房地產策劃工具-王志綱工作室策劃方法論工具箱(編輯修改稿)
2025-07-09 11:12 本頁面
【文章內容簡介】 手聯合起來。在幾年前我們剛剛提出“概念地產”概念的時候，在我們還沒來得及給概念地產一個清晰的界定 的時候，地產界一夜間就言必稱“概念”了，“概念”一時間成了非常時髦的東西。 然而，今天看來，成功的案例并不多。很多“概念”是被強加上去的，僅僅是一種說法，甚至于僅僅是一個好聽的名字；而一些好的概念地產創(chuàng)意并沒有在實際操作中得到充分落實。今天地產界已經開始反思：還要不要“概念”？一些專業(yè)人士指出，過度的“概念炒作”可能將房地產業(yè)導入誤區(qū)，最好還是少談“概念”。這是市場正常的反彈。然而，就在經過過熱后的反思回歸理性，在一些人開始對“概念”失去興趣的時候，真正的概念地產時代就要開始了。 狹義地產與泛地 產 真正的概念地產時代的開始，是與泛地產階段的到來一脈相承的。 泛地產，或稱廣義地產、復合地產，是與狹義地產相對的概念。狹義地產是指人們通常所理解的房地產，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設施（如道路、停車場、綠地、小品、幼兒園、學校、泳池、大門、會所等）?？傊浜诵氖恰胺孔印薄? 泛地產不局限于以“房子”為核心，“房子”可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，泛地產是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、“水世界”休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農業(yè)旅游區(qū)，等等。即將狹義的房地產與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產業(yè)、教育、科技等產業(yè)融合起來，形成各種“產業(yè)房地產”，或者說是將狹義的房地產開發(fā)置于更大的空間尺度上進行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設計與開發(fā)。 泛地產開發(fā)與房地產開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌的競爭密切相關。當開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會出現這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產開發(fā)，它通常體現著政府在城市規(guī)劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現著現代城市居民比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型的 以及人居形態(tài)的追求。 有人指出，幾年后能存活下來的開發(fā)商，一種是有實力有品牌的“大象”，一種是實力不如大象，但市場突破能力強的“猴子”。對地產大鱷來說，不用泛地產戰(zhàn)略可能也能生存，但對于實力不很強的中小型開發(fā)商來說，要想做大，要想實現超常規(guī)發(fā)展，就必須實施泛地產戰(zhàn)略，要跳出專業(yè)與行業(yè)的局限，超越克?。▍^(qū)域市場）、超越常規(guī)（動作模式）、超越行業(yè)（專業(yè)性）、超越有形（項目本體）。 目前，泛地產已初露端倪，在我們服務過的客戶中，杭州宋城集團的杭州天城項目，新加坡 IPC 集團的“高爾夫生活村（俱樂部）”項目，山東雙月 園新城市項目，以及香港兆祥集團的武夷山旅游地產項目等都屬此類。另外，新加坡華新國際集團盧鏗總裁主持的蘇州太湖“未來農林大世界”項目，將房地產與農業(yè)開發(fā)融為一體，推出“農業(yè)大使館”、“尊居型房產”、“金秋花園”、“老人村”等，亦堪稱泛地產的大手筆之作，深圳華僑城的旅游地產以及和記黃埔在東莞的大型高爾夫主題社區(qū)也有明顯的泛地產開發(fā)的性質。 泛地產的開發(fā)，可以說是真正的“跳出地產做地產”，追求人與自然的和諧，以人為本，在更大的空間尺度上體現對人的訶護，順應了人類消費需求層次的日益高級化及多元化的大趨勢。 在 狹義地產階段，房地產開發(fā)主要體現為實物地產開發(fā)，概念地產難有較大的施展空間。而在泛地產階段，概念地產則會有廣闊的用武之地，可以說是“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。 泛地產不僅對開發(fā)商的實力、規(guī)模、品牌等提出了較高的要求，也對房地產項目策劃提出了更高的要求。它要求房地產策劃更綜合、更宏觀，更富于原創(chuàng)性，要從消費者、城市乃至區(qū)域的大勢分析入手，通過宏觀的綜合分析，確立房地產開發(fā)的項目定位，適度超前地將項目置于即將到來的大勢潮流之前，讓潮流推著項目走。 過 去 現 在 將 來 中國房地產市場結構演化示意圖 富裕 階層 富裕 階層 富裕 階層 中產階層 中 產 階 層 大 眾 階 層 大 眾 階 層 大 眾 階 層 中國白酒業(yè)發(fā)展階段論 作坊酒 —— 工業(yè)酒 —— 廣告酒 —— 品牌酒 —— 文化酒 第一階段， 作坊酒階段 。當工業(yè)化還沒有進入中國社會之前，傳統(tǒng)的工藝手法與落后的生產能力，使酒的影響力只局限在十里八鄉(xiāng)，口碑傳播。即使有一日或因帝王欽點或因文人詠頌而聲名遠播，但作為商品的酒仍然只在當地狹小的范圍內流通。處在這個階段中的白酒，并無太 大的差距，只是個別作坊的酒稍好而已。茅臺可以說是在作坊酒時代就已成名天下的典型代表之一。 第二階段， 工業(yè)酒階段 。主要表現在計劃經濟時期。中國的白酒得以由作坊步入工廠，更多的是得到政治因素的催化。幾個作坊合并，引入一些機器設備，簡單的數量疊加。雖然在生產工藝，質量控制，生產能力上有了長足的進步，但是在經營思想上并沒有得到質的飛躍。依舊是“酒香不怕巷子深”。許多在作坊酒時代還知道掛旗樹幌的酒廠，在這個時期反而不必再為自己的酒的銷售操心 —— 計劃包攬一切。產銷這一對孿生兄弟被硬性分離，抓生產成為各個酒廠的工 作重心。在這一階段當中，茅臺酒也無一例外地遵循著這條發(fā)展軌跡，產
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