物業(yè)管理講座培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 ? 因此對于私搭亂建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止及報告，無權(quán)強行拆除。發(fā)生治安和刑事案件，物業(yè)公司僅具有及時向有關(guān)部門報告義務(wù)。在司法實踐當(dāng)中對有正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費的，許多法院認(rèn)定為業(yè)主依法行使抗辯權(quán)給予支持，在這種情況下法院一般判決由于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主減免相應(yīng)的物業(yè)費?！? ? 3?業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費， 業(yè)主不交物業(yè)費的理由主要有：業(yè)主未入住、業(yè)主沒拿到房產(chǎn)證、家里財物被盜、房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決、物業(yè)服務(wù)差等等 。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 ? 《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 ” ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤區(qū) ? 1?業(yè)主以車輛停到車位被劃、被盜等理由拒交物業(yè)費情況 ? 如物業(yè)公司不存在過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任，如沒有脫崗，按規(guī)定進(jìn)行巡視 ? （四）物業(yè)費收取的幾個誤 區(qū)（續(xù)） ? 2?業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費 ? 建議： 物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題或安全隱患，要及時向地產(chǎn)公司反饋、做好房屋質(zhì)量問題記錄和維修情況記錄。 ? 。 ? 支持調(diào)增費用的業(yè)主超過兩個二分之一。 ? 第十九條住宅小區(qū)機動車停車服務(wù)費實行政府定價 。 ? （二）物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 2023年 9月 1日 實施 ? 第六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。 ? 《 鄭州市物業(yè)管理條例 》 第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 ? （二）物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn) ? 《 河南省物業(yè)管理條例 》 第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費價格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 ? (六 )改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 。 ? (二 )制定和修改管理規(guī)約 。 ? (三 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 ? 依法登記備案的具有法人資格的社團(tuán)性組織。 ? (十八 )空調(diào)不按照空調(diào)預(yù)留位置安裝，或者外掛。 ? (十四 )隨意亂停放機動車輛、亂鳴喇叭或占用他人專有車位。 ? (十 )在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域亂貼、亂掛、設(shè)置各類標(biāo)識牌等。 ? (六 )違章搭建，私設(shè)攤點。 ? (二 )私自或不按統(tǒng)一要求封閉陽臺或改造陽臺。 ? (四 )按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 。 ? (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ? (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。 ? (二 )提議召開業(yè) 主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 。 ? 業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè) ? 《 條例 》 第十二條：“業(yè) 主大會會議可以采用集體討論 的形式，也可以采用書面征求意見 的 形式 ……業(yè) 主大會作出制定和修改業(yè)主公約 、業(yè) 主大會議事規(guī)則 ，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方 案的決定 ，必須經(jīng)物業(yè) 管理區(qū) 域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。 ? 建設(shè)單位 制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！彪娞蓍g、小區(qū)樓房外墻等部位都屬于建筑物共有部分，歸小區(qū)業(yè)主共有 。 ? （ 物業(yè)管理條例第二條） ? 1?合同約定 2?管理范圍 3?管理內(nèi)容 ? 4?出租物業(yè)用房及電梯或房屋外立面廣告收入怎么處理 ？ ? 物權(quán)法第七十條規(guī) 定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營性用房等專 有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同 管理的權(quán) 利。 ? 第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。投標(biāo)人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? （ 2）對整體物業(yè)的管理權(quán) ? 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： ? (一 )按照物業(yè)服務(wù) 合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) 。 ? (五 )選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán) 。 ? (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用 。 ? (三 )執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 。 ? 物業(yè)服務(wù)合同通常約定： ? (一 )未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)，擅自改變房屋用途，損壞或者擅自變動建筑主體、承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌。 ? (五 )在樓宇外墻或陽臺上安裝或懸掛廣告牌。 ? (九 )私自占用公共區(qū)域，隨意堆放物品，丟棄垃圾和高空拋物。 ? (十三 )利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。 ? (十七 )隨意踐踏綠地、損壞綠色植物等。 （二）業(yè)主委員會 ? ? 物業(yè)項目內(nèi)代表本區(qū)域的全體業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)項目實施自治性管理的組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 ? (二 )代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 。 ? 3?業(yè)主大會職權(quán) ? 《 條例 》 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
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