【文章內(nèi)容簡介】 的土地單價 =（增加后的容積率 原容積率）原樓面地價 補地價（總價） =補地價（單價）土地總面積 例如： 一宗土地總面積 1000平方米，建筑容積率為 3，對應(yīng)的土地單價為 450元 /平方米，現(xiàn)允許將建筑容積率增加到 5，則應(yīng)補地價的數(shù)額為： 補地價（單價） =（ 53） /3 450=300元 /平方米 補地價（總價） =300 1000=30（萬元） ? 房地產(chǎn)價格的影響因素 ，影響房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同的。 如；需求 正方向；供給 反方向；綠地率 正方向，噪音 反向 但是，同一影響因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向，對不同類型的房地產(chǎn)可能是不同的，比如某處有鐵路，若作為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，而作為工廠或倉庫，鐵路則可能成為增值因素。 ，影響房地產(chǎn)價格變動的程度不不盡相同的。 間關(guān)系是不盡相同的 來 衡量的 ? 房地產(chǎn)價格影響因素 直接影響 例如：房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會 ( ) A、上升 B、下降 C、不變 D、升降難定 2. 自身條件（位置、肥力、地質(zhì)、地形地勢、土地面積、土地形狀、日照、通訊、降水、建筑物外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、平面格局、設(shè)備、物業(yè)管理等） （聲覺因素、視覺、大氣、水文、衛(wèi)生 …… ） （人口數(shù)量 流動量和人口密度、人口質(zhì)量 教育文化水平、家庭規(guī)模） 5. 經(jīng)濟因素（經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平、財政收支、金融狀況、物價、工資水平、利息率、居民收入、房地產(chǎn)投資） （政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機、城市化水平） ｛房地產(chǎn)制度、行政隸屬、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用政策、稅收政策、交通管制、房地產(chǎn)價格政策 （購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味或偏好，時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼、如講究門牌號碼、樓層數(shù)字） （國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突、政治對立狀況、國際競爭狀況） （如某些重要政治人物的健康與生死狀況，或人們預(yù)期其會影響時局，從而會引起房地產(chǎn)價格的漲落。） 習(xí)題： 投資者面對甲乙兩宗土地，甲地容積率為 5，土地單價 1000元 /平方米，乙地容積率為 3，土地單價 840元 /平方米，兩宗土地其他條件均相同，問：投資者應(yīng)選擇哪宗土地投資更經(jīng)濟，為什么？ 第三章 房地產(chǎn)估價的原則和程序 一 .房地產(chǎn)估價定義 二 .房地產(chǎn)估價原則 三 .房地產(chǎn)估價的基本程序 一 .房地產(chǎn)估價定義 ? 定義 以房 地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，遠(yuǎn)用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀、合理價格的估計、推測或判斷。 (為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益，與特定時間的價值的活動 .) ? 含義 、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合 —— 既需要理論也需要經(jīng)驗，選擇分析方法、模型的藝術(shù) ，而是把房地產(chǎn)客觀實在的價格通過估價活動正確反映出來。 專業(yè)估 價人員 要有扎實的房地產(chǎn)估價的相關(guān)理論、政策、方法、開發(fā)經(jīng)營、會計、建筑類等知識 要有豐富的房地產(chǎn)實務(wù)經(jīng)驗 職業(yè)道德修養(yǎng) 估價目的：目的決定方法（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅） 估價原則：需要遵循的規(guī)則、準(zhǔn)則、應(yīng)注意的問題 估價程序 估價方法 基礎(chǔ)型、理論型方法： ①同類房地產(chǎn)市場狀況價格如何 —— 市場比較法 ②開發(fā)建造待估房地產(chǎn)應(yīng)投入的成本費用 —— 成本逼近法 ③如果利用待估房地產(chǎn)可以獲得多大的預(yù)期收益 —— 收益還原法 應(yīng)用型方法 假設(shè)開發(fā)法 ——收益還原 路線價法 ——市場比較 殘余法 ——收益還原 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ——市場比較法 估價對象 從實物的覺度看： ①無建筑物空地 ②有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地 ③建筑物（包括尚未建成的建筑物） ④土地與建筑物（已建成的建筑物） ⑤在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體） ⑥未來狀況下的房地產(chǎn) ⑦已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) ⑧現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異 ⑨房地產(chǎn)的局部 ⑩包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體⑾作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。 