【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 泉公寓 ?定義：溫泉社區(qū)是溫泉小鎮(zhèn)的配套性公寓，依托溫泉資源打造休閑度假型產(chǎn)品。 第三板塊 麓山小鎮(zhèn) ?板塊定位： ─以山地休閑為主題，打造成依山就勢(shì)、錯(cuò)落有致的山地休閑小鎮(zhèn)。 ?功能構(gòu)建： ─麓山小鎮(zhèn)在重點(diǎn)突出山地運(yùn)動(dòng)和山地休閑居住，主要包括山脊廣場(chǎng)、半山會(huì)所、山地公園、麓山國(guó)際學(xué)校、麓山社區(qū)等內(nèi)容。 （ 1）山脊廣場(chǎng) ?定義：山脊廣場(chǎng)是麓山小鎮(zhèn)的休閑觀景平臺(tái)。 ?功能：山脊廣場(chǎng)主要在東西沿線的山脊上進(jìn)行打造，營(yíng)造多個(gè)休閑平臺(tái)，成為麓山小鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心。 （ 2）半山會(huì)所 ?定義：半山會(huì)所是麓山小鎮(zhèn)的社區(qū)配套性會(huì)所 ?功能：主要包括物業(yè)服務(wù)、棋牌室、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、健身等功能。 （ 3）山地公園 ?定義：休閑后花園，大地新景觀 ─在不占用土地指標(biāo)的基礎(chǔ)上，在后山上打造以山地休閑為主題的公園，按照四季不同的具有觀賞性植被，形成大地景觀型休閑公園。 （ 4）麓山國(guó)際學(xué)校 ?定義：是項(xiàng)目的大教育配套設(shè)施，建議與 與中國(guó)名校（或 耀華中學(xué)）進(jìn)行合作，從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)的提供 一條龍教育服務(wù)，這也是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一。 （ 5）麓山社區(qū) ?定義：主要以山地為特色的生態(tài)居住區(qū)，在氛圍營(yíng)造上要尊重地形，依山就勢(shì)，最大限度的體現(xiàn)山地小鎮(zhèn)的休閑居住特色。 第四板塊 高爾夫小鎮(zhèn) ?板塊定位： ─高爾夫小鎮(zhèn)是項(xiàng)目中最為高端的一個(gè)板塊，以高爾夫球場(chǎng)環(huán)抱為特色，打造成貴陽(yáng)最高端休閑居住區(qū)。 ?功能說(shuō)明： ─高爾夫小鎮(zhèn)主要包括高爾夫俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)（包括后山的儲(chǔ)備高爾夫用地）、大教堂等。 （ 1）高爾夫俱樂(lè)部 ?功能：高爾夫俱樂(lè)部主要包括 會(huì)所、溫泉 spa、練習(xí)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 。 ?① 會(huì)所：是高爾夫球場(chǎng)的接待中心，主要用于接待、購(gòu)物、餐飲、休閑等功能。 高爾夫會(huì)所內(nèi)部示意 高爾夫會(huì)所遠(yuǎn)眺球場(chǎng) ?② 溫泉 SPA中心：服務(wù)于高爾夫愛(ài)好者的養(yǎng)生中心 ─功能：引進(jìn)東南亞風(fēng)情的 SPA養(yǎng)生概念，重點(diǎn)面向高端人群，打造特色不同的山地度假休閑小屋，并引入溫泉，突出養(yǎng)生、養(yǎng)顏、養(yǎng)心三大主題概念。 ?③ 練習(xí)場(chǎng)：主要服務(wù)于高爾夫球場(chǎng)，與高爾夫俱樂(lè)部連成一體。 ?④ 高爾夫球場(chǎng) ?定位： 打造山水田園型主題高爾夫球場(chǎng) ─充分發(fā)揮地塊的濱水和坡地優(yōu)勢(shì)，通過(guò)大地景觀意向，設(shè)計(jì)出具有山水田園型特色的主題高爾夫球場(chǎng)。目標(biāo)客戶鎖定為本地政府官員、企業(yè)主為主，同時(shí)吸引全國(guó)高爾夫愛(ài)好者。 樂(lè)灣高爾夫開(kāi)發(fā)建議 ?——高爾夫運(yùn)動(dòng)是一種紳士運(yùn)動(dòng)、綠色運(yùn)動(dòng)、貴族運(yùn)動(dòng)！ ─ 高爾夫運(yùn)動(dòng)不同于一般的競(jìng)技項(xiàng)目，是人、球、桿與果嶺的較量，也是一種自我挑戰(zhàn)。另外，通過(guò)高爾夫運(yùn)動(dòng)可以形成高端商務(wù)休閑交流圈層。 ─ 一個(gè)經(jīng)典的高爾夫球場(chǎng)一般要具備“觀賞性、益智性、愉悅性、挑戰(zhàn)性、神秘性”五大要素，建議樂(lè)灣高爾夫在這五個(gè)方面上進(jìn)行重點(diǎn)突破。 ?