【正文】 城市化進程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。王志綱工作室在對項目進行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進一步提出以“復(fù)合型市場交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場”的概念提升為“中國新型的、有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡(luò)）的21世紀商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場交易中心”的概念，并通過發(fā)展百榮世貿(mào)項目、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。由于是第一個項目，又是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項目，使企業(yè)的風(fēng)險過于集中在一個項目的成功與否上。百榮世貿(mào)市場交易中心總體策劃報告王志綱工作室2002年10月目 錄一、策劃的背景與宗旨 7二、批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析 9（一）中國批發(fā)市場的研究 9中國批發(fā)市場的態(tài)勢 9中國批發(fā)市場建設(shè)與發(fā)展取得的基本經(jīng)驗 10中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 11（二）國外批發(fā)企業(yè)的競爭分析 14國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 14國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式 14臺灣批發(fā)商的運作模式 15WTO對中國批發(fā)市場的沖擊 17（三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展 18北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 18北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題 233 、北京批發(fā)市場的發(fā)展 24（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 26北京市南城批發(fā)業(yè)概述 26北京南城各批發(fā)業(yè)類型 26北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢 28三、世貿(mào)的區(qū)位分析 30（一）百榮世貿(mào)項目簡介 30項目位置 30規(guī)劃設(shè)計 30商業(yè)規(guī)劃 30項目交通分析 31項目開發(fā)的目標(biāo) 31項目區(qū)域環(huán)境分析 31（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析 32從北京城市的區(qū)位分析 32北京南部區(qū)域的區(qū)位分析 35百榮世貿(mào)項目地塊區(qū)位分析 37四、 發(fā)市場面臨的主要問題與對策 41（一）批發(fā)市場的主要問題 41批發(fā)市場的定義 41批發(fā)市場的特征 41批發(fā)市場的主要功能 41批發(fā)市場的作用 42國內(nèi)批發(fā)市場的主要問題 42（二）批發(fā)市場的主要對策 43對策之一：整合資源 43對策之二：打造品牌 45對策之三：功能創(chuàng)新 47對策之四：向零售市場滲透 48五、百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略理念與整體策略 50（一）項目總體理念 50理念一：做中國商業(yè)的門戶概念 50理念二：做中國商業(yè)的制高點概念 50理念三：做南城區(qū)域板塊概念 51理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 51理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 52理念六：“共繁榮”的經(jīng)營理念概念 52（二）項目的整體策略 52關(guān)于策略的思考 52項目策略的目標(biāo) 54具體的策略 55六、百榮世貿(mào)面臨的外部環(huán)境 58（一）北京的申奧成功 58（二）中國加入WTO 58（三）大北京的概念 59大北京概念的提出 59世界城市的概念 59大北京（首都）城市群 59“大北京”的城市特征 60（四）北京的宏觀經(jīng)濟背景 60（五）北京城市發(fā)展格局 61北京市的區(qū)域格局 61北京市的戰(zhàn)略定位： 62北京市的功能定位： 62北京市的城市布局 62北京南部區(qū)域城市發(fā)展展望 62（六）項目的機遇 63七、百榮世貿(mào)的定位 64（一）項目的戰(zhàn)略定位 64關(guān)于市場交易中心（Market Center） 64項目的戰(zhàn)略定位 64（二）項目的目標(biāo)市場定位 65目標(biāo)客戶群的類型 65主要目標(biāo)客戶的特點 65投資行為的特征 68（三）項目的主題概念定位 68什么是主題概念 68項目的主題概念 69（四）項目的總體功能定位 69項目功能規(guī)劃的原則 69項目功能的規(guī)劃 71功能說明 71（五）名稱與形象定位 76項目名稱：百榮世貿(mào) 76形象定位：中國商業(yè)航母 77廣告語： 78八、百榮世貿(mào)的經(jīng)營理念與模式 79（一）經(jīng)營理念 79導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 79選擇合適的主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象 80長短相濟、動靜結(jié)合 80在打造項目品牌的同時打造企業(yè)品牌 81既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜” 81（二）經(jīng)營策略 81贏利模式 81市場前期的經(jīng)營管理： 82市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 82（三）預(yù)留管線 82九、百榮世貿(mào)的“項目群”設(shè)計 84(一)現(xiàn)代生活的“項目群”主題經(jīng)營理念 84（二）“項目群”的整體功能設(shè)計 85項目群的整體功能框架 85項目群的生活主題概念 86（三）展示交易功能的項目 86百榮服裝服飾交易中心 86百榮兒童用品交易中心 88百榮文化辦公用品交易中心 89百榮體育休閑用品交易中心 90百榮家居用品交易中心 91百榮日用品交易中心 92百榮食品交易中心 92百榮汽車用品交易中心 93百榮國際貿(mào)易中心 95（四）輔助配套功能的項目 96百榮會展中心 96百榮商務(wù)休閑會所 97百榮餐飲服務(wù)中心 98百榮配送倉儲服務(wù)中心 99百榮商屋 99其它 100十、百榮會展中心館對百榮世貿(mào)的帶動作用 102（一）會展經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 102（二） 以百榮會展中心帶動百榮世貿(mào)的可行性 102現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 102北京會展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢 103國內(nèi)專業(yè)會展的研究 105專業(yè)會展對恒逸公司的啟示 108十一、百榮世貿(mào)的常規(guī)性營銷工作的準備 110（一）一般性工作，即規(guī)定動作 110（二）個性化工作，即自選動作 110十二、結(jié)束語 120百榮世貿(mào)市場交易中心總體策劃報告一、策劃的背景與宗旨這表明“百榮世貿(mào)”項目是恒逸房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項目。