【文章內(nèi)容簡介】 共建區(qū) —— 沈撫新城。 規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)是“一城兩區(qū)一帶?！皟蓞^(qū)”，即：沈陽棋盤山與撫順高灣相連的生態(tài)旅游功能區(qū)；沈陽深井子、汪家、王濱與撫順李石、拉古相連的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與人居功能區(qū)?！耙粠А保创蛟爝B接兩市的共同母親河 —— 渾河生態(tài)景觀帶。 【 李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)得到重點扶植 】 30 ? 城市向西，融入大沈陽，撫順發(fā)展重心西移，李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)逐漸成為撫順經(jīng)濟活力中心； ? 堅持工業(yè)強市，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量，全力實施資源型城市向資源深加工型城市轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，創(chuàng)建新的產(chǎn)業(yè)基地和新的經(jīng)濟增長區(qū)； ? 同時，撫順市市委等相關(guān)企事業(yè)單位整體搬遷撫順西部，實現(xiàn)政治經(jīng)濟文化中心西移； ? 積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資，興建大型設(shè)施完備的商業(yè)綜合體，完善醫(yī)療、學校、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設(shè)施； ? 從而實現(xiàn)推動撫順人口向西流動，促成沈撫同城，新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶，倚靠渾河母親河的宜居生活圈 【 李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 】 【 “ 李石經(jīng)濟區(qū)和高灣經(jīng)濟區(qū)”新型經(jīng)濟體布局，為當?shù)亟?jīng)濟迅猛發(fā)展提供平臺 】 從“ 0”到“ 1” 造“ 1”運動 經(jīng)濟區(qū)版塊市場 —— 李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟區(qū)版塊市場 —— 經(jīng)濟區(qū)與望花區(qū) ? 歷史經(jīng)濟開發(fā)區(qū)并不是憑空無市場基礎(chǔ)的規(guī)劃 ? 李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雖然是沈撫同城的連接點，也可以從這里的規(guī)劃可以看出未來很快與望花區(qū)融為一體的趨勢 ? 而目前望花成熟的市場環(huán)境也為歷史經(jīng)濟開發(fā)區(qū)奠定了比較好的市場基礎(chǔ) 李石開發(fā)區(qū) 【 李石開發(fā)區(qū)成為望花的延伸并最終交匯是未來發(fā)展的趨勢 】 經(jīng)濟區(qū)板塊市場 —— 經(jīng)濟區(qū)與沈陽棋盤山 ? 沈陽棋盤山板塊是沈撫同城沈陽的連接點，未來該區(qū)域沈陽區(qū)劃內(nèi)的普通住宅供應(yīng)量會逐漸增加，這樣給李石開發(fā)區(qū)樹立了比較好的市場標桿，也使該區(qū)域更具升值價值 李石開發(fā)區(qū) 【 李石開發(fā)區(qū)主要依賴棋盤山作為市場和價格標桿，前期是以產(chǎn)業(yè)化開發(fā)區(qū)形式出現(xiàn)，未來將逐漸向居住需求轉(zhuǎn)變 】 棋盤山風景區(qū) 33 沈撫規(guī)劃： 緊隨城市快速發(fā)展的步伐，其城市結(jié)構(gòu)調(diào)整與功能升級必將在積淀中釋放， 沈撫同城 — 構(gòu)建沈撫 “ 半小時交通圈 ” ，兩地資源共享，地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展。