觀賞性：一個(gè)五彩斑斕的高爾夫球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─觀賞性是球場(chǎng)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)的球場(chǎng)是綠色一片，可以通過(guò)種植不同色彩的樹(shù)種和草坪豐富球場(chǎng)的色彩感，在不同季節(jié)呈現(xiàn)不同的顏色，讓人看到四季的變化，體驗(yàn)到在大自然的魅力。在選擇樹(shù)種和草坪時(shí)要考慮到養(yǎng)護(hù)成本，注重可行性。 ?益智性：一個(gè)妙趣橫生的高爾夫球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─在球道設(shè)計(jì)時(shí)，要因地制宜，充分利用自然地形、地貌規(guī)劃與布局，不同洞之間的桿數(shù)可適當(dāng)跳躍，有時(shí)要退一進(jìn)二，有時(shí)又要聲東擊西，體現(xiàn)起承轉(zhuǎn)合的節(jié)奏感，增加打球的趣味性。 ?愉悅性：一個(gè)桃花源般的高爾夫球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─樂(lè)灣高爾夫要通過(guò)起伏的山地和環(huán)繞的河流進(jìn)行生態(tài)桃源氛圍營(yíng)造，可以在球場(chǎng)放養(yǎng)一些動(dòng)物，例如鴨子、水牛、小雞、羊等，體現(xiàn)生態(tài)性。 ─桃花溪環(huán)抱球場(chǎng)，種植各種鮮花、油菜花等田園景觀，讓人感受到田園牧歌、詩(shī)情畫(huà)意般的暢快感和愉悅感。 ?挑戰(zhàn)性：一個(gè)貌似平和卻暗藏殺機(jī)的球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─在球道設(shè)計(jì)上增加球場(chǎng)難度，充分利用水岸線與坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。 ─多出現(xiàn)一些魔鬼洞，例如“深海撈月、寶劍出鞘”等高難度魔鬼球洞，激起打球者挑戰(zhàn)樂(lè)灣高爾夫球場(chǎng)的興致和欲望。 ?神秘性：一個(gè)充滿神秘色彩的球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─神秘性主要是體現(xiàn)高爾夫的特性和個(gè)性，例如在球場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)可利用視覺(jué)的錯(cuò)位、季風(fēng)的變化打造出球場(chǎng)的變幻莫測(cè)，看似下坡實(shí)為上坡，讓打球者對(duì)球場(chǎng)的神秘性充滿好奇。 ?操作建議： ─樂(lè)灣高爾夫要做好與三亞紅峽谷高爾夫球場(chǎng)的互動(dòng)，通過(guò)成立高爾夫高端俱樂(lè)部，與紅峽谷俱樂(lè)部形成休閑度假游的高端交換平臺(tái)，形成“冬天去紅峽谷高爾夫，夏天到樂(lè)灣高爾夫”的局面，這樣可以相互促進(jìn)，共同發(fā)展。 （ 2）大教堂 ?定義：是高爾夫小鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑物，也是人們?cè)谛撵`和精神上的神圣之地。 （ 3）高爾夫社區(qū) ?定義：站在風(fēng)景第一線的高爾夫社區(qū) ─高爾夫社區(qū)主要是依托高爾夫球場(chǎng)打造的最高端產(chǎn)品，以別墅為主，包括類別墅以及高爾夫洋房等。 ?說(shuō)明： ─在貴陽(yáng)，高爾夫資源還是稀缺資源。所以，高爾夫概念是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一。高爾夫運(yùn)動(dòng)是身份和尊貴的象征，高爾夫社區(qū)就是要吸引那些追求優(yōu)質(zhì)生活高品位的人。 高爾夫社區(qū)建議 ?① 體現(xiàn)景觀資源最大化 ─建議高爾夫大宅要注重與球場(chǎng)空間的有機(jī)銜接，利用球場(chǎng)地形，結(jié)合園林特色，形成高低起伏，錯(cuò)落有致的多重景觀空間。 ─在氛圍營(yíng)造上重點(diǎn)突出居住的私密性和景觀的最大化，讓每棟別墅最大限度的獲得景觀資源。通過(guò)遠(yuǎn)山、近山、水面、園林、球道、花木、溪流豐富景觀層次。 ?② 營(yíng)造多層次觀景平臺(tái) ─在產(chǎn)品打造上，建議多采用大面積的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、平臺(tái)、退臺(tái)、屋頂花園、私家泳池花園等，全方位感受到高爾夫大宅的景觀特色，保證每一戶都有擁有半室外休閑交流空間。 ?③ 強(qiáng)化三位一體的功能 ─高爾夫大宅在功能上重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)三位一體。 ─高爾夫大宅要跟高爾夫的健康運(yùn)動(dòng)相契合，可以在運(yùn)動(dòng)中休閑，在休閑中運(yùn)動(dòng)，在休閑運(yùn)動(dòng)中實(shí)現(xiàn)商務(wù)交流。因此，產(chǎn)品上要重點(diǎn)突出休閑度假、商務(wù)交流、運(yùn)動(dòng)健康等功能。 桃花溪走廊 ?定義：一條體現(xiàn)桃源風(fēng)光、田園風(fēng)情的濱水走廊。 ?功能：桃花溪主要是依托原有的魚(yú)梁河進(jìn)行打造，溪岸兩邊種植一些桃花林，春暖花開(kāi)之時(shí)，桃花如火，再現(xiàn)“桃花源”下的意境。 ?開(kāi)發(fā)建議： ─桃花溪走廊橫穿社區(qū)和高爾夫球場(chǎng)，在不同的節(jié)點(diǎn)可設(shè)置不同的景觀特色，可有茂林修竹、桃花溪谷、果林環(huán)繞、休閑亭臺(tái)等節(jié)點(diǎn)。 桃花溪示意圖 案例解讀 ?世紀(jì)城、保利溫泉城、山水黔城這三個(gè)項(xiàng)目代表三種不同的發(fā)展之路。他們既有共性，也有自己的個(gè)性。 ?三者共性： ─這三個(gè)項(xiàng)目都是銷售名列前茅的項(xiàng)目，并且都是大盤，每個(gè)項(xiàng)目都商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、溫泉等其中一到兩種大型配套。那么為什么這三個(gè)項(xiàng)目這么暢銷呢？ ?三種模式分析（個(gè)性）： ?（ 1）以世紀(jì)城為代表的低價(jià)速銷型模式 ─突破點(diǎn)：重點(diǎn)在價(jià)格上進(jìn)行突破， ?（ 2）以保利溫泉城為代表的品牌帶動(dòng)型模式 ─突破點(diǎn)：重點(diǎn)借助國(guó)際企業(yè)品牌和溫泉配套突破 ?（ 3）以山水黔城為代表的以外帶內(nèi)型模式 ─突破點(diǎn)：重點(diǎn)在營(yíng)銷推廣上進(jìn)行突破 ?可以分析出： ─在價(jià)格上，我們很難與世紀(jì)城抗衡； ─在品牌上，我們也比不過(guò)保利和萬(wàn)科； ─如果我們走常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路，就相當(dāng)于在貴陽(yáng)市場(chǎng)中又多了一個(gè)大盤，不具備競(jìng)爭(zhēng)力。 我們的突破點(diǎn) ——休閑地產(chǎn) 品牌之路 全國(guó)性品牌 區(qū)域性品牌 引起政府高度關(guān)注 受到市追捧和傳播 打造創(chuàng)新型產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn)全國(guó)性連鎖 品牌成長(zhǎng)歷程 類別 第一階段 第二階段 第三階段 階段目標(biāo) 區(qū)域性項(xiàng)目品牌 區(qū)域性企業(yè)品牌 全國(guó)性企業(yè)品牌 依托要素 資源優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 行業(yè)優(yōu)勢(shì) 休閑要素 休閑專業(yè)化 休閑產(chǎn)業(yè)化 休閑多元化 運(yùn)營(yíng)思路 樂(lè)灣國(guó)際的成功開(kāi)發(fā) 樂(lè)灣企業(yè)品牌的初步樹(shù)立 樂(lè)灣集團(tuán)資本化運(yùn)營(yíng) 10年“三步走”計(jì)劃 第一步：立足項(xiàng)目計(jì)劃 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2023年 2023年 ?發(fā)展目標(biāo)：依托樂(lè)灣項(xiàng)目打造出示范性產(chǎn)品 ?核心突破：創(chuàng)新力和示范性 ─依托樂(lè)灣項(xiàng)目，在概念、產(chǎn)品、服務(wù)等方面進(jìn)行創(chuàng)新，讓項(xiàng)目成為企業(yè)展示實(shí)力和形象的平臺(tái)，也是企業(yè)鍛煉隊(duì)伍、積累經(jīng)驗(yàn)、實(shí)現(xiàn)盈利的平臺(tái)，更是后期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、全國(guó)擴(kuò)張的基礎(chǔ)。 三大支撐體系 ?（ 1）概念創(chuàng)新 ─我們要高舉高打，以開(kāi)創(chuàng)貴州的新休閑時(shí)代為旗幟，圍繞“國(guó)際休閑城”大主題概念，以打造城市客廳為戰(zhàn)略目標(biāo)。 ─最終讓樂(lè)灣國(guó)際項(xiàng)目成為貴陽(yáng)最具影響力的項(xiàng)目，引起政府和市場(chǎng)的高度關(guān)注。 ?（ 2）產(chǎn)品創(chuàng)新 ─通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造原創(chuàng)性山地休閑產(chǎn)品，形成特色化的樂(lè)灣產(chǎn)品體系，主要包括創(chuàng)新性山地別墅或類別