【正文】 的開發(fā)商中突圍呢？ 綠地 劍橋 錦繡瀾灣 產(chǎn)品定位 ? 本案建筑立面采用英式風(fēng)格，從外表跟綠地 〃 劍橋較像，而英國給外界嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男蜗笈c日本企業(yè)的精益求精也有異曲同工的地方，兩者有比較好的契合點(diǎn)。 ? 因之前我們把綠地 〃 劍橋項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，故從產(chǎn)品上我們進(jìn)行跟隨即可。 ? 預(yù)測綠地 〃 劍橋項(xiàng)目入市會以雙拼、聯(lián)排別墅、洋房等高端產(chǎn)品入市，而本案的洋房、多層等產(chǎn)品就很好的作為 同質(zhì)錯位競爭 的形象入市，可以及時的網(wǎng)絡(luò)其對高端產(chǎn)品預(yù)算不足的客戶。 項(xiàng)目形象定位 ? 從上述的客戶、市場、產(chǎn)品等分析可以看出，本案的定位 —— 【 撫順精工筑房的典范，親民的好房子 】 ?項(xiàng)目形象還是得立足撫順 ?定位中體現(xiàn)項(xiàng)目自身獨(dú)有氣質(zhì)就是“精工筑房” ?從放眼整個撫順的角度，本區(qū)域?qū)儆趦r格洼地，所以定位為親民較為合適 營銷推廣 I. 營銷策略 II. 包裝策略 III. 價格策略 IV. 銷控策略 營銷策略 【 附著市政 】【 緊隨規(guī)劃 】【 圈定全城 】【 順勢引流 】 本案的開發(fā)區(qū)的地理屬性決定了營銷一定要依附市政的規(guī)劃 在營銷推廣的計(jì)劃中一定要隨機(jī)的針對每個市政規(guī)劃進(jìn)行有特色的營銷方式，將項(xiàng)目潛力最大化發(fā)掘 對于整體對外項(xiàng)目定位，一定是面向全撫順客戶，將自身的品牌和項(xiàng)目價值點(diǎn)最大化體現(xiàn) I. 引流市場上主力客戶群 II. 對未來最大競品綠地 劍橋項(xiàng)目客戶引流 III. 將項(xiàng)目的投資型客源向自住型客源引導(dǎo) 包裝策略 —— 案名包裝 ? 從我們的直接競品綠地看，劍橋的案名主要源于英式風(fēng)格 +學(xué)區(qū) ? 考慮本案案名，主要源于市場定位，既然我們定義為跟隨綠地，那延續(xù)立面的英式風(fēng)格應(yīng)該比較恰當(dāng)。 包裝策略 —— 案名包裝 ? 案名以英式風(fēng)格為主，還要體現(xiàn)社區(qū)的精致感，而且不乏大氣，建議案名 : 格蘭郡 Solgan 品味英式生活 包裝策略 —— 案名包裝 ? 案名備選 維多利亞大道 查理府 泰晤士小城 紅郡 拿鐵鎮(zhèn) 推廣渠道 ? 本案主要的推廣渠道主要分兩部分 ? 一是借鑒錦繡瀾灣的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行市政部門關(guān)系單位，大型企事業(yè)單位的團(tuán)購工作 ? 二是緊跟綠地 〃 劍橋的腳步，對于綠地有可能出現(xiàn)的戶外、直銷、售樓處、平媒等資源進(jìn)行定點(diǎn)包抄，以得到以小博大的效果。 ? 在媒體選擇上，主要靠宗地及市區(qū)戶外、道旗、直銷、短信等渠道，對于紙媒等成本高大眾媒體建議盡量少使用。 開發(fā)步驟建議 8月 8日奠基開工 11月 8日出地面 3月 8日封頂 6月 31日入住 8月 15日撫順外展場 10月 5日現(xiàn)場售樓處 樣板示范區(qū) 從開發(fā)步驟上，我們建議在 2022年中之前完成第一期房源交付工作，其中對于營銷上的支持主要在于撫順市內(nèi)外戰(zhàn)場選址和現(xiàn)場樣板示范區(qū)及售樓處的打造 推盤策略 8月 8日內(nèi)部認(rèn)購開始 11月 8日出地面 3月 8日封頂 6月 31日入住 10月 5日第一批房源開盤 （多層入市、洋房蓄客） 11月 15日第二批房源開盤 （洋房開盤、小高層蓄客） 3月中旬第三批房源開盤 （小高層開盤） 我們將房源分為洋房、多層、小高層 按照現(xiàn)在的市場情況，開盤次序?yàn)槎鄬?