促進城市重心向西偏移，弱化城市界限， 實現(xiàn)客群的交叉流動，種種研判都必將支撐和豐富本案定位和筑建 “ 高端物業(yè) ” 重要元素 未來經(jīng)濟區(qū)與沈陽銜接的會更加緊密，城市的外擴和遷移都是必然趨勢 經(jīng)濟區(qū)版塊市場小結(jié) 34 競爭個案分析 —— 競品鎖定 由于撫順城市為東西兩極發(fā)展，故與本案可以產(chǎn)生競爭關(guān)系的樓盤主要集中在李石開發(fā)區(qū)和望花區(qū)，順城區(qū)由于位于城東并且價差較大，與本案發(fā)生直接競爭的可能性不大。 【 故，在競品選擇上，我們主要選擇望花與開發(fā)區(qū)內(nèi)的競爭樓盤。 】 本案 皇家海岸 國際鑫城 錦繡瀾灣 玫瑰城 左岸公元 上上城 本案 【 競品樓盤區(qū)位圖 】 同在李石開發(fā)區(qū)的錦繡瀾灣作為本案的重點競品，而其他項目不具代表性。 ?開發(fā)商： 撫順恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項目地址： 沈東開發(fā)區(qū)渾河南路 188號 ?物業(yè)公司：遼寧明達錦科物業(yè) ?物業(yè)類別：別墅、洋房、高層、小高層 ?占地面積： 60萬平方米 ?建筑面積 : 90萬平方米 ?建筑類別：板樓 ?總戶數(shù)： 1400戶 ?容積率 : ?綠化率： 50% ?交房標準：毛坯 ?開盤時間： 2022年 8月 2 ?入住時間： 2022年 11月 錦繡瀾灣 1期 開發(fā)線 重點個案分析 期數(shù) 建筑類別 層數(shù) 面積區(qū)間 單元 戶數(shù) 去化率 一期 別墅 23 157393㎡ 聯(lián)排、雙拼、疊加 274 90% 多層洋房 電梯洋房 68 88144㎡ 一梯二戶、二梯四戶 1126 75% 產(chǎn)品戶型面積配比 ? 目前在售 一期，主要產(chǎn)品為多層洋房、電梯洋房和別墅 。 錦繡瀾灣 1期 產(chǎn)品線 【 項目鎖定中高端市場，但整體品質(zhì)缺乏高端元素支撐；雖然產(chǎn)品線較為豐富，但產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中規(guī)中矩，缺乏“大盤”對周邊城市輻射力與影響力 】 ?來訪客戶多數(shù)為撫順高端人群，以私營業(yè)主、公務(wù)員、大學教授為主力客群。 ?由于該項目與沈陽東陵區(qū)隔河而望，吸引部分沈陽客群來訪，該項目在撫順市區(qū)、沈陽也設(shè)有售樓處。 ?銷售價格： 銷售雙拼 5000元 /㎡ 聯(lián)排 4500元 /㎡ 多層 3500元 /㎡ ?優(yōu)惠政策： 貸款 一次性 ?推 廣 : 該項目在撫順屬于高端項目，在撫順以及沈陽都采用平面報廣、路牌、路旗等方式進行項目推廣，項目針對客群除撫順市以外，沈陽市場的推介力度也很大。 錦繡瀾灣 1期 客戶線 錦繡瀾灣 1期 營銷推廣 【 該項目在撫順認知度較高，其別墅、洋房產(chǎn)品的主力客群為私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等高端客群，但此類產(chǎn)品外地客群購買力較弱 】 ?地段： 項目地塊位于沈撫新城核心，緊臨沈陽棋盤山世博園，交通比鄰沈撫輕軌和未來地鐵九號線，地塊屬性極具升值潛力。 ?周邊配套：項目園區(qū)內(nèi)設(shè)三語幼兒園、學校，臨東北育才、醫(yī)大四院附屬分院等。 ?銷售情況：一期整體去化率 60%。 ?客群：因地緣因素，該項目客源多數(shù)為高灣本區(qū)域人員、再有私營業(yè)主和公務(wù)員構(gòu)成。 錦繡瀾灣 1 期 小結(jié) 【 對本案借鑒：有效地借助和整合項目區(qū)域內(nèi)優(yōu)秀資源和市政配套設(shè)施，拉升其整體形象、提升產(chǎn)品附加值 】 重點個案小結(jié)： ?