為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進行了多次溝通。因此，必須挖掘項目的獨特優(yōu)勢，使項目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點，獲得市場超額利潤，提高項目開發(fā)的附加值。中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、推動經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。（2）明確市場定位、辦特色市場發(fā)展的路子無論是產(chǎn)地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和發(fā)展規(guī)模。（3）走強化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展的路子市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競爭。（5）走以股份制形式辦市場的發(fā)展路子一些市場在股份制改造方面進行了探索，為市場注人了新的活力。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近20年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴峻挑戰(zhàn)。（2） 實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變市場建設(shè)的重點要放在市場功能的完善上，要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。[結(jié)論]百榮世貿(mào)一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于部分商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。[結(jié)論]對于百榮世貿(mào)項目，從企業(yè)運作形態(tài)上，恒逸公司可以將項目分拆，通國內(nèi)的著名批發(fā)市場加強聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），這樣，一方面可以降低恒逸的投資風(fēng)險，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴大市場規(guī)模，增強市場的競爭能力和輻射力。零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。 這些外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)： （1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。（2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)。上海國內(nèi)批發(fā)商已決定加強批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，發(fā)展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。C＆C模式可以稱之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。在C＆C的銷售市場范圍內(nèi)，除了零售客戶外， 采用 C＆C模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。當(dāng)然，也可以引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設(shè)備分銷商藍格賽、德國的麥德龍……；在條件成熟的情況下，還可以在國內(nèi)采用連鎖的模式發(fā)展。 （注意不是說沒有中國批發(fā)企業(yè)的生存空間，但對于一部分沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國外零售業(yè)的進入，使得一大批零售企業(yè)消亡。一般來說，對以工業(yè)消費品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。 [結(jié)論]在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經(jīng)營手段，將很難在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等。 各類批發(fā)市場分布見下表：服裝批發(fā)市場序單位名稱地址乘車路線站名電話1北太平莊服裝市場北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時裝世界崇文門西大街地鐵,3,8,9,39崇文門5三里屯服裝市場工人體育場北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯7京溫服裝批發(fā)市場豐臺區(qū)南苑路北端2海戶屯8甘家口服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口商場9工體北路服裝市朝陽區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場東長安街3,8,10,20,5116王府井11阜成門百綱服裝市場西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口12動物園服裝市場動物園南側(cè)7,15,19,27動物園6831338713西單勸業(yè)場西單商場22,102,105,109西單商場14秀水街服裝市場建國門外大街1,4,9,48,5403日壇路6500855315美人街芳古園玉蜓橋東南角721，122，43，39支蒲黃榆16麗人街中關(guān)村五道口331，375五道口17大紅門服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站26722665818北京新世紀服裝商貿(mào)城木樨園長途汽車站219連發(fā)輕工市場南苑路220女人街亮馬河萊太花卉街302，730，830，402亮馬橋61628558小商品批發(fā)市場序號名稱地址電話1天意市場西城區(qū)阜外大街259號683293322天外天小商品批發(fā)市場西城區(qū)南禮士路月壇公園東門南側(cè)685224063天地批發(fā)市場海淀區(qū)復(fù)興路甲24號682773064天成商品批發(fā)市場海淀區(qū)白石橋路50號621761865天民市場崇文法華寺大街91號671210546天樂市場西外南路寅12號683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場崇文區(qū)永內(nèi)大街22號670130398天宇小商品批發(fā)市場朝陽區(qū)團結(jié)湖路東里10號650292929天龍商品交易市場東四南大街3638號6525748710天興小商品市場東直門北大街16號6467943311金五星百貨批發(fā)城學(xué)院南路6222682912寶龍小商品市場雍和宮大街94號6404117213義烏小商品批發(fā)市場西便門6318831114萬通新世界