上海金地三林項目提報(編輯修改稿)
2025-01-04 07:02 本頁面
【文章內容簡介】 適性更加明顯 本案占優(yōu) 尚東國際花園洋房戶型對比分析 ? 尚東國際花園洋房戶型平面設計與一般的普通平層設計并無顯著差異 ? 通過優(yōu)秀立面設計帶動花園洋房的概念引導 ? 電梯花園洋房，相對本案花園洋房占有優(yōu)勢 尚東國際小高層戶型對比分析 萬科新里程戶型設計類似 ? 戶型面積為 101144㎡ ? 戶型設計比較規(guī)整 ? 大戶型超大陽臺設計 ? 戶型面積在 90 ㎡ 以下，具備總價優(yōu)勢 ?實際使用面積大于 100 ㎡ ，三房宮能享受，性價比突出 ? 充分考慮各戶型景觀效果 。 本案占優(yōu) 金地出品，必屬精品 創(chuàng)新，超前，高性價比，綜合水平第一 產(chǎn)品力分析 ?立面簡潔美觀，現(xiàn)代感強； ?產(chǎn)品創(chuàng)新理念強烈 ?高層、情景洋房、戶型面積符合 7090設計標準，相比目前周邊 市場上的戶型設計具有總價優(yōu)勢 ?絕大部分產(chǎn)品實際得到面積遠遠超出購買面積 ?各類產(chǎn)品綜合設計水平高于同類型競爭產(chǎn)品 客群篇 區(qū)域樓盤客群來源 從貴司提供的資料來看，浦東客戶占 60%左右，主要來自陸家嘴、聯(lián)洋、張江地區(qū)；其次為上南、三林本區(qū)域客戶；浦西客戶和外地客戶合計 40%左右，主要來自黃埔、徐匯區(qū)； 我們認為隨著三林板塊、世博會效應的熱點升溫以及交通和配套的越趨完善，浦西及外省市客戶的比重一定會大大增加，特別是別墅產(chǎn)品的稀缺性更為突出。 別墅客群 高層及洋房客群 從貴方提供的關于 未來域 及萬科新里程的客戶來的源資料中了解到，該 板塊最大客戶來源是浦東客戶，看好發(fā)展前景，沒有地區(qū)抗性，占 1/2，主 要為上南、三林、陸家嘴、花木和世紀公園地區(qū)；其次為周邊的黃埔、徐匯和閔行區(qū)，約占 25%；上海的其他各區(qū)域約占 25%，較分散。 我們認為，隨著軌道交通的建設進度，非本浦東客戶的比重也將會有較大增加。 浦東區(qū) 周邊競爭區(qū)域 三林板塊 項目所處區(qū)域及周邊市場 依托三橋（南浦大橋，盧浦大橋，徐浦大橋），打浦路隧道，中環(huán)上中路隧道（即將通車），及世博板塊的輻射，這些區(qū)域的客群也將成為項目的目標客群 我們的客戶在這里 區(qū)域客戶：包含周邊鄰近區(qū)域誕生的直接客戶 外部客戶：由于客觀因素引導的非區(qū)域間接客戶 動脈（潛在客戶） 打浦路隧道 (已通車 ) 盧浦大橋，徐浦大橋，南浦大橋 軌道交通三線匯聚 (在建 ) 世博區(qū)域輻射 中環(huán)線 Question 如何吸引？ 對 M6沿線的陸家嘴，世紀公園等價格水平較高的板塊的客戶 對北蔡板塊等價格水平較低的板塊的客戶 對 的客戶 對徐匯，黃浦，世博板塊等區(qū)域客戶 主要通過價格優(yōu)勢進行吸引 主要通過產(chǎn)品力提升進行吸引 軌道線交匯處設立戶外、班車定點接送等手法 價格產(chǎn)品的聯(lián)動力及世博盛會的輻射效進行吸引 本案的目標客戶 ? 具有一定社會背景，受過高等教育 ? 收入較高的白領金領和外資高管、周邊的私營業(yè)主等。 ? 處于上海的中上流階層 別墅客戶及花園洋房： ? 來源區(qū)域擴大至全市及外省 市來滬富有人士，不排除部 分港澳同胞，歸國人士 ? 主力年齡段在 45歲左右 ? 二次及多次置業(yè)者為主 ? 有較強的購買能力 小高層及情景洋房： ? 來源區(qū)域以浦東為主 ? 主力年齡段在 2540 歲左右 ? 一次乃至二次置業(yè)者為主 ? 有一定的購買能力 共性 差異性 目標客群形象描述 眼光長遠，慧眼獨具 期待享受美好而奢華的生活 希望改善居住環(huán)境體驗別墅生活 需要尋求一個 “ 真正 ” 享受的居住家園 較強的經(jīng)濟實力和較高的人生修養(yǎng) 追捧新都市生活，極目顛峰人生 注重生活品質生活環(huán)境 別墅客戶 高層及洋房客戶 眼光長遠，精打細算 期待享受美好健康的生活 需要尋求一個 “ 真正 ” 享受的居住家園 一定的經(jīng)濟實力和較高的人生修養(yǎng) 注重生活品質生活環(huán)境 消費者對居所的心理需求 別墅客戶目前的需求范圍： 相對奢華的生活空間和環(huán)境 豪宅 /別墅 一個有品位的社區(qū)生活 一個基本的社區(qū) 安全感、歸屬感 舒適感、優(yōu)越感 成就感、自豪感 高層及洋房客戶目前的需求范圍： 相對舒適的空間和環(huán)境 我們的界定 本案階層屬性：上海浦東及周邊區(qū)域的中上流階層 包括： 國家與社會管理階層、經(jīng)理人員階層、私營企業(yè)主階層、專業(yè)技術 人員階層、企業(yè)白領金領階層 特征： 以從事腦力勞動為主，具有謀取一份較高收入、較好工作環(huán)境及條件的職業(yè)就業(yè)能力及相應的家庭消費能力，有一定的閑暇生活質量；對其勞動、工作對象擁有一定的支配權；具有公民、公德意識及相應修養(yǎng)的社會地位分層群體。 換言之，從經(jīng)濟地位、政治地位、社會文化地位上看，他們均居于現(xiàn)階段社會中上層水平 項目客群定位 別墅客層：以 二次置業(yè)的浦東客群占主導 高層及洋房客層：以初次置業(yè)者及跨區(qū)的二次置業(yè)客群為 主 具備一定經(jīng)濟實力，家庭結構完整，家庭觀念較強。主要為需求性購買注重居住品質，改善居住條件，提升居住的環(huán)境 購房時較注重心理需求的滿足，希望被尊重、被認同，具有自豪感 渴求生活提升的浦東及周邊客源、上海的中上流階層 我們的目標消費群 銷售策略 產(chǎn)品量體 工程期段 物業(yè)類型 總建筑面積 可售面積 套數(shù) 戶均面積 一期 高層住宅（ 16F） 50304 43667 512 85 花園洋房（ 4+1） 13740 10086 64 158 雙拼別墅 29657 21627 89 243 情景洋房（ 6+1）
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