物業(yè)管理講座培訓課件(編輯修改稿)
2025-02-28 21:29 本頁面
【文章內容簡介】 區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。 ? 別墅及非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價 。 ? 第十九條住宅小區(qū)機動車停車服務費實行政府定價 。 ? （三）物業(yè)費如何調增 《 鄭州物業(yè)收費管理辦法》 ? 第十二條 本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)如需調整物業(yè)服務收費標準，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? （三） 物業(yè)費如何調增（續(xù)） ? 物業(yè)服務企業(yè)調增收費標準的程序 ? ,讓業(yè)主了解物業(yè)服務企業(yè)的收費及盈虧情況，向小區(qū)業(yè)主說明調增物業(yè)服務費的理由、調增費用的金額及調增起始日期并形成調增費用的問卷調查表。 ? 支持調增費用的業(yè)主超過兩個二分之一。 ? ,企業(yè)應在小區(qū)中公告調查結果并報政府相關部門備案。公告期結束后 ,則可按新的標準向小區(qū)業(yè)主進行調增收費。 ? （三）物業(yè)費如何調增（續(xù) ） ? 企業(yè)調增費用和收費是否違規(guī)的判斷 ? 、幅度和期限是否合理； ? ； ? 了小區(qū)全體業(yè)主的兩個二分之一。 ? 。 ? （三）物業(yè)費如何調增（續(xù)） ? 企業(yè) 自行違規(guī)調增收費的處理 ? ，請政府對企業(yè)自行違規(guī)調增費用的行為進行干預； ? ，可請第三方對調價幅度的合理性進行評估； ? 《高院關于關于審理物業(yè)服務糾紛案件解釋》第五條規(guī)定，拒交費用，如果企業(yè)已收取的，有權要求其退還； ? ； ? ，對企業(yè)是否調可以增費用或調增多少，由小區(qū)兩個二分之一以上業(yè)主表決決定； ? ，業(yè)主可召開業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)服務企業(yè)。 ? （三）物業(yè)費如何調增（續(xù) ） ? 《高院關于關于審理物業(yè)服務糾紛案件解釋》 ? 第五條規(guī) 定： “ 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。 ” ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤區(qū) ? 1?業(yè)主以車輛停到車位被劃、被盜等理由拒交物業(yè)費情況 ? 如物業(yè)公司不存在過錯，不承擔賠償責任，如沒有脫崗，按規(guī)定進行巡視 ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤 區(qū)（續(xù)） ? 2?業(yè)主以房屋存在質量問題為由拒交物業(yè)費 ? 建議： 物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的質量問題或安全隱患，要及時向地產(chǎn)公司反饋、做好房屋質量問題記錄和維修情況記錄。根據(jù)相關法律規(guī)定和合同約定，商品房的開發(fā)商應履行房屋在保修期間的保修義務，其保修期應從房屋交付之日起計算。 物業(yè)公司聯(lián)系施工單位進行維修后，要做好維修記錄并要求業(yè)主簽字確認。對施工單位維修拖延或維修不合格的，要督促施工單位維修到位，并做好業(yè)主的溝通安撫工作，最終維修合格后，應要求業(yè)主簽字確認，對于業(yè)主不會簽字或不愿簽字的，應由兩名工作人員拍照并作出記錄，將相關記錄存檔。 ? 《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任?！? ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任 ?！? ? 3?業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費， 業(yè)主不交物業(yè)費的理由主要有：業(yè)主未入住、業(yè)主沒拿到房產(chǎn)證、家里財物被盜、房屋質量問題遲遲得不到解決、物業(yè)服務差等等 。 ? 《 最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持” 。 ? 這里 面明確的說明：業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)費的，人民法院不予支持。在司法實踐當中對有正當理由拒絕交納物業(yè)費的，許多法院認定為業(yè)主依法行使抗辯權給予支持，在這種情況下法院一般判決由于物業(yè)服務存在瑕疵，業(yè)主減免相應的物業(yè)費。 五、物業(yè)管理服務 ? （ 一 ） 、 房屋共用部位的維護和 管理 ? （ 二 ） 、 房屋共用設施設備及其運行的維護和管理 ? （ 三 ） 、 環(huán)境衛(wèi)生 （ 四 ） 、 公共秩序 （ 五 ） 、 交通秩序與車輛停放 （ 六 ） 、 房屋裝飾裝修管理 ? 按《鄭州市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 ? （ 七 ） 、 社區(qū)文化服務 ? （一）物業(yè)區(qū)域內秩序維護相關案例 ? 1?業(yè)主遭遇入室盜竊，物業(yè)公司是否擔責 ? 法律沒有規(guī)定物業(yè)公司對業(yè)主家中財產(chǎn)負有保護義務；物業(yè)管理服務本質上是一種專
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