【文章內(nèi)容簡介】 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城 21萬方，主要是品質(zhì)分巢、舒適改善、品質(zhì)改善，增量保持穩(wěn)定上漲。 ?市區(qū)改善 18萬方，需求主要是舒適改善，增量保持穩(wěn)定上漲。 ?外力導(dǎo)入增量 ，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源。 ?共計(jì)增量空間年均量約 ，且保持不斷增長。 ?外力驅(qū)動(dòng)： ?低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)帶動(dòng)高端市場先行，拔高德清板塊價(jià)值。 ?科技新城、總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)等帶動(dòng)了德清的產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)。 ?低密度產(chǎn)品供應(yīng)，成為即青山湖之后的別墅類集中供應(yīng)板塊，拉動(dòng)高端需求持續(xù)增量（供應(yīng)拉動(dòng)型增量）。 ?交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場進(jìn)入。 問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？ 解決問題 問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們?nèi)绾芜x擇？ 研究思路： 德清市場：現(xiàn)有市場 +趨勢研究 德華美立方 德藍(lán)廣場 綠城英溪桃園 金都陽光田園 唐寧 Ⅱ 號(hào) 御景公館 保利原鄉(xiāng) 本案 德清在售樓盤分布圖 項(xiàng)目位置 杭寧高速與德清大道交匯處 開發(fā)商名稱 德清保利置業(yè)有限公司 占地面積 總占地面積 1202300㎡ ，當(dāng)期開發(fā)面積 136000㎡ 建筑面積 當(dāng)期建筑面積 370000㎡ 物業(yè)類別 高層、排屋、獨(dú)棟、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓 已推戶數(shù) 368戶 本期開盤時(shí)間 2023723 本期共開戶數(shù) 368戶 本期已售戶數(shù) 350戶 本期銷售率 90% 本期主力面積 97㎡ 、 150㎡ 本期主力戶型 兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位 平均單價(jià) 8000元 /㎡ 單價(jià)范圍 75009000元 /㎡ 本期主力總價(jià) 76萬元、 117萬元 綠化率 35% 配套設(shè)施 內(nèi)部配套：五星級(jí)酒店、 140米甲級(jí)寫字樓（為德清第一高樓）內(nèi)部商業(yè)街、會(huì)所、 6班幼兒園 車位配比 1： 1 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ /月 保利原鄉(xiāng) 項(xiàng)目銷售異常火爆，采取了低價(jià)進(jìn)入，主打品牌的營銷策略，均價(jià)在 8000元 /㎡ ，銷售率達(dá)到了 90% 項(xiàng)目位置 德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面 開發(fā)商名稱 德清綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 670000㎡ 建筑面積 420230㎡ 物業(yè)類別 洋房、排屋、獨(dú)棟 規(guī)劃戶數(shù) 2200戶 本期開盤時(shí)間 2023913 本期共開戶數(shù) 100戶 本期已售戶數(shù) 70戶 本期銷售率 70% 本期主力面積 140㎡ 、 190㎡ 本期主力戶型 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi) 平均單價(jià) 13000元 /㎡ 單價(jià)范圍 1202313000元 /㎡ 本期主力總價(jià) 220萬元 優(yōu)惠方式 全額付款 96折，按揭付款的付款部分 96折，贈(zèng)送中央空調(diào)和太陽能熱水器 配套設(shè)施 內(nèi)部規(guī)劃：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的精品酒店，結(jié)合園區(qū)服務(wù)體系相關(guān)內(nèi)容，配置便利店、社區(qū)食堂、活動(dòng)中心等配套設(shè)施 車位狀況 別墅有地下停車位 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ /月 綠城 〃 英溪桃源 銷售率在 70%左右，主力戶型多在三房、四房，多為改善型住房供應(yīng)產(chǎn)品，均價(jià)在13000元 /㎡ 左右，整個(gè)項(xiàng)目體量較大，后期開發(fā)有排屋、獨(dú)棟別墅 項(xiàng)目位置 德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處 開發(fā)商名稱 浙江華詩置業(yè)有限公司 占地面積 100000㎡ 建筑面積 180000㎡ 物業(yè)類別 排屋、高層 已推戶數(shù) 700戶 本期開盤時(shí)間 2023611 本期共開戶數(shù) 66戶 本期已售戶數(shù) 24戶 本期銷售率 30% 本期主力面積 230㎡ 本期主力戶型 四室兩廳 平均單價(jià) 11500元 /㎡ 單價(jià)范圍 1100012023元 /㎡ 本期主力總價(jià) 264萬元 綠化率 30% 配套設(shè)施 項(xiàng)目內(nèi)部配套：兩個(gè)休閑娛樂會(huì)所、游泳池 車位狀況 300多個(gè)，住宅與車位的配比為 5:3 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ /月 德信溪山美墅 唐寧 Ⅱ 號(hào) 目前在售高層，可以俯瞰整個(gè)項(xiàng)目景觀，銷售率在 30%左右，推出了精裝樣板房，主力面積在 230㎡ 左右，均價(jià)在 11500元 /㎡ 左右。