從權(quán)益的角度看： ①“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn) ②“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) ③“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn) ④部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) ⑤共有的房地產(chǎn) ⑥有租約的房地產(chǎn) ⑦設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn) ⑧設(shè)立了典權(quán)的房地產(chǎn) ⑨設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn) ⑩拖欠工程款的房地產(chǎn) …… ⑾手續(xù)不全 ⑿產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議 ⒀臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) ⒁違法占地或違章的房地產(chǎn) ⒂已依法公告例入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn) …… ⒃被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) ⒄房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益 ⒅房地產(chǎn)的典權(quán) ⒆房地產(chǎn)的抵押權(quán) ⒇房地產(chǎn)的空間利用權(quán) （ 21）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn) 影響房地產(chǎn)價格的因素：詳細(xì)分析、分清主次 估價時點：評估價值所對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值 客觀合理價格或價值的測算和判定：推測或判斷 ≠房地產(chǎn)定價（基于某種目的，人為主觀性決定） 二、房地產(chǎn)估價原則 合法原則 ①合法產(chǎn)權(quán) ②合法使用 ③合法處分 ④其他方面 ⑤評估機構(gòu)設(shè)立應(yīng)合法 ⑥從業(yè)機構(gòu)和人員應(yīng)有合法的執(zhí)業(yè)資格。 最高最佳使用原則 (內(nèi)容 ) ①最佳用途 ②最佳規(guī)模 ③最佳集約度 符合四個標(biāo)準(zhǔn) ①法律上許可性 ②技術(shù)上的可能性 ③經(jīng)濟上的可行性 ④價值最大化 價值最大化 A、收益遞增遞減原理 B、適合原理 C、均衡原理： 例如：某宗房地產(chǎn) ， 土地面積 300平方米 ， 建筑面積250平方米 ， 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時 ，有待拆除重建 ， 測算拆遷費用為每平方米建筑面積 300元 ， 殘值為每平方米建筑面積 50元 。 試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額 。 [解 ]該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下： 該宗房地產(chǎn)相對與空地的減價額 =（ 30050） 250=62500元 例如 ：某建筑物的建筑面積 5000平方米 ， 坐落的土地面積為 2023平方米 ， 土地價格 1500元每平方米 ，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為 1600元每平方米 ， 市場上該類房地產(chǎn)的正常房地產(chǎn)價格為 1800元每平方米 。 試計算該建筑物的現(xiàn)值 。 [解 ]該建筑物的現(xiàn)值計算如下： 該建筑物的現(xiàn)值 =（ 1800 50001500 2023）/5000=1200元每平方米 由上述計算結(jié)果可見 ， 該建筑物的實際價值為1200元每平方米 ， 比其重置價格 1600元每平方米低 400元每平方米 /。 *適合原理：是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)來判定是否為最佳使用 。 如在零售店區(qū) ， 不宜設(shè)專賣店 。 *適合原理加上均衡原理 ， 即與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào) ， 同時內(nèi)部構(gòu)成要素為適當(dāng)?shù)慕M合時 ，便為最高最佳使用 。 