度依賴，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在拓寬籌資渠道、改善現(xiàn)有的資金構(gòu)成方面進(jìn)行更多的改革與創(chuàng)新。 （二）物業(yè)管理周期與 管理資金的使用控制 ? 由于各種不同性質(zhì)的物業(yè)的生命周期各不相同，物業(yè)管理的重點不同，導(dǎo)致在物業(yè)管理過程中資金的使用量、使用重點和使用方式等都是不同的。由于物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)類型繁多，再加上它們處于不同的生命周期，從而使各物業(yè)的管理資金使用的重點不同，資金的需求量也不同，因此，就有必要在預(yù)算的基礎(chǔ)上，制定出接管的各物業(yè)每月甚至每周的資金使用計劃，在財務(wù)上做出合理的安排。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的成本費用管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)成本費用是指物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出。 （ 1）管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 第四節(jié) 財務(wù)管理機構(gòu)設(shè)置與管理制度 一、財務(wù)管理的機構(gòu)設(shè)置：職能部門 —— 財務(wù)部 ? 每個物業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)具體情況來設(shè)置財務(wù)管理機構(gòu)，配備財務(wù)管理人員，其基本崗位要根據(jù)工作內(nèi)容的多少來決定。 7）審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費。 5）核算庫存材料，認(rèn)真核對庫存的收支情況，并按要求抽查核實實物。 5）嚴(yán)格執(zhí)行外匯管理制度，如有外幣收入，不得私自套換。 2）負(fù)責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳，在收費時要準(zhǔn)確打印各項收費項目，正確填寫發(fā)票，及時、快捷收妥業(yè)主應(yīng)付的費用。 ? 支票支付的具體制度按銀行規(guī)定執(zhí)行，如： 1）除了從備用金中支付的不記名支票和由現(xiàn)金支付的工資單支票外，所有發(fā)出的支票均需注明“僅至收款人賬戶”，不得背書。 4）在支付備用金時，所有憑證和證明文件應(yīng)蓋上“已付”印章，以證明此款已付。 4）收入不準(zhǔn)用于任何費用支付，不得坐支現(xiàn)金。 3）訂貨或要求服務(wù)時，除了從備用金中支出的內(nèi)容外，其他均須有預(yù)先編號的“購貨訂單”或“工作通知單”。 正式發(fā)票管理 1）所有正式發(fā)票必須按順序編號。物業(yè)管理企業(yè)庫存量不大，但品種較多，較復(fù)雜，要求對庫存管理有嚴(yán)格的管理制度。 2）要根據(jù)倉庫情況，做好采購計劃，不能盲目采購。 3）管理人員或其他被委派工作者須查看廢棄存貨，并及時向部門經(jīng)理匯報。 3）隨時掌握使用中的固定資產(chǎn)動態(tài)，及時提供固定資產(chǎn)使用情況，經(jīng)常與固定資產(chǎn)管理部門聯(lián)系，不得擅自轉(zhuǎn)移固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊的計算方法有直線法、工作量法、余額遞減法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總額法等。 3）協(xié)助固定資產(chǎn)歸口管理部門，編制固定資產(chǎn)投資計劃，并進(jìn)行分析、落實投資資金。 3）低于上述金額的設(shè)備，但耐用時間在 1年以上的大批量同類財產(chǎn)也列為固定資產(chǎn)。 5）根據(jù)發(fā)票檢驗進(jìn)貨，凡發(fā)票需與實物名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量核對驗收，不相符的不予驗收入庫。 3）庫存物質(zhì)分類安放，保持衛(wèi)生、整潔、井井有條，便于收發(fā)，檢驗和盤點。 5）對于支票收款，出納員須在“支票收集一覽表”上記錄收到的支票，并由其主管核對。 7）接受購貨數(shù)量，應(yīng)根據(jù)需要由持有“購貨訂單”、“提貨單”或供應(yīng)廠商“發(fā)貨單”的接受交貨人員負(fù)責(zé)。 3）邀請投標(biāo)報價用于總經(jīng)理同意的，高于 xxx元，但低于xxx的商品及服務(wù)。 3）必須確保由銀行送回的存款單上有銀行出納員的核實蓋章，以及銀行所打印的數(shù)值與存款賬戶之?dāng)?shù)值相符。 備用金制度 ? 企業(yè)運作過程中發(fā)生的低于 xxx元的支出，可從備用金中支出。 4）每天收入的現(xiàn)款、票據(jù)必須與收款單核對相符，認(rèn)真登記好收款臺賬，本日下班前，要將當(dāng)日款報表匯總，與款項相符后，及時交財務(wù)部出納員。 2）及時統(tǒng)計，存貯各種交收費資料。 出納員的崗位職責(zé) 1）負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款的收付工作，對于當(dāng)天收入的現(xiàn)金和轉(zhuǎn)賬票據(jù)要及時送存銀行，不積壓并做到數(shù)字準(zhǔn)確、不出差錯。 主管會計的崗位職責(zé) 1）按照會計規(guī)范及時編制收、付款和轉(zhuǎn)賬憑證，負(fù)責(zé)總賬、明細(xì)賬的登記工作。 3）負(fù)責(zé)組織全企業(yè)的經(jīng)濟核算工作，掌握好資金的籌集、使用、耗費，收入和分配，保證整個企業(yè)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)也可不設(shè)銷售費用。 （ 2）直接材料費：指企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動中直接消耗的各材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 ，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以業(yè)養(yǎng)業(yè)。對所有管理服務(wù)開支進(jìn)行嚴(yán)格的計算和預(yù)測，確定所管物業(yè)是處于哪個生命周期上，從而決定物業(yè)管理資金的使用重點，為制定預(yù)算方案和使用計劃做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)要分析所承接的物業(yè)是處于哪個生命周期的物業(yè)，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資金使用量，靈活調(diào)劑使用資金，使資金達(dá)到最佳的使用效果。特別是隨著市場競爭的加劇，一些實力雄厚的大型物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購那些小型的物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)，或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，這已成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。 ，用于小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)。 。物業(yè)管理收入主要包括日常綜合管理費和特約服務(wù)費。包括內(nèi)部資金和從外部借入資金。這里的最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人。 ? 注意點： （ 1）特約服務(wù)事項由特定的業(yè)主和管理企業(yè)進(jìn)行約定。 ? 所得收益的使用有兩個方面： 1．利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營收益的使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充住房專項維修資金。確定收費標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)堅持“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，取于物業(yè)用于物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)測算科學(xué)合理，收取穩(wěn)定，真正成為物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)費最主要最管的理不穩(wěn)定的來源。 （ 1）代管：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 （ 2）市場調(diào)節(jié)價 —— 對其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 二、物業(yè)服務(wù)收費 （一）物業(yè)服務(wù)收費的含義 ? 國家發(fā)改委和建設(shè)部在 2023年