【文章內(nèi)容簡介】 故， 面積建議為：單層 20140平方米，總面積 40280平方米。 ●市場銷售個案層高在 ，單層至多可隔三層使用 考慮本案未來經(jīng)營需求，建議本案層高為 5米左右。 業(yè)種 物業(yè)設(shè)計及注意要點 中餐類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃氣、水壓、電力、 等物業(yè)要求。層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 火鍋類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃氣、水壓、電力、 等物業(yè)要求。層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 酒吧類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 咖啡廳類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 茶樓類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng)，涉及煙道、 排污系統(tǒng)水壓、電力、等物業(yè)要求 西式快餐 一般設(shè)計均可 洗浴類 地下不設(shè)置管線， 7米以上柱網(wǎng)。浴池要求特殊并不設(shè)置柱子，層高局部 10米。設(shè)置在 2層的注意結(jié)構(gòu)承重及防漏 美容、 SPA 女子瘦身會所 一般設(shè)計均可 休閑保健 層高 5米以上， 7米以柱網(wǎng) 國內(nèi)相關(guān)業(yè)種主流設(shè)計通則 餐飲類設(shè)計時應(yīng)考 慮的其他關(guān)注點： 熱加工間爭取雙面開側(cè)窗 設(shè)天窗排氣 拔氣道的合理設(shè)置 將烤烙間與蒸飯間單獨分隔地面排水考慮 —— 1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置 餐飲類設(shè)計時應(yīng)考慮的其他關(guān)注點： 熱加工間爭取雙面開側(cè)窗 設(shè)天窗排氣 拔氣道的合理設(shè)置 將烤烙間與蒸飯間單獨分隔 地面排水考慮 —— 1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置 產(chǎn)品其他建議 ? 入口人流引導(dǎo)性不夠，開放性差 ? 地塊東北角變化不夠，應(yīng)起到項目明顯標識作用 ? 建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點 ? 地下面積應(yīng)充分利用，建筑擴大開挖面積（不計算容積率） 第二篇 在我們解決了 “做什么？” 我們需要思索 —— 經(jīng)營管理！ 招商！ 銷售！ 經(jīng)營管理 多種復(fù)合型業(yè)態(tài) 獨立、松散，無完整形象 管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)集中 單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性 應(yīng)對策略： 把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng) 一的經(jīng)營主題和信息平臺 即對項目進行統(tǒng)一經(jīng)營管理 出現(xiàn)： 業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費、各經(jīng)營者的惡性競爭、服務(wù)質(zhì)量無規(guī)范性，整個項目尤如一盤散沙！ 經(jīng)營管理 什么是統(tǒng)一經(jīng)營管理？ 統(tǒng)一經(jīng)營及管理，其核心就是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)及管理權(quán)合理地分開，相對獨立。 ? 確保項目主題內(nèi)涵的統(tǒng)一； ? 確保整體的物業(yè)價值有所保 證； ? 使引進的經(jīng)營項目風(fēng)格及形象符合項目的整體形象，形成相互促進的互補優(yōu)勢； ? 可起到對原有單個商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營得以提升。 經(jīng)營管理 誰來進行統(tǒng)一經(jīng)營管理？ 聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司 或自建管理團隊 具體服務(wù)的內(nèi)容是什么？ 經(jīng)營管理 ? 項目開發(fā)期 ?協(xié)助招商機構(gòu)制定業(yè)種的組合 ?協(xié)助招商機構(gòu)對商家的審核管理 ?制定商業(yè)經(jīng)營管理公約 ?對自營者經(jīng)營業(yè)態(tài)的引導(dǎo) ?協(xié)助工程部對商鋪硬件設(shè)施配置建議 ?