該項目 08年上市，開盤一年間不溫不火，并沒有太好的銷售業(yè)績， 2022年去化量達 30萬平米，均價 2500元 /平米，成交額 10億元。 ?成交的房源主要為雙拼、聯(lián)排別墅當年成交價在 3500元 /平米左右，多層級小高層在 09年大幅成交時均價較低，價格在 2500元 /平米左右，后一度拉升至 3500元 /平米。 ?從該項目了解到，普通住宅的需求面積主要在； 90120平米之間，小面積戶型及大三房戶型認可度較低。 ?09年銷售主要有益于團購策略，因該公司與撫順市府關(guān)系密切，主要為政府渠道點對點團購營銷 ?2022年撫順人沈陽置業(yè)比例大幅增加，而沈撫新城各項配套應(yīng)市落地，醫(yī)療、學校等 ?項目一期已交房，但入住率較低，因項目投資客較多，自住比例較少，業(yè)主一般都持有兩套以上住房 ?項目推廣方式上，除團購外，路牌導視、 DM派發(fā)、短信等渠道是主要有效推廣方式 ?開發(fā)商：撫順宗欲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項目地址： 撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國鑫路 9號 ?景觀設(shè)計：上海同濟設(shè)計院 ?物業(yè)公司：撫順鑫嘉樂物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)類別：住宅 ?占地面積： 16萬平方米 ?建筑面積 : 26萬平方米 ?建筑類別：多層、高層、小高層 ?總戶數(shù) ：一期 1104戶二期 1896戶 ?容積率 : ?綠化率： 35% ?交房標準：毛坯 ?開盤時間： 一期 2022年 4月 1日、二期在售 ?入住時間： 一期 、二期 2022年 6月 國際鑫城 開發(fā)線 其他競品信息 樓號 類別 層數(shù) 面積區(qū)間 結(jié)構(gòu) 戶數(shù) 去化率 一期 多層 6 70~144㎡ 一梯兩戶 972 78% 小高層 11 92~118㎡ 一梯兩戶 132 80% 二期 多層 6 85~107 ㎡ 一梯兩戶 108 90% 小高層 1 17 104~114 ㎡ 一梯兩戶 448 25% 三期 高層 3 18 —— —— 預(yù)計 1300 —— 產(chǎn)品戶型面積配比 ? 該項目一期現(xiàn)房，整體銷售率在 80%以上。 ? 二期已竣工， 2022年 6月入?。▓@林景觀全部完成后入?。?，在售。 國際鑫城 產(chǎn)品線 【 項目定位鎖定低端市場，產(chǎn)品類型符合撫順大眾客群居住習慣，戶型設(shè)計中規(guī)中矩 】 ?銷售價格：一期均價 3000元 /平，二期均價 3100元 /平。 ?優(yōu)惠政策：一次性付款 98折優(yōu)惠，貸款 99折優(yōu)惠。 ?推 廣 : 該項目以路旗、戶外、車體、網(wǎng)絡(luò)為主要推廣手段。 國際鑫城 營銷推廣線 ?來訪客戶以周邊的地緣性客戶為主 ?成交客戶多為周邊沈陽理工大學教師，高灣及望花居民，以及周邊縣區(qū)客戶 。 國際鑫城 客戶線 【 項目在低端市場所獲認知度較高，主力客群集中于青年教師、產(chǎn)業(yè)工人、地緣性改善客群等 】 ?地段 : 地處沈陽李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沈撫景觀大道旁邊 。 ?周邊配套 : 社區(qū)內(nèi) 2萬平商業(yè)配套、沈撫輕軌李石寨旁、 4000平主題會所等。針對當?shù)氐慕?jīng)濟情況來說周邊配套相對齊全，屬開發(fā)區(qū)內(nèi)較成熟地段。 ?銷售情況：該項目一期整體銷售率為 80%，二期正在銷售，剩余產(chǎn)品多為大戶型產(chǎn)品，閣樓及躍層產(chǎn)品基本銷售完畢； ?客群：該項目 B棟產(chǎn)品主要針對地緣性客戶及理工大學的教師家屬等，并且來自沈陽的外地客戶占有比例有放大趨勢。 國際鑫城 小結(jié) 【 對本案借鑒：營銷策略上通過贈送閣樓提升產(chǎn)品性價比，對本案啟動階段營銷推廣提供借鑒 】 ?