【文章內(nèi)容簡介】 為 常 見 。 房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序62Companyname（ 2）垂直價差的分布 規(guī) 律① 就 2樓以上而言，無 論 是小高 層 ， 還 是高 層 ，其最高 單 價 層 幾乎全在樓 頂 ，最低 單 價 則為 2樓。至于其他樓 層 之 間 價格高低的 順 序可以依據(jù) 實際 情況劃分等 級 。② 決定各樓 層 之 間 價格高低 順 序后， 選 定垂直價格的基準(zhǔn) 層 ，即垂直價格 為 0的樓 層 。基準(zhǔn) 層 的確定一般需 視 樓 層 數(shù)量而定，且以取價格 順 序居中的樓 層 最為 常 見 。③ 各樓 層 之 間 的價差也因 產(chǎn) 品而異。例如，多 層 住宅樓 層 少，各 層 條件相差不 遠(yuǎn) ，價差一半在 50100元/平方米之 間 ；高 層 住宅，特 別 是超高 層 ，與基準(zhǔn)價格差距 為 100200元 /平方米，甚至更大。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序63Companyname（ 3）影響垂直價差的因素① 樓 層 數(shù)樓 層 數(shù)越多，最高 層 與最低 層 之 間 的差價也就越大。② 市 場 狀況市 場 狀況 較 好 時 ，價差幅度達(dá)；市 場 狀況不佳 時 ，價差幅度小。③ 產(chǎn) 品 單 價產(chǎn) 品 單 價水平高 時 ，價差幅度大； 產(chǎn) 品 單 價水平低 時 ，價差幅度小。④ 目 標(biāo) 客 戶 的 購 房 習(xí) 性目 標(biāo) 客 戶 的 購 房 習(xí) 性比 較 保守 時 （通常 為 區(qū)域性 較 強(qiáng)的樓 盤 ），大多無法接受差異大的價格，因此價差的幅度不宜 過 大；反之，若客 戶 多來自本區(qū)域之外，或客 戶 的背景多元化， 則 價差幅度可能 較 大。例如除深圳特區(qū)以外的本地 購 房客 戶 ，他 們 都喜 歡 居住于平房或多 層 住宅。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序64Companyname垂直價差的制定示例 —— 多 層 樓宇樓 層調(diào) 整系數(shù)假定底 層 價格 為 1， 則 不同樓 層 的售價 調(diào) 整系數(shù) 為 ：房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序65Companyname垂直價差的制定示例 —— 高 層 樓宇售價 層 次系數(shù) 大致上可按 層 次高者價格亦高，以及 層 數(shù)多者，高低價差亦 較 大的原 則 。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序66Companyname 確定 項 目水平價差（ 1）水平價差的含 義所 謂 水平價差是指在同一樓 層 不同 戶別 的每平方米的價格差異。在同一水平 層 面，已 經(jīng) 排除了樓高的差異。在 訂 定水平價差 時 ，首先 須 確定同一水平 層 面的 戶 數(shù)或單 元數(shù)。 房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序67Companyname（ 2）定價注意在制定水平價差 時 ， 須 先確定建筑 棟 數(shù)。 ① 只有 單棟 建筑， 則 以同一樓 層 的不同 戶別 制定水平價差 ② 有多 棟 建筑，先制定各 棟 之 間 的水平價差，再分 別 就同一棟 同一樓 層 的 戶別 制定差價。要確定各樓 層 的 戶 數(shù)與位置是否有差 別 ① 如果建筑物各個樓 層 的 戶 數(shù)相同，而且相 對 位置也相同（一般俗稱 這類 樓 層為標(biāo) 準(zhǔn) 層 ）， 則 只需指定一個樓 層 的水平價差，其余樓 層 均可參照。 ② 樓 層 之 間戶 數(shù)不同或位置不同， 則 需各自指定不同樓 層 的水平價差 ③ 雖 然 戶 數(shù)與位置相同，但 臨 近的 環(huán) 境卻不同，例如外部景觀 等， 這 些會影響水平價差。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序68Companyname（ 3）影響水平價差的因素 —— 朝向 朝向通常是指客 廳 的朝向， 簡 易的判斷方式以客 廳鄰 接主陽臺所靠的方向 為 座向。 調(diào) 整原 則 ：① 大 戶 型住宅， 調(diào) 整幅度大；中小型 戶 型， 調(diào) 整幅度?。虎?單 價高 時 ， 為 達(dá)到價差的效果， 調(diào) 整幅度 較 大， 單 價低時 ， 調(diào) 整幅度??；③ 朝向向南，日照適中 時 ， 調(diào) 整幅度大；朝西或朝 東 日照過 多、朝北日照明 顯 不足 時 ，其 調(diào) 整幅度 較 ??；④ 風(fēng) 向與朝向不同 時 ， 調(diào) 整幅度大； 風(fēng) 向與朝向相同 時，調(diào) 整幅度小。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序69Companyname朝向價差修正系數(shù)影響朝向取舍的 變 因① 景 觀 現(xiàn) 代園林 設(shè)計 、 綠 化，使得小區(qū)內(nèi)部景 觀 舒適、清新宜人，由此可以 緩 解朝向的 壓 力， 優(yōu)質(zhì) 景 觀設(shè)計 可以彌 補(bǔ) 同方向的朝向缺陷。