、洋房、小高層，而選擇冬季開盤洋房主要考慮有充足的蓄客時間 實(shí)際的開盤次序按照蓄客量的實(shí)際情況而定 包裝策略 —— 周界包裝 建議項(xiàng)目宗地除比較有效地圍擋、路旗外，建議在靠近沈撫高速的位置在宗地內(nèi)部設(shè)置高炮，以吸引沈撫兩地往返的車流人流。 包裝策略 —— 樣板間包裝 ? 樣板間建議把洋房和普通多層分開 ? 洋房做成英式古典風(fēng)格 ? 多層做成英式田園風(fēng)格 包裝策略 —— 示范區(qū)包裝 ? 樣板間建議把洋房和普通多層分開 ? 洋房做成英式古典風(fēng)格 ? 多層做成英式田園風(fēng)格 包裝策略 —— 外展場選址 建議在撫順比較繁華的商業(yè)街部位找外展場，最好臨近撫順站，并在周邊安排戶外路牌以起到攔截作用。 包裝策略 —— 售樓處包裝 ? 外展場 ? 建議面積在 150平米左右，分為前臺區(qū)、沙盤區(qū)、接待區(qū)、后臺區(qū) ? 室內(nèi)裝修以軟裝為主，延續(xù)英倫調(diào)性 ? 售樓處 ? 現(xiàn)場售樓處建議選擇靠近東南側(cè)臨沈 撫快速公路旁的位臵 ? 面積在 200300之間，二層臨建，配合示范區(qū)，退進(jìn)項(xiàng)目地塊內(nèi) 售樓處 銷控策略 第一批上市 第三批上市 第二批上市 本案第一批 7棟樓計(jì)劃分三批上市 多層第一批 洋房第二批 小高層第三批 主要考慮到多層的客戶技術(shù)較多，小高層產(chǎn)品抗性較大 價格策略 ? 本案價格設(shè)定方面，預(yù)計(jì)： ? 多層均價 32003500 ? 小高層均價 30003300 ? 洋房均價 35004000 ? 項(xiàng)目力求實(shí)現(xiàn)全案均價 3500元 /平米 項(xiàng)目案量預(yù)測 ? 按照住宅 22萬平米的體量計(jì)算，全案可實(shí)現(xiàn) 。 ? 按目前第一期產(chǎn)品估算，總建筑面積為 ，可達(dá) 8750萬的資金收入 營銷預(yù)算 ? 營銷預(yù)算按照一期的 %（不含廣告公司月費(fèi)及代理公司傭金）計(jì)算： ? 總費(fèi)用 130萬元，分解如下 項(xiàng)目 費(fèi)用 周界包裝 20 直銷 15 短信 15 市內(nèi)售樓處 20 室內(nèi)戶外 50 其他 10 合計(jì) 130 合作方式 I. 合作方式 II. 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合作方式 ? 全案代理 服務(wù)內(nèi)容：包括案場管理、前期及銷售期營銷策劃、廣告推廣表現(xiàn) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目開盤前每月收取月費(fèi) 10萬元，主要包括前期銷售及策劃人員運(yùn)營成本（含廣告推廣） ? 項(xiàng)目開盤后，廣告及策劃費(fèi)用按 7萬元 /月收取，銷售傭金按照銷售額的 %計(jì)提，計(jì)提方式按照總回款計(jì)提（包括首付款和全款，不包含定金）。 ? 甲方付費(fèi)期限，月費(fèi)每月 30日結(jié)算到賬，銷售傭金下月 5日前到賬。 合作方式 I. 企業(yè)介紹 II. 項(xiàng)目體人員架構(gòu) III. 