替代原則 類似房地產(chǎn)是與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) ， 并在用途 、 規(guī)模 、 檔次 、 建筑結(jié)構(gòu)等方面相同與相近的房地產(chǎn) 。 估價時點原則 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值 。 估價期日 ≠估價日期 （ 估價作業(yè)日期即工作起終日 ） ? 估價時點并非總是在 “ 估價作業(yè)日期 ” ，因此在估價中要注意估價目的 、 估價時點 、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況 。 主要有如下幾種： ① 估價時點為過去的情形 ， 多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中 ， 特別是對過去的估價結(jié)構(gòu)有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定 。 ② 估價時點為現(xiàn)在 ， 估價對象為歷史狀況的情形 ，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中 。 ③ 估價時點為現(xiàn)在 ， 估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形 ，是估價中最常見 、 最大量的 ， 包括在建工程估價 。 ④ 估價時點為現(xiàn)在 ， 估價對象為未來狀況下的情形 ，如評估期房的價值 。 ⑤ 估價時點為未來的情形 ， 多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測 、 為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中 ，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值 。 在假設(shè)開發(fā)中 ， 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況 。 公平原則 估價人員應(yīng)假設(shè)： ① 各方當(dāng)事人均是理性的 、 精明的 —— 買賣雙方都不愿多出一分錢 ② 估價人員應(yīng) “ 換位思考 ” ——— 換成買賣角色思考 ③ 估價人員應(yīng)反復(fù) 、 精細(xì)地權(quán)衡價格 因此公平原則應(yīng)： ① 獨立性：擺脫相關(guān)利益方影響 （ 作為第三方 ） A、 估價機構(gòu)應(yīng)是獨立性機構(gòu) B、 估價機構(gòu)與估價人員跟業(yè)務(wù)方無任何利益關(guān)系 C、 估價費不應(yīng)與估價結(jié)論相聯(lián)系 ② 科學(xué)性：選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)墓纼r方法 ， 合理的估價方案 ， 得出科學(xué)的結(jié)果 。 A、 估價工作系統(tǒng)性 B、 估價方法的嚴(yán)謹(jǐn)性 C、 估價結(jié)果的可靠性 D、 估價人員的專業(yè)性 ③ 客觀性：估價人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范 ，尊重客觀事實 ， 不能將個人的感情的感情因素和私利與估價作業(yè)聯(lián)系在一起 ， 不偏向任何交易一方 ， 實事求是 ， 站在公正 ，第三方立場上進(jìn)行評估 。 ? 估價的基本程序 獲取估價業(yè)務(wù) ? 受理估價委托及明確估價基本事項 ? 初選估價方法及確定估價人員 ? 制定估價作業(yè)計劃 ? 實地勘察及搜集整理相關(guān)資料 ? 選擇估價方法進(jìn)行計算 ， 決定估價額 ? 撰寫估價報告書 ? 審核并交付估價報告書 ， 收取估價服務(wù)費 ? 估價資料歸檔 第四章 市場比較法 估價方法：基礎(chǔ)性方法： 市場比較法 A 成本法 B 收益法 C 應(yīng)用性方法： 假設(shè)開發(fā)法 B 路線價法 A 基礎(chǔ)地價修正系數(shù)法 A 購買年法 C 標(biāo)準(zhǔn)田法 B 殘余法 C 基本理論 技術(shù)路線 （ 步驟 ） 舉例應(yīng)用 一、基本理論 ? 含義 比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 ， 對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 ? 理論依據(jù) —— 替代原理 ? 特點 特點： ① 具有現(xiàn)實性 ， 說服力強 （ 能反映市場行情 ， 有較強的現(xiàn)實性 ， 容易被接受 ） ② 以替代關(guān)系為原理 ， 所求的價格為 “ 比準(zhǔn)價格 ” ③以價格求價格，理論基礎(chǔ)欠缺，雖實用可行，應(yīng)用范圍廣，但方法的理論性尚不完善。 ④ 需要估價人員具有較強的素質(zhì) 。 對交易情況 、 日期 、區(qū)域等因素修正 ， 要求估價人員具備多方面知識和豐富的經(jīng)驗 。 ? 適用范圍與條件 發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料 在同一地區(qū)或同一供求范圍的類似地區(qū)中與待估對象不動產(chǎn)相類似的不動產(chǎn)交易較多地區(qū) 有些地區(qū)雖然不與估價對