開發(fā)商： 建榮皇家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項目地址： 高灣經(jīng)濟區(qū)皇家極地海洋世界 ?景觀設(shè)計：美國映時國際設(shè)計顧問有限公司 ?物業(yè)公司：馬來西亞建榮物業(yè) ?物業(yè)類別：洋房、高層、小高層 ?占地面積： ?建筑面積 : ?建筑類別：板樓 ?總戶數(shù)： 5000戶 ?容積率 : （總體） （一期） ?綠化率： 50% ?交房標準：毛坯 ?開盤時間： 2022年 7月 26 ?入住時間： 2022年 7月 15 皇家海岸 2期 開發(fā)線 樓號 建筑類別 層數(shù) 面積區(qū)間 單元 戶數(shù) 去化率 二期 小高層 12 75120㎡ 三個單元，一梯兩戶 222 40% 洋房 4 90200㎡ 一梯兩戶 400 30% 產(chǎn)品戶型面積配比 ? 該項目二期目前整體銷售率約為 35%， ? 目前 一期小高層項目已基本售罄 。 皇家海岸 2期 產(chǎn)品線 【 項目定位為撫順首家旅游地產(chǎn)，產(chǎn)品線豐富，戶型配比較為合理 】 ?來訪客戶年齡均在 4050歲有較強的經(jīng)濟實力私營業(yè)主，以及高灣經(jīng)濟區(qū)原中高層住戶。 ?該類客群多數(shù)集中于高灣經(jīng)濟區(qū)和李石經(jīng)濟區(qū)企業(yè)高管和高級技術(shù)人員 。 ?銷售價格： 銷售均價 4500元 /㎡ ?優(yōu)惠政策： 一次性付款 ?推 廣 : 該項目以項目圍擋和自身開發(fā)皇家海洋極地館方以及其衍生的沖浪館等游樂設(shè)施拉動自身項目的人氣與地塊價值。 皇家海岸 2期 客戶線 皇家海岸 2期 營銷推廣 【 旅游地產(chǎn)概念迎合了撫順部分高端客群需求，但該區(qū)域市政配套資源欠缺，預(yù)計項目后期發(fā)展的阻力相對較大 】 ?地段：該項目位于撫順皇家極地海洋世界館東側(cè)，為高灣經(jīng)濟區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)帶。 ?周邊配套：該區(qū)域為新開放旅游產(chǎn)業(yè)帶，相關(guān)配套較為稀缺，目前沒有商業(yè)、醫(yī)院、學校相關(guān)配套。 ?銷售情況：一期七棟 12層的小高層已基本售罄，目前二期在售為 10棟 4層洋房，去化率為 35%。 ?客群：因地緣因素，該項目客源多數(shù)為高灣本區(qū)域人員、再有私營業(yè)主和公務(wù)員構(gòu)成。 皇家海岸 2期 小結(jié) 【 對本案借鑒：一期產(chǎn)品樣板區(qū)較完整的呈現(xiàn)了整個項目所打造的西班牙小鎮(zhèn)異國風情形象，“以點帶面”的包裝為后期產(chǎn)品入市提供了較好的形象和賣點 】 ?開發(fā)商：遼寧方大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項目地址：撫順高灣經(jīng)濟區(qū)高陽路 ?規(guī)劃設(shè)計：上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院 ?建筑設(shè)計：中間東北設(shè)計院 ?立面設(shè)計：美國利普建筑設(shè)計 ?園林設(shè)計：日本綜合計畫景觀 ?物業(yè)公司：新世界物業(yè)（香港新世界集團成員） ?物業(yè)類別：住宅 ?占地面積： 50萬平方米 ?建筑面積 : 70萬平方米 ?建筑類別：高層 /多層 ?總戶數(shù)：一期 1520戶 ?綠化率： % ?容積率： ?交房標準： 毛坯 ?開盤時間：一期 2022年 0 2022年 5月 28 ?入住時間：一期 2022年 5月 2022年 10月 30 方大 上上城 開發(fā)線 類型 樓數(shù) 層數(shù) 面積區(qū)間 戶數(shù) 銷售率 小高層 (A區(qū)、 B區(qū) 2， C區(qū) 1~7) 13 A1A2為 9層、其他11層 ~178。 990 A區(qū)基本售完 其他在售 高層 (