【文章內(nèi)容簡介】 優(yōu)勢將凸顯）。 客戶特征： – 普通職工的月工資也在 5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大； – 人人有車，活動范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)； – 偏好于 150200平米的經(jīng)濟型 TOWNHOUSE。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 總體理念 總體理念 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 – 南翔客戶分析 南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當?shù)馗呤杖腚A層。 其主要特征： –地緣選擇性很強； –比較注重身份感和尊貴感； –屬于“騰籠換鳥”類型； –對不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧。 總體理念 總體理念 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案吸引上海市區(qū)買家靠什么： – 性價比 （ 商業(yè)教育等大配套 、 2023元左右的價格差 ） ； – 差異性 （ 市區(qū)內(nèi)不可能有的聯(lián)體別墅 、 運動休閑環(huán)境 ） ； – R3線等利好拉動； – 升值潛力與投資價值。 總體理念 總體理念 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案吸引周邊買家靠什么： – 國際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情 ， 與周邊農(nóng)民房與普通住宅小區(qū)形成強烈反差 ， 尊貴感 ， “ 我不是農(nóng)民 ”的感覺 ， 嘉定終于也有這么好社區(qū)了 ！ – 距離很近 ， 交通方便 ， 商業(yè)教育運動等新型服務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全 ， 安居樂業(yè)一次搞掂 ， 不是市區(qū)勝似市區(qū) ， 不用來回跑了 。 – 本案營造了周邊 5公里半徑 3000家企業(yè) （ 其中 800家左右外資企業(yè) ） 的休閑運動 、 休閑娛樂 、 休閑會議 、休閑辦公等的 “ 休閑商務(wù)中心 ” 。 – 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實力與信心的保障 。 總體理念 總體理念 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建議將項目分為四大板塊： –南部商務(wù)高爾夫板塊 –中部水岸新天地板塊 –北部新上海人家板塊 –新鎮(zhèn)中心板塊 （商業(yè)中心為主體） 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南翔鎮(zhèn)新中心 輕軌站 822車站 輕軌站 商務(wù)高爾夫板塊 水岸新天地板塊 耕讀人家板塊 新鎮(zhèn)中心板塊 四大板塊 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）商務(wù)高爾夫板塊 _ ? 高爾夫別墅客戶： 項目周邊高收入者（企業(yè)主等） 市區(qū)高收入者（高收入中產(chǎn)階級） ? 高爾夫多層（或高層）客戶： 項目周邊中高收入者（企業(yè)中高層管理者和企業(yè)主） 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（高級白領(lǐng)） ? 打高爾夫球的客戶： 項目周邊企業(yè)主（尤其是臺灣、香港和日本等外資企業(yè)主） 市區(qū)及周邊高收入中產(chǎn)階層 政府機關(guān)高級公務(wù)員 以上客戶中，項目周邊的企業(yè)主，尤其是外資企業(yè)主，是先導(dǎo)型客戶和主體型客戶；市區(qū)中產(chǎn)階層是跟進型客戶和潛力型客戶；政府機關(guān)高級公務(wù)員是補充型客戶。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ? ? 對外企老板： 找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 ? 對周邊其他老板： 有了一種新的國際化的高尚休閑生活方式，且進入門檻很低。 ? 對市內(nèi)中產(chǎn)： 追求時尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段 。新的公關(guān)勾兌與交際方式；緊張生活的減壓器。 ? 對高級公務(wù)員： 大眾化的消費和必要的商務(wù)交往。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 _ ? 項目周邊大量的基礎(chǔ)客戶的此種潛在需求未被發(fā)現(xiàn)和重視； ? 上海迄今為止還沒有社區(qū)高爾夫，誰吃此頭啖湯，誰就能凸顯唯一性、權(quán)威性和排他性，本案不做，更待何時； ? 社區(qū)高爾夫也是吸引市區(qū)中產(chǎn)的有力賣點，有助于拉動市區(qū)市場； ? 高爾夫不僅是一種景觀，也是一種生活方式， “ 商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) ” 作為本案的主題，使本案個性十足，引起市場的關(guān)注； ? 高爾夫是尊貴和品位的象征，使本案品牌形象為之提升。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 _ 商務(wù)高爾夫板塊總體構(gòu)想 ? 規(guī)模： 500畝 ? 風(fēng)格：澳洲風(fēng)格 ? 構(gòu)成 : – 商務(wù)高爾夫球會 – 商務(wù)高爾夫酒店 – 商務(wù)高爾夫景觀住宅 高爾夫別墅 商務(wù)高爾夫 高爾夫公寓 高爾夫組團 2 高爾夫組團 1 高爾夫酒店 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 商務(wù)高爾夫球會 占地 100畝，內(nèi)容： – 雙層高爾夫球練習(xí)場建筑面積約 1000平方米（二層為 VIP包房） – 環(huán)繞練習(xí)場形成迷你高爾夫（ 3個洞） – 小型推桿練習(xí)場（ 1片） 操作要點： – 參照南國奧園社區(qū)高爾夫的做法； – 要比南國奧園社區(qū)高爾夫品位更高、商務(wù)色彩更濃。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 商務(wù)高爾夫酒店 占地 10畝 20畝，建筑面積 9000平方米，內(nèi)容： – 高檔娛樂中心：夜總會 \洗浴桑拿 \臺球等 (2023平方米 ) – 高檔餐飲：中餐 (1000平方米 )\西餐 (1000平方米 )\茶樓 (500平方米 ) – 客房 :50套 (2500平方米 ) – 其他 :大堂 \設(shè)備用房等 (2023平方米 ) 操作要點： – 風(fēng)格是休閑酒店，在大堂格調(diào)、客房設(shè)置上，都要有休閑氣氛。 – 是主題酒店（類似于深圳威尼斯酒店），以一個明確的主題來貫穿酒店設(shè)計的方方面面。 – 強調(diào)功能的復(fù)合性，把高爾夫會所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務(wù)結(jié)合在一起。在大堂等空間的處理上，盡量做到 “ 一個空間，多種用途 ” 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 商務(wù)高爾夫景觀住宅 : 占地 400畝左右 ,分 23個大組團 商務(wù)高爾夫別墅 獨立別墅 :占 10% ? CEO官邸 :圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 300平方米以上 , 獨體別墅 ,極少量 . ? 高爾夫別墅 :圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 200—300平方米 ,雙拼別墅 ,少量 . 聯(lián)體別墅（ TOWNHOUSE）占 50% ? 舒適性 TOWNHOUSE:(占 20%)離高爾夫比較近 ,或視覺景觀較好的地方 ,建筑面積 200250平方米 . ? 經(jīng)濟性 TOWNHOUSE:(占 40%)視覺景觀稍差 ,建筑面積 180200平方米 商務(wù)高爾夫多層 :(別墅式洋房 )占 30% ? 復(fù)式多層 :(理性產(chǎn)品 )占 10% ? 一般多層 :(理性產(chǎn)品 )占 20% 商務(wù)高爾夫景觀高層 :(高爾夫公寓 )占 10% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 多剝“幾張皮”。以高爾夫為中心，布局獨立別墅、TOWNHOUSE、多層、高層景觀住宅、酒店等，用好用足高爾夫景觀功能。 ? 高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。