【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 手聯(lián)合起來(lái)。在幾年前我們剛剛提出“概念地產(chǎn)”概念的時(shí)候，在我們還沒(méi)來(lái)得及給概念地產(chǎn)一個(gè)清晰的界定 的時(shí)候，地產(chǎn)界一夜間就言必稱(chēng)“概念”了，“概念”一時(shí)間成了非常時(shí)髦的東西。 然而，今天看來(lái)，成功的案例并不多。很多“概念”是被強(qiáng)加上去的，僅僅是一種說(shuō)法，甚至于僅僅是一個(gè)好聽(tīng)的名字；而一些好的概念地產(chǎn)創(chuàng)意并沒(méi)有在實(shí)際操作中得到充分落實(shí)。今天地產(chǎn)界已經(jīng)開(kāi)始反思：還要不要“概念”？一些專(zhuān)業(yè)人士指出，過(guò)度的“概念炒作”可能將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入誤區(qū)，最好還是少談“概念”。這是市場(chǎng)正常的反彈。然而，就在經(jīng)過(guò)過(guò)熱后的反思回歸理性，在一些人開(kāi)始對(duì)“概念”失去興趣的時(shí)候，真正的概念地產(chǎn)時(shí)代就要開(kāi)始了。 狹義地產(chǎn)與泛地 產(chǎn) 真正的概念地產(chǎn)時(shí)代的開(kāi)始，是與泛地產(chǎn)階段的到來(lái)一脈相承的。 泛地產(chǎn)，或稱(chēng)廣義地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對(duì)的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等商品房的開(kāi)發(fā)。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施（如道路、停車(chē)場(chǎng)、綠地、小品、幼兒園、學(xué)校、泳池、大門(mén)、會(huì)所等）?？傊浜诵氖恰胺孔印?。 泛地產(chǎn)不局限于以“房子”為核心，“房子”可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，泛地產(chǎn)是在某一特定概念下?tīng)I(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、“水世界”休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，等等。即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”，或者說(shuō)是將狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置于更大的空間尺度上進(jìn)行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)。 泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌的競(jìng)爭(zhēng)密切相關(guān)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)這種類(lèi)似于區(qū)域開(kāi)發(fā)的泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它通常體現(xiàn)著政府在城市規(guī)劃與建設(shè)方面心有余而力不足的意圖，體現(xiàn)著現(xiàn)代城市居民比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型的 以及人居形態(tài)的追求。 有人指出，幾年后能存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，一種是有實(shí)力有品牌的“大象”，一種是實(shí)力不如大象，但市場(chǎng)突破能力強(qiáng)的“猴子”。對(duì)地產(chǎn)大鱷來(lái)說(shuō)，不用泛地產(chǎn)戰(zhàn)略可能也能生存，但對(duì)于實(shí)力不很強(qiáng)的中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想做大，要想實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，就必須實(shí)施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，要跳出專(zhuān)業(yè)與行業(yè)的局限，超越克?。▍^(qū)域市場(chǎng)）、超越常規(guī)（動(dòng)作模式）、超越行業(yè)（專(zhuān)業(yè)性）、超越有形（項(xiàng)目本體）。 目前，泛地產(chǎn)已初露端倪，在我們服務(wù)過(guò)的客戶(hù)中，杭州宋城集團(tuán)的杭州天城項(xiàng)目，新加坡 IPC 集團(tuán)的“高爾夫生活村（俱樂(lè)部）”項(xiàng)目，山東雙月 園新城市項(xiàng)目，以及香港兆祥集團(tuán)的武夷山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目等都屬此類(lèi)。另外，新加坡華新國(guó)際集團(tuán)盧鏗總裁主持的蘇州太湖“未來(lái)農(nóng)林大世界”項(xiàng)目，將房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)融為一體，推出“農(nóng)業(yè)大使館”、“尊居型房產(chǎn)”、“金秋花園”、“老人村”等，亦堪稱(chēng)泛地產(chǎn)的大手筆之作，深圳華僑城的旅游地產(chǎn)以及和記黃埔在東莞的大型高爾夫主題社區(qū)也有明顯的泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)。 泛地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)是真正的“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，追求人與自然的和諧，以人為本，在更大的空間尺度上體現(xiàn)對(duì)人的訶護(hù)，順應(yīng)了人類(lèi)消費(fèi)需求層次的日益高級(jí)化及多元化的大趨勢(shì)。 在 狹義地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要體現(xiàn)為實(shí)物地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，概念地產(chǎn)難有較大的施展空間。而在泛地產(chǎn)階段，概念地產(chǎn)則會(huì)有廣闊的用武之地，可以說(shuō)是“海闊憑魚(yú)躍，天高任鳥(niǎo)飛”。 泛地產(chǎn)不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模、品牌等提出了較高的要求，也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃提出了更高的要求。它要求房地產(chǎn)策劃更綜合、更宏觀，更富于原創(chuàng)性，要從消費(fèi)者、城市乃至區(qū)域的大勢(shì)分析入手，通過(guò)宏觀的綜合分析，確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目定位，適度超前地將項(xiàng)目置于即將到來(lái)的大勢(shì)潮流之前，讓潮流推著項(xiàng)目走。 過(guò) 去 現(xiàn) 在 將 來(lái) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)演化示意圖 富裕 階層 富裕 階層 富裕 階層 中產(chǎn)階層 中 產(chǎn) 階 層 大 眾 階 層 大 眾 階 層 大 眾 階 層 中國(guó)白酒業(yè)發(fā)展階段論 作坊酒 —— 工業(yè)酒 —— 廣告酒 —— 品牌酒 —— 文化酒 第一階段， 作坊酒階段 。當(dāng)工業(yè)化還沒(méi)有進(jìn)入中國(guó)社會(huì)之前，傳統(tǒng)的工藝手法與落后的生產(chǎn)能力，使酒的影響力只局限在十里八鄉(xiāng)，口碑傳播。即使有一日或因帝王欽點(diǎn)或因文人詠?lái)灦暶h(yuǎn)播，但作為商品的酒仍然只在當(dāng)?shù)鬲M小的范圍內(nèi)流通。處在這個(gè)階段中的白酒，并無(wú)太 大的差距，只是個(gè)別作坊的酒稍好而已。茅臺(tái)可以說(shuō)是在作坊酒時(shí)代就已成名天下的典型代表之一。 第二階段， 工業(yè)酒階段 。主要表現(xiàn)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。中國(guó)的白酒得以由作坊步入工廠，更多的是得到政治因素的催化。幾個(gè)作坊合并，引入一些機(jī)器設(shè)備，簡(jiǎn)單的數(shù)量疊加。雖然在生產(chǎn)工藝，質(zhì)量控制，生產(chǎn)能力上有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是在經(jīng)營(yíng)思想上并沒(méi)有得到質(zhì)的飛躍。依舊是“酒香不怕巷子深”。許多在作坊酒時(shí)代還知道掛旗樹(shù)幌的酒廠，在這個(gè)時(shí)期反而不必再為自己的酒的銷(xiāo)售操心 —— 計(jì)劃包攬一切。產(chǎn)銷(xiāo)這一對(duì)孿生兄弟被硬性分離，抓生產(chǎn)成為各個(gè)酒廠的工 作重心。在這一階段當(dāng)中，茅臺(tái)酒也無(wú)一例外地遵循著這條發(fā)展軌跡，產(chǎn)