對商家進場裝修的管理 。 經(jīng)營管理 ? 項目開業(yè)經(jīng)營 ? 統(tǒng)一營銷 對項目整體經(jīng)營形象推廣、各類活動組織 ? 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 協(xié)調(diào)各經(jīng)營者的關(guān)系，并監(jiān)督各經(jīng)營 者的日常制度 ? 統(tǒng)一物業(yè)管理 對項目進行正常的物業(yè)管理工作 ? 統(tǒng)一招商 根據(jù)項目經(jīng)營情況，隨時調(diào)整，統(tǒng) 籌招商 。 經(jīng)營管理 經(jīng)營管理公司什么時期介入項目？ 項目開發(fā) 前期 2023年 11月前 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時間節(jié)點，更應(yīng)該是在開發(fā)前期介入本案項目，這將更有利于本案開發(fā)向良性發(fā)展 現(xiàn)在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協(xié)調(diào)好租與售兩者之間的關(guān)系，是本案開發(fā)價值最大化的前提。 銷售 招商 價值 關(guān)于租售 ?關(guān)于租售配置 （租售什么） ?關(guān)于租售的對象（租售給誰） ?關(guān)于租售的策略（怎么租售） 關(guān)于租售的幾點思考 沿街內(nèi)街商鋪之開發(fā)模式 —— 銷售 ? 沿街商鋪投資價值高 ? 單鋪面積較小，總價低、投資客群眾多 ? 為項目配套特色，對項目主題不會有特別大影響 ? 商業(yè)經(jīng)營管理公司對其經(jīng)營業(yè)態(tài)可進行適當引導(dǎo) 關(guān)于租售配置 單體商鋪之開發(fā)模式 —— 租售并舉 ? 部分商鋪與內(nèi)街商鋪面積一樣 ? 部分經(jīng)營客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小 ? 面積較大，去化難度大 ? 對于產(chǎn)權(quán)銷售，面積又過于分散 關(guān)于租售配置 庭院商鋪之開發(fā)模式 —— 產(chǎn)權(quán)銷售、招商、返租銷售 江蘇菜 廣東菜四川菜 客棧 招商 返租銷售 產(chǎn)權(quán)銷售 ?保證開發(fā)商對主力店的擁有自主產(chǎn)權(quán)和管理權(quán) ?面積大，銷售難度大 ?持有較好的物業(yè)，作長線收益 ?力爭價值最大化，迅速回籠資金 ?單店經(jīng)營面積相對較小，易于管理 ?保證項目主題完整性 ?操作有一定難度 ?新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光 ?面積相對適中，總價較低 關(guān)于租售配置 上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據(jù)項目實際操作中的招商與銷售情況，隨時進行整合，以便能使項目開發(fā)價值最大化 關(guān)于租售配置 依據(jù)業(yè)態(tài)定位，根據(jù)鎮(zhèn)江經(jīng)濟高速增長及項目區(qū)域定位對商家的吸引，我們來確定有可能進入本案項目的招商對象 ! 關(guān)于租售對象 江蘇菜 以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者對其忠誠度相當高，以此為主力店必定會為項目帶來穩(wěn)定的消費群體。符合項目主題定位，屬大眾消費。 招商對象： 1家江蘇菜的百年老店 例如 :鎮(zhèn)江的宴春、揚州的菜根香。 “ 以百年老店傳承城市經(jīng)典” 關(guān)于租售對象 關(guān)于租售對象 廣東菜 以廣東菜為次主力店，結(jié)合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。與江蘇菜形成業(yè)種與檔次的互補。符合項目主題定位，屬高檔消費。 “ 以泊來特色豐滿城市經(jīng)典” 招商對象： 23家廣東菜知名連鎖店 例如： 黎昌海鮮、避風(fēng)塘。 四川菜 以四川菜為次主力店，其獨有的 “ 韻味 ” 。主要以四川火鍋和四川小吃為主，以 “ 辣 ” 刺激別類群休，帶來更多客流。與其他菜系其他互補。符合項目主題定位，屬中檔消費。 “ 以辣味特色感官城市經(jīng)典” 招商對象： 34家四川菜連鎖店 例如：巴國布衣、潭魚頭、皇城老媽 關(guān)于租售對象 購買客群是由銷售的產(chǎn)品確定的。根據(jù)項目不同物業(yè)銷售， 我們主要投資客群主要有： ? 鎮(zhèn)江市私營業(yè)主 ? 周邊市縣私營業(yè)主 ? 行政單位領(lǐng)導(dǎo) ? 部分小型自營者 ? 對項目投資潛力看好者 他們投資的物業(yè)： 沿街商鋪、內(nèi)街商鋪 關(guān)于租售對象 投資物業(yè)：產(chǎn)權(quán)客棧 ? 私營業(yè)主 ? 行政單位領(lǐng)導(dǎo) ? 高級白領(lǐng)