底層為商業(yè)，地段較好的單價(jià)在14000元 /㎡ ，地段較偏的賣到 8500元 /㎡ 。 項(xiàng)目位置 英溪北路與北湖街交匯處 開發(fā)商名稱 浙江德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 40000㎡ 建筑面積 70000㎡ 物業(yè)類別 多層、小高層 已推戶數(shù) 600戶（規(guī)劃戶數(shù) 600戶） 本期開盤時(shí)間 202351 本期共開戶數(shù) 200戶 本期已售戶數(shù) 140戶 本期銷售率 70% 本期主力面積 90㎡ 本期主力戶型 三室兩廳一衛(wèi) 平均單價(jià) 8000元 /㎡ 單價(jià)范圍 75009000元 /㎡ 本期主力總價(jià) 7296萬元 綠化率 % 配套設(shè)施 綜合配套：千秋外國語學(xué)校、德清一中、郵政所、 超市、加油站 車位配比 1： 1 物業(yè)公司 第一太平戴維斯 德華美立方 項(xiàng)目開盤近半年，推出 200套房源，銷售情況一般，主力戶型在 90120㎡ 之間，均價(jià)在 8000元 /㎡ 左右 項(xiàng)目位置 地處德清縣政府所在地武康鎮(zhèn)，距杭州約 50公里，西面臨莫干山 開發(fā)商名稱 浙江綠色陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地總面積 370000㎡ 建筑面積 237540㎡ 物業(yè)類別 別墅、排屋、酒店式公寓 已推戶數(shù) 140戶（規(guī)劃戶數(shù) 800戶） 本期開盤時(shí)間 2023430 本期共開戶數(shù) 70戶（酒店式公寓） 本期已售戶數(shù) 36戶 本期銷售率 50% 本期主力面積 120㎡ 本期主力戶型 三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi) 平均單價(jià) 8500元 /㎡ 單價(jià)范圍 80009200元 /㎡ 本期主力總價(jià) 110萬元 綠化率 39% 配套設(shè)施 內(nèi)部配套：網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會(huì)所 裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店式公寓 1500元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)用 /㎡ /月 金都陽光田園 推出酒店式公寓，銷售情況欠佳，戶型多在三室兩廳、兩室兩廳，面積在 90145㎡左右，均價(jià)在 8500元 /㎡ 左右。帶電梯一共五層一到兩層是商鋪，三到五層是公寓。商鋪是 300500㎡ ，一層是 10000元 /㎡ ，二層是 6000元 /㎡ 項(xiàng)目位置 德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街（與玉屏路交叉處） 開發(fā)商名稱 德清升宇置業(yè)有限公司 占地總面積 62023㎡ 建筑面積 80000㎡ 物業(yè)類別 聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層 已推戶數(shù) 80戶 本期開盤時(shí)間 2023310（小高層） 本期共開戶數(shù) 80戶 本期已售戶數(shù) 30戶 本期銷售率 30% 本期主力面積 150㎡ 本期主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 平均單價(jià) 9500元 /㎡ 單價(jià)范圍 900010000元 /㎡ 本期主力總價(jià) 145萬元 綠化率 30% 配套設(shè)施 項(xiàng)目配套：內(nèi)部休閑娛樂會(huì)所、超市 車位配比 1： 1 物業(yè)費(fèi)用 /㎡ /月 宇誠御景公館 項(xiàng)目目前在售小高層公寓，今年 3月份開盤，銷售率 30%左右，推出房源共 80套，主力面積在 149160㎡ 左右，均價(jià)在 9500元 /㎡左右 項(xiàng)目位置 德清縣武康鎮(zhèn)云岫南路和舞陽街交叉口 開發(fā)商名稱 浙江德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地總面積 4248㎡ 建筑面積 67000㎡ 物業(yè)類別 寫字樓、高層住宅 已推戶數(shù) 300戶（規(guī)劃 300戶） 本期開盤時(shí)間 202311 本期共開戶數(shù) 300戶 本期已售戶數(shù) 290戶 本期銷售率 90% 本期主力面積 130㎡ 本期主力戶型 三室兩廳兩位 平均單價(jià) 9500元 /㎡ 單價(jià)范圍 900010000元 /㎡ 本期主力總價(jià) 134萬元 配套設(shè)施 綜合配套：行政中心、客運(yùn)中心、市民廣場、五星級(jí)酒店、商業(yè)、商務(wù)會(huì)所、中學(xué)、科技館、文化中心 車位情況 90000元 /個(gè) 物業(yè)公司 德信物業(yè)管理有限公司 德藍(lán)廣場 德藍(lán)廣場規(guī)劃有寫字樓、高層公寓。 的寫字樓共 26層尚未推出， 高層公寓推出300戶，剩余 10套，由于地理位置原因，銷售狀況不錯(cuò)。主力面積在 120140㎡ 左右，寫字樓銷售前景應(yīng)非