② 技 術(shù) 例如空 調(diào) 的 設(shè) 置以及室內(nèi)自 動換 氣 設(shè)備 可以在一定程度上 緩解朝向無 風(fēng) 的 壓 力。③ 生活 習(xí)慣 例如因工作 習(xí)慣 ，早上需睡 懶覺 的人就不適合 東 向朝向，早上充足的陽光會影響睡眠。 房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序70Companyname（ 4）影響水平價差的因素 —— 采光采光通常是指房屋所 鄰 接采光面 積 的大小。調(diào) 整原 則① 有暗房 時 ， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小② 與 鄰 屋 棟 距大 時 ， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小③ 面前道路 寬 敞 時 ， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小④ 日照 時 數(shù)適中 時 ， 調(diào) 整幅度大，日照 時 數(shù)太 長 或太短時， 調(diào) 整幅度?、?樓 層 位置 較 高者， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序71Companyname 修正價差 若以 單 面采光者 為 零，再以同樓 層 作比 較 ：① 無采光之暗房價差可 為 100200元② 二面采光者可比 單 面采光者多加 100200元③ 三面采光 時則 可由兩面采光的價格再加 50150元④ 四面采光甚至于四面以上，每增加一個采光面，每平方米加 50100元。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序72Companyname（ 5）影響水平價差的因素 —— 私密性私密性是指私有空 間 與公共空 間 或其他 戶別 私有空 間 隔離的程度，可用 棟 距來 評 估。調(diào) 整原 則① 同一樓 層戶 數(shù) 較 少 時 ， 調(diào) 整幅度大，反之 則 ?、?大樓管理品 質(zhì)較 佳者， 調(diào) 整幅度大，大樓 較 復(fù) 雜 ，難 以管理者， 調(diào) 整幅度?、?防火 間 隔大者 調(diào) 整幅度大，反之 則 ?、?與 鄰 房無高低差，或高低差小者， 調(diào) 整幅度大（即私密性程度 較 高），與 鄰 房高低差大， 則調(diào) 整幅度小。⑤ 大 門 距 電 梯口之距離大者， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序73Companyname（ 6）影響水平價差的因素 —— 景 觀景 觀對 于住宅 購 房者而言，常具有決定性的影響力。在制定景 觀 差價 時 ，最好事先 觀 察基地區(qū)域的 現(xiàn) 狀 圖 以及城市 規(guī) 劃 圖 ，以判 別 是否有遮 擋 、正 對 他 戶 屋角，以及潛在景 觀 條件等。調(diào) 整原 則① 面 臨 道路 寬 敞， 調(diào) 整 彈 性大；面 臨 道路狹窄， 調(diào) 整 彈性?、?面 臨 學(xué)校、公園或自然景 觀 、永久 綠 地者， 調(diào) 整幅度大，反之 則 ?、?附近沒有景 觀較 差及 環(huán) 境 污 染 較 重的 設(shè) 施 調(diào) 整幅度大，反之 則 小；面 對風(fēng) 水禁忌， 則調(diào) 整幅度大。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序74Companyname修正價差目前景 觀 的有無已明 顯 決定了樓 盤 是否具有 競 爭性，通常有景 觀 房屋的售價通?？杀葻o景 觀 房屋每平方米多 300500元，甚至更高。 若景 觀 面不止一面， 則 每多一個景 觀 面，每平方米可再增加 200300元。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序75Companyname（ 7）影響水平價差的因素 —— 戶 型 在同一樓 層 中，平面 戶 型最好與最壞的 單 位 應(yīng) 有適當(dāng)價格差距，價差 調(diào) 整幅度可參考下列原 則 ：① 格局方正、形狀完整， 調(diào) 整幅度大，反之 則調(diào) 整幅度?、?室內(nèi) 動線規(guī) 劃 簡 明流 暢 的， 調(diào) 整幅度大，冗 長 浪 費 的， 調(diào) 整幅度?、?產(chǎn) 品 單 價高， 調(diào) 整幅度大， 產(chǎn) 品 單 價低， 調(diào) 整幅度?、?功能配置理想， 調(diào) 整幅度大，配置不符合使用原 則 ，則調(diào) 整幅度小，或 為負(fù) 價差。⑤ 室內(nèi)空氣流通， 調(diào) 整幅度大，室內(nèi)開窗位置不良，空氣無法 對 流者， 調(diào) 整幅度小 水平差價制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平 層 面各 戶 之間 相 對優(yōu) 劣的程度。