【文章內(nèi)容簡介】 里電子配套市場西城區(qū)新街口南大街235號661787749西四電子電器配套市場西城區(qū)西四北大街155號6617018110北京眼鏡專業(yè)市場朝陽區(qū)農(nóng)光南里5號6733385511北京萬鑫輕紡市場豐臺區(qū)海慧寺甲8號6721487812北京皮革城豐臺區(qū)永外宋家莊順八條4號6762324913桃源商貿(mào)大樓鞋帽批發(fā)市場豐臺區(qū)永定門外海戶屯199號6721222719214北京廢鋼鐵市場豐臺區(qū)馬家堡89號6721154415北京五寰珠寶市場西城區(qū)新街口南大街乙61號6616694416西直門觀賞魚市場西城區(qū)北順城街甲25號6616253117崇文區(qū)龍?zhí)逗B魚市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門6712382918中關(guān)本文化用品批發(fā)市場海淀黃莊環(huán)島正西左側(cè)口內(nèi)20米6264056919菜市口通訊器材市場宣武區(qū)廣內(nèi)大街2號6352944920中關(guān)村宏華電子市場海淀區(qū)中關(guān)村南路11號6257960621北京電子出版物軟件批發(fā)市場海淀區(qū)海淀大街8號6255068222北京天然珠寶市場西城區(qū)羊肉胡同17號6616838723現(xiàn)代電子科技市場海淀區(qū)中關(guān)村8號6257010624福尼特月壇郵幣卡市場北三環(huán)中路馬甸立交橋東側(cè)100米62040809（3）批發(fā)市場的空間分布由于各類商品批發(fā)市場的規(guī)模和經(jīng)營商品的不同，在分布上也各有其特點。區(qū) 位類型與狀況2環(huán)內(nèi)各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米23環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，34環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，4環(huán)外各類市場90個，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，[結(jié)論]百榮世貿(mào)恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。（4）批發(fā)市場的規(guī)模據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，市區(qū)共有大于1萬平方米的大型批發(fā)市場100多個，占地330公頃。生產(chǎn)資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結(jié)論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正是百榮世貿(mào)的優(yōu)勢。北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題（1） 原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的問題。[結(jié)論]百榮世貿(mào)現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。（2） 各類批發(fā)市場發(fā)展無序近年來，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設(shè)了很多規(guī)模較大的市場，部分市場因陋就簡，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中很大一部分屬臨時建筑或違章建設(shè)。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。[結(jié)論]百榮世貿(mào)位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就已經(jīng)很大，百榮世貿(mào)如果不能進行很好的交通規(guī)劃，必將會進一步加重城市道路的負荷。怎樣通過政府對項目規(guī)劃的確認，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。3 、北京批發(fā)市場的發(fā)展（1） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從城市經(jīng)濟的總體發(fā)展水平和國內(nèi)外諸多城市的發(fā)展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認為，根據(jù)國外經(jīng)驗，按照北京的經(jīng)濟發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。到2010年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會化經(jīng)營方向發(fā)展。 [結(jié)論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，百榮世貿(mào)所處的產(chǎn)業(yè)市場空間非常大。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。（2） 批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化從發(fā)達國家批發(fā)商業(yè)的發(fā)展歷程看，批發(fā)市場作為批發(fā)商業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營機制更符合市場經(jīng)濟的要求，更有利于促進市場的完善和商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營必須符合市場經(jīng)濟的要求，應(yīng)該加強專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運作思路。（3） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費群體。以物美價廉為購買宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發(fā)市場由于相對設(shè)施簡單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。[結(jié)論]百榮世貿(mào)由于投資規(guī)模很大，設(shè)施成本高，在這樣的條件下，能否實現(xiàn)這里的商品物美價廉是成功的關(guān)鍵。（4） 商品批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗看，批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；⒓s化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運行機制。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。目前40多萬平方米，符合規(guī)?；⒓s化的要求；位于三環(huán)交通便捷，但用地區(qū)域不夠?qū)挸?；周邊沒有零售店的支援功能，應(yīng)該在百榮世貿(mào)內(nèi)規(guī)劃一定的零售功能，根據(jù)國外的有關(guān)資料，約為10％左右，并應(yīng)該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能； 應(yīng)該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息管理系統(tǒng)。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析北京市南城批發(fā)業(yè)概述（1） 北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。