【文章內(nèi)容簡介】 為亳州當?shù)厣馊恕⒅懈呒壒珓杖藛T、周邊高收入群投資。該案 2022年由深圳賽諾威機構(gòu)代理銷售，深圳互視覺機構(gòu)代理整合推廣，由于商業(yè)銷售情況較差， 2022年 3月上旬開發(fā)商將該項目交由深圳世方物業(yè)代理商業(yè)策劃，深圳世方將該項目重新進行了定位，由 MALL改為亳州輕工商品批發(fā)第一城，經(jīng)營服裝、小商品、電腦、電器、裝飾材料，案名萬福MALL替換為萬福大市場。 目前除沿街商鋪有幾家商戶進駐外，內(nèi)街空空蕩蕩。 新東方國際購物中心 —— 4萬方時尚消費體驗中心，目前預訂率達 80% 亳州首創(chuàng)室內(nèi)步行街區(qū)， 8000方大型超市、全國連鎖家電賣場入駐 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，開發(fā)商自持 40%物業(yè)（地下 1F和地上 1F），全場中央空調(diào) 定金： 15㎡ 以下 2萬、 15㎡ 以上 10萬 開盤優(yōu)惠： 1萬（預計 6月份開盤） UDC領寓 —— 亳州首席 5A級行政公館，復合功能地產(chǎn)，居家、辦公、投資；銷售率 65% 產(chǎn)權：商業(yè) 40年產(chǎn)權 住宅均價： 27002800元 /方 14F： 10400方，單層 2600方； 商業(yè)在招商中，招商業(yè)態(tài)休閑、購物、娛樂 總結(jié)： 開發(fā)面積逐年攀升 ,產(chǎn)品由單一的多層住宅、沿街商鋪向多層、小高層、別墅、商業(yè)街、商城等多種物業(yè)類型發(fā)展，由滿足簡單居住、購物需要逐漸向舒適型、享受型、便捷型的物業(yè)過度。在改造老城區(qū)的同時加大了新城區(qū)的開發(fā)力度，鞏固了傳統(tǒng)商業(yè)中心核心地位，開始誕生了全新概念新商業(yè)。 值得注意的是，該市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)達到了空前規(guī)模，且大多分布在新城區(qū)，距離居民聚集區(qū)相對較遠，因此，造成了一些商業(yè)街形成不了市場，銷售業(yè)級良好，經(jīng)營業(yè)績卻不理想（如，擁有商業(yè)面積 9500平方米的香港風情街和 19000平方米的友陽步行街，目前商鋪都基本空置）。 另一方面，新商業(yè)街沒有合理的規(guī)劃，沒有明確的市場和業(yè)態(tài)定位，缺乏系統(tǒng)的經(jīng)營管理及推廣，招商意識淡薄，招商措施不力等，也是形成不了商業(yè)中心的重要原因。 第三章 項目地塊概況及周邊環(huán)境分析 土地概況： 項目位置：近鄰亳州火車站距離項目不到 500米；芍花路與魏武大道交匯處東南角， 5分鐘內(nèi)西達市區(qū)；緊靠中國最大的中藥材交易中心。 用地性質(zhì)：綜合用地（ 50年產(chǎn)權） ◆ 地塊四個方向的環(huán)境： A、 地塊東面：魏武大道 B、 地塊南面：中藥材交易中心 C、 地塊西面：中藥材交易中心 D、 地塊北面：芍花路 ◆ 環(huán)境情況： A、 空氣：靠近中藥材交易中心，藥味很重 B、 噪音：交易中心存在小量的人為噪音 C、 水質(zhì)：項目周邊無河流經(jīng)過 D、 土地：項目土建工程已基本完成 ◆ 地塊交通條件 項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀： A、 主要交通干道：西側(cè)的魏武大道，是城市的主要交通干道。 B、 公交線路： 5路公交，線路四通八達 項目東面 項目南面 項目北面 交通路口 ◆ 地塊周邊市政、公建、商業(yè)配套設施 項目地處南部新城區(qū)，南部新城區(qū)是一個新規(guī)劃的行政中心，目前工商局、行政服務中心、地稅局、水務局、交通局、公路局、郵政局都已進駐，新的市政府即將開工； 項目緊靠中藥材交易市場，銀行、酒店、移動聯(lián)通網(wǎng)點等服務設施俱全； 生活商圈 藥材物流商圈 本項目 本項目所處商圈分析 本案位于新政務區(qū)，地處“中國藥材交易中心 火車站商圈”的中心位置，緊臨的魏武大道，是連通中央生活商圈與藥材市場商圈主干道之一。 “中國藥材交易中心 火車站商圈”則為亳州市的次級商業(yè)中心，分布有交通運輸、藥材加工與交易、行政中心、餐飲、家具、等機構(gòu)設施。 該商圈以火車站、中國藥材交易中心、行政中心為核心覆蓋周邊 5公里內(nèi)近 10個大型社區(qū)。 該區(qū)域為新城區(qū)，是未來亳州市民及客商居住、出行、商務、辦公、休閑的核心區(qū)域。 項目 SWOT分析 優(yōu)勢：（ Strength） 劣勢 (Weakness) 緊鄰全國最大的中藥材交易市場 距亳州火車站 1公里之內(nèi) 周邊政府和商業(yè)配套齊全 項目土建已完全，可馬上領證銷售 本案屬于舊樓改造，影響本案前期推廣 13F整體出售困難較大，商業(yè)引進生活配套業(yè)態(tài)不易 本項目朝北有原有商鋪，使得本項目朝北商業(yè)不臨街 項目周邊建筑年代長遠，立面形象不高，基本比較破舊 機遇（ Opportunity） 威脅（ Threats） 產(chǎn)業(yè)前景：藥材交易市場二期即將啟動 亳州市場暫無專業(yè)辦公場所 本案周邊商鋪年代久遠，使用率較低 亳州新區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)?？涨?，競爭壓力大 新區(qū)商業(yè)多，且存在招商困難的情況 從 08和 09年的土地成交情況看出，亳州未來的商業(yè)供應量也相當?shù)拇? 項目行動手段 利用優(yōu)勢 —— 充份利用該項目的地段特色優(yōu)勢，在項目的包裝推廣中可以重點發(fā)掘該優(yōu)勢，作為一個賣點來展示項目特色 。 規(guī)避劣勢 —— 在項目立面材料、內(nèi)部景觀上下功夫來提升項目品質(zhì)； 把握機會 —— 該區(qū)域范圍市場內(nèi)，建筑立面較差的機會，在產(chǎn)品上尋找出市場上的空白點以及在戶型設計、外立面的材料等方面下功夫，提高市場占有率、吸納率從而提升項目本身的競爭力； 化解威脅 —— 項目商業(yè)體量大，且周邊商業(yè)均出現(xiàn)處置困難的情況下，定位專位形市場，利用全國最大的中藥材交易市場，靠山吃山，妥善處置商業(yè)； 項目價值挖掘 本項目最大價值的挖掘是通過對項目地塊的價值分析，努力克服不利因素的限制與影