就 預(yù) 售樓 盤 而言，水平價差制定的越合理成功，各 戶銷 售的速度和可能性越一致。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序76Companyname制定水平差價的程序① 確定同一水平 層 面的 戶 數(shù)或 單 元數(shù)② 確定 單棟 或多 棟 建筑物，如 單棟 建筑物， 則 以 該棟 同一樓 層 不同 戶別 指定價差，如屬多 棟 ， 則 以同一 層 面不同棟別 制定差價。③ 確定影響水平差價的因素④ 評 定（ 調(diào) 整）各個因素 對 價格的影響程度⑤ 評 定或 調(diào) 整各 戶 各 棟別 就各個因素的價差以 計 算出個別 價差⑥ 累 計 各 戶別 、 棟別 之正 負(fù) 價差 總 數(shù)⑦ 確定正 負(fù) 價差 總 數(shù)是否 為 零⑧ 確定是否再 進(jìn) 行 單棟 定價⑨ 水平價差定價完成房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序77Companyname 房地產(chǎn)定價方法 成本導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法 競爭導(dǎo)向定價法 成本加成定價法目標(biāo)收益定價法盈虧平衡定價法邊際或本定價法理解價值定價法區(qū)分需求定價法隨行就市定價法直接競爭定價法傾銷定價法78Companyname 這 是一種最 簡單 的定價方法，就是在 單 位 產(chǎn) 品成本（含稅金）的基 礎(chǔ) 上，加上一定比例的 預(yù) 期利 潤 作 為產(chǎn) 品的售價。其 計 算公式為 :單 位 產(chǎn) 品價格＝ 單 位 產(chǎn) 品成本 （ 1+加成率）這 種方法的 優(yōu) 點是 計 算方便，可以 簡 化定價工作，也不必 經(jīng) 常依據(jù)需求情況作 調(diào) 整，在市 場環(huán) 境 諸 因素基本 穩(wěn) 定的情況下，采用這 種方法可保 證 開 發(fā) 商 獲 得正常的利 潤 。 這 種方法也存在著局限性：不利于開 發(fā) 商控制開 發(fā) 成本；沒有考 慮 市 場 承受能力，有可能形成 銷 售 壓 力。該 方法的關(guān) 鍵 在于：加成率的估算 應(yīng) 根據(jù)行 業(yè) 狀況和 產(chǎn) 品特色正確把握。 成本加成定價法79Companyname定價的具體計算公式為：80Companyname[例 1]某公司開 發(fā) 了 9000m2的商品住宅， 綜 合造價 為1710萬元，公司希望成本利 潤 率達(dá)到 18%，稅率 為%。 則該 商品住宅的平均 銷 售 單 價 為 多少？[解 ]該 商品房的 單 位成本 為 ：81Companyname[例 2]某房地 產(chǎn) 代理機(jī)構(gòu) 購進(jìn) 一批平均 單 價 為 1800元/m2的商品住宅， 該 代理機(jī)構(gòu)的代理 銷 售利 潤 率 為15%，稅率 為 5%。 試 求代理商的 銷 售 單 價。[解 ]代理商的 銷 售 單 價 為 ：82Companyname 房地產(chǎn)定價方法 成本導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法 競爭導(dǎo)向定價法 成本加成定價法目標(biāo)收益定價法盈虧平衡定價法邊際或本定價法理解價值定價法區(qū)分需求定價法隨行就市定價法直接競爭定價法傾銷定價法83Companyname這 種方法又稱目 標(biāo) 利 潤 定價法，或投 資 收益率定價法。它是在 項 目投 資總額 的基 礎(chǔ) 上，按照目 標(biāo) 收益率的高低 計 算售價的方法。其 計 算步 驟 如下：⑴ 確定目 標(biāo) 收益率。目 標(biāo) 收益率可表 現(xiàn)為 投 資 收益率、成本利 潤 率、 銷 售利 潤 率、 資 金利 潤 率等多種不同的形式。⑵ 確定目 標(biāo) 利 潤 。由于目 標(biāo) 收益率的表 現(xiàn) 形式的多 樣 性，目 標(biāo) 利 潤 的 計 算也不同，其 計 算公式 為 ：目 標(biāo) 利 潤 ＝ 總 投 資額 目 標(biāo) 投 資 利 潤 率 目 標(biāo) 利 潤 ＝ 總 成本 目 標(biāo) 成本利 潤 率 目 標(biāo) 利 潤 ＝ 銷 售收入 目 標(biāo)銷 售利 潤 率 目 標(biāo) 利 潤 ＝ 資 金平均占用 額 目 標(biāo)資 金利 潤 率 目 標(biāo) 收益定價法84Companyname ⑶ 計 算售價。根據(jù) 總 成本、目 標(biāo) 利 潤 和 預(yù)計銷 售量來 計 算，計 算公式 為 ：目 標(biāo) 收益定價法的 優(yōu) 點是：可以保 證 企 業(yè) 既定目 標(biāo) 利 潤 的 實現(xiàn) 。其最大的缺陷是以 預(yù) 估的 銷 售量來 計 算 應(yīng) 制定的價格， 顛 倒了價格與 銷 量的因果關(guān)系，忽略了市 場 需求和 競 爭。這 種方法一般適用于在市 場 上具有一定影響力、市 場 占有率 較高或具有 壟 斷性 質(zhì) 的企 業(yè) 采用。 85Companyname? 例如：某房地 產(chǎn) 企 業(yè) 開 發(fā) 一 總 建筑