（2） 北京南部區(qū)域是重要的倉儲設(shè)施聚集地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。新規(guī)劃的鐵路公路貨運樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。（3） 北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有聚集效應(yīng)批發(fā)市場和類型專營店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。北京南城各批發(fā)業(yè)類型（1）北京南城批發(fā)市場經(jīng)營情況表北京市南城批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品概況表產(chǎn)品類型產(chǎn) 地輻射區(qū)域經(jīng)營方式經(jīng)營者經(jīng)營者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國外進口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北京市周邊區(qū)域北京市為主品牌專營店、類型專營店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國家?guī)讉€重要陶瓷產(chǎn)區(qū)北京市為主品牌專營店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專營店為輔以租房為主，聚居于“浙江村”（2）北京市南城家居建材類批發(fā)市場2001年，全國商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費為3600億元，北京市家庭裝修消費在30億元左右。北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達到40萬平方米。目前家居建材市場仍然多處于粗放型經(jīng)營，以拼規(guī)模為主。伴隨著競爭的日趨激烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)化。[結(jié)論]百榮世貿(mào)可以引入家居建材方面的經(jīng)營品種，但在經(jīng)營的具體品項上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品發(fā)展，主要是國外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營的形態(tài)以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場不同。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。大紅門服裝批發(fā)市場和動物園服裝批發(fā)市場是北京市兩大服裝批發(fā)市場聚集地，京城大部分服裝交易市場中80％貨源都來自動物園和大紅門兩大服裝批發(fā)市場。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門服裝商貿(mào)城、京溫服裝市場、北京新世紀服裝商貿(mào)城、連發(fā)輕工市場等20多個大型服裝批發(fā)交易市場在這里鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場中找到，“紅豆”、“申花”等國內(nèi)品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區(qū)已成為我國東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠銷俄羅斯。北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動將日趨頻繁，形成了很強的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為發(fā)展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。[結(jié)論]百榮世貿(mào)作為一個具有使整個南部批發(fā)市場升級的項目，其自覺或不自覺的扮演著領(lǐng)頭羊的角色，充分利用這個歷史賦予的角色，挖掘其更深的內(nèi)涵和潛力，借助這一千載難逢的超級機遇，樹立恒逸房地產(chǎn)公司在中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的地位。三、世貿(mào)的區(qū)位分析（一）百榮世貿(mào)項目簡介項目位置恒逸商業(yè)項目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側(cè)有安樂林路和西羅園北街銜接。項目地塊上原為北京永定門國家糧食儲備庫。規(guī)劃設(shè)計項目由國內(nèi)知名的同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院擔(dān)綱設(shè)計。，擬建總建筑面積約46萬平米，由一、二期的商城和三期的配套服務(wù)設(shè)施組成。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米264米，主樓女兒墻高度39米，其余層高均為5米。一期機動車停車位約為1300輛，非機動車停車位為4000輛。商業(yè)規(guī)劃項目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設(shè)備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務(wù)設(shè)施。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯位經(jīng)營，并于首層南北兩側(cè)各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場停止?fàn)I業(yè)后服務(wù)。項目交通分析項目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達全北京；進而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎(chǔ)。但區(qū)域內(nèi)城市次干道交通建設(shè)落后，很大程度上制約著發(fā)展的需要。項目開發(fā)的目標(biāo)項目開發(fā)的目標(biāo)包括兩個方面。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進而成為國內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的項目要成功運作以外，還要在北京再干幾個項目，追求持續(xù)發(fā)展。項目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。商業(yè)形態(tài)也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，如今已經(jīng)逐漸形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流動人口多，人員素質(zhì)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展變化，使其人文環(huán)境、人群素質(zhì)也在原來的基礎(chǔ)上演變和提高著。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經(jīng)濟的發(fā)展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業(yè)的發(fā)展。（3）城市發(fā)展的空間南城在北京的整體發(fā)展中一直處于劣勢，隨北京城市化進程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠，相對而言，南城的開發(fā)雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經(jīng)開始提