房地產(chǎn)策劃工具-王志綱工作室策劃方法論工具箱-文庫吧資料
2025-06-04 11:12本頁面
【正文】 段， 作坊酒階段 。 泛地產(chǎn)不僅對開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模、品牌等提出了較高的要求，也對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃提出了更高的要求。 在 狹義地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要體現(xiàn)為實(shí)物地產(chǎn)開發(fā)，概念地產(chǎn)難有較大的施展空間。另外，新加坡華新國際集團(tuán)盧鏗總裁主持的蘇州太湖“未來農(nóng)林大世界”項(xiàng)目，將房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)開發(fā)融為一體，推出“農(nóng)業(yè)大使館”、“尊居型房產(chǎn)”、“金秋花園”、“老人村”等，亦堪稱泛地產(chǎn)的大手筆之作，深圳華僑城的旅游地產(chǎn)以及和記黃埔在東莞的大型高爾夫主題社區(qū)也有明顯的泛地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)。對地產(chǎn)大鱷來說，不用泛地產(chǎn)戰(zhàn)略可能也能生存，但對于實(shí)力不很強(qiáng)的中小型開發(fā)商來說，要想做大，要想實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，就必須實(shí)施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，要跳出專業(yè)與行業(yè)的局限，超越克隆（區(qū)域市場）、超越常規(guī)（動(dòng)作模式）、超越行業(yè)（專業(yè)性）、超越有形（項(xiàng)目本體）。當(dāng)開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)，它通常體現(xiàn)著政府在城市規(guī)劃與建設(shè)方面心有余而力不足的意圖，體現(xiàn)著現(xiàn)代城市居民比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型的 以及人居形態(tài)的追求。即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”，或者說是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更大的空間尺度上進(jìn)行更為宏觀的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)?？傊浜诵氖恰胺孔印薄＊M義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。 狹義地產(chǎn)與泛地 產(chǎn) 真正的概念地產(chǎn)時(shí)代的開始，是與泛地產(chǎn)階段的到來一脈相承的。這是市場正常的反彈。很多“概念”是被強(qiáng)加上去的，僅僅是一種說法，甚至于僅僅是一個(gè)好聽的名字；而一些好的概念地產(chǎn)創(chuàng)意并沒有在實(shí)際操作中得到充分落實(shí)。在幾年前我們剛剛提出“概念地產(chǎn)”概念的時(shí)候，在我們還沒來得及給概念地產(chǎn)一個(gè)清晰的界定 的時(shí)候，地產(chǎn)界一夜間就言必稱“概念”了，“概念”一時(shí)間成了非常時(shí)髦的東西。 目前，在房地產(chǎn)開發(fā)水平較高、競爭較激烈的地區(qū)，概念地產(chǎn)已初露端倪，但成功的案例還不很多。實(shí)物地產(chǎn)是賣空間，概念地產(chǎn)不僅賣空間，還賣時(shí)間 —— 賣未來的生活。實(shí)物地產(chǎn)象一門科學(xué)，概念地產(chǎn)則象一門藝術(shù)；實(shí)物地產(chǎn)偏重于理性，概念地產(chǎn)則是偏重于感性；實(shí)物地產(chǎn)策劃多為“規(guī)定動(dòng)作”，而概念地產(chǎn)策劃多為“自選動(dòng)作”?？梢?，概念地產(chǎn)是建立在實(shí)物地產(chǎn)基礎(chǔ)之上，而又高于實(shí)物地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)與營銷理念。 “概念地產(chǎn)”的提出，是為了用以說明這樣一種客觀的趨勢：即房地產(chǎn)競爭發(fā)展到一定程度，就會(huì)由有形要素的競爭上升到無形要素的競爭，生活方式、社區(qū)文化、品牌形象等無形要素的地位與作用將日益重要。實(shí)物地產(chǎn)是概念地產(chǎn)的基礎(chǔ)和依托，概念地產(chǎn)不能脫離實(shí)物地產(chǎn)而存在，二者是互相聯(lián)系、對立統(tǒng)一的關(guān)系。當(dāng)然，新的創(chuàng)意一經(jīng)推出便被迅速追隨、克隆，逼著人們挖掘新的賣點(diǎn)，以至于各種營銷新招層出不窮，最后，各家的“套路”趨于大同小異。早期只需一、兩個(gè)點(diǎn)子即可啟動(dòng)市場，到后來難度越來越大。隨著社區(qū)環(huán)境競爭的升級，房地產(chǎn)開發(fā)日趨規(guī)?；?，即由小區(qū)走向大社區(qū)乃至新城區(qū)的開發(fā)，而小區(qū)、大社區(qū)、新城區(qū)等又無不以自然與人文環(huán)境的營造為基本賣點(diǎn)。首先是 “ 賣房子 階段” 。在炒家地產(chǎn)階段非理性的泡沫逐漸消退之后，房地產(chǎn)回歸理性，用家地產(chǎn)階段登場了。開發(fā)商要想做出好的環(huán)境和好的文化（生活方式），就必須導(dǎo)入概念地 產(chǎn)的經(jīng)營理念和泛地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)客戶群的需求，提練出項(xiàng)目的主題與神韻，在更大的行業(yè)跨度與空間尺度上整合資源，從而使項(xiàng)目有血有肉，形神俱備。概念地產(chǎn)應(yīng)該是有實(shí)質(zhì)性內(nèi)涵的，其根本價(jià)值不是為了宣傳炒作與項(xiàng)目包裝，而是更好地滿足消費(fèi)者的需求。 一般來說，只有實(shí)施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，概念地產(chǎn)才能真正落到實(shí)處。 中國房地產(chǎn)發(fā)展階段論 縱觀 中國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭，可概括為三個(gè)階段性升級：最初是從炒家地產(chǎn)到用家地產(chǎn)階段的升級；其后是從實(shí)物地產(chǎn)到概念地產(chǎn)階段的升級；目前又表現(xiàn)為從狹義地產(chǎn)到泛地產(chǎn)階段的升級。 王志綱工作室策劃方法論（工具箱） 目 錄 ? 王志綱“啞鈴模式”策劃方法論 ? 王志綱策劃流程 大勢把握、策略設(shè)計(jì)、要素整合、顧問監(jiān)理 ? 王志綱市場定位座標(biāo)系 行業(yè)階段、區(qū)域文化板塊、企業(yè)發(fā)展階段 ? 行業(yè)階段論 實(shí)例： 中國房地產(chǎn)發(fā)展階段論 中國白酒業(yè)發(fā)展階段論 中國餐飲業(yè)發(fā)展階段論 中國高爾夫發(fā)展階段論 ? 區(qū)域文化板塊論 “三性”與文化底蘊(yùn) ? 企業(yè)發(fā)展階段論 “四力”與企業(yè)生命周期 ? 市場突破點(diǎn)與引爆點(diǎn) ? 理念設(shè)計(jì) ? 雷達(dá)圖 跳出行業(yè)整合資源 從“泛地產(chǎn)”到“泛經(jīng)濟(jì)” “四超”與“五出” ? 王志綱“啞鈴模式”策劃方法論 企業(yè)運(yùn)營 策劃運(yùn)營 項(xiàng)目運(yùn)營 運(yùn)營內(nèi)容 我是誰： 大勢把握 項(xiàng)目定位： 從哪里來， 策略設(shè)計(jì) 能不能做， 在哪里， 要素整合 做什么， 向哪里去？ 顧問監(jiān)理 怎么做？ 運(yùn)
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