商務(wù)條件建議 服務(wù)內(nèi)容 銷售組織啟動期 營銷形象導(dǎo)入期 目標(biāo)市場預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷巔峰期 銷售節(jié)點(diǎn)主打期 全盤完滿售罄期 專業(yè)支持平臺 銷售管理中心 銷售團(tuán)隊(duì)組織、培訓(xùn) 項(xiàng)目開盤資源籌備 競爭市場走訪監(jiān)測 銷售執(zhí)行規(guī)范演練 案場外營銷渠道拓展 活動、展會形象宣傳 目標(biāo)受眾營銷力度反饋 接電、接訪需求反饋 客戶資源蓄水與深掘 開盤籌備與組織演練 價格方案研究建議 銷售激勵方案制定 客戶接待與銷售談判 集中簽約組織與執(zhí)行 預(yù)售登記、銀行按揭等售后服務(wù)支持 客戶滿意度及時反饋 季節(jié)性銷售方案制定 多渠道銷售拓展 多層次、多主題市場銷售活動籌備 競爭市場監(jiān)測 實(shí)現(xiàn)剩余貨量的量價目標(biāo) 維持項(xiàng)目案場接待質(zhì)量 按揭貸款與售后服務(wù) 全程銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)評估 營銷推廣中心 項(xiàng)目 《 營銷總攻略 》 制定 項(xiàng)目案名與 VI設(shè)計(jì) 售樓處及樣板間設(shè)計(jì)、建造、裝修、包裝 項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)梳理與分析，幵配合銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn) 開盤廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布 模型、效果圖制作 工地包裝及戶外廣告設(shè)計(jì)制作 樓書、海報(bào)、戶型圖等印刷品設(shè)計(jì)及制作 前期預(yù)熱性推廣 開盤活動籌備 入市策略、開盤方案的制定與執(zhí)行 媒體資源導(dǎo)入與開盤活動宣傳 節(jié)點(diǎn)性營銷活動策劃 媒體投放計(jì)劃與執(zhí)行 媒體推廣效果評估與方案調(diào)整 產(chǎn)品策劃中心 對每一階段的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行市場評估 把握市場標(biāo)準(zhǔn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)不偏離市場方向 協(xié)助克服規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)指導(dǎo)盲動性，協(xié)助設(shè)計(jì)塑造有競爭力的賣點(diǎn)與特色 市場研究中心 基于市場的房地產(chǎn)整體宏觀經(jīng)濟(jì)研究 持續(xù)性的區(qū)域與競爭板塊土地市場數(shù)據(jù)分析 持續(xù)性區(qū)域競爭項(xiàng)目跟蹤與成交數(shù)據(jù)分析 販房人群需求變化分析 人力資源中心 啟動置業(yè)顧問優(yōu)選策略 打造實(shí)力銷售團(tuán)隊(duì) 設(shè)計(jì)合理激勵機(jī)制 銷售人員績效考核制定與現(xiàn)階段激勵機(jī)制設(shè)計(jì) 投入人力資源輔助項(xiàng)目前期籌備工作 公司丏業(yè)部門人力資源鼎力支持 開盤當(dāng)日抽調(diào)各項(xiàng)目精英進(jìn)行現(xiàn)場支持 銷售旺季與高峰節(jié)點(diǎn)期的人員補(bǔ)充 保證項(xiàng)目銷售后期的案場人員數(shù)量與丏業(yè)程度 優(yōu)勢資源平臺 物業(yè)管理公司 售樓現(xiàn)場、樣板區(qū)域的物業(yè)服務(wù)及服務(wù)展示 項(xiàng)目高端形象的提前導(dǎo)入與物業(yè)管理顧問 前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段物業(yè)設(shè)備設(shè)施建議 瑞邦廣告公司 契合營銷思路的推廣策略與表現(xiàn)支持 項(xiàng)目平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)方向建議與研究 項(xiàng)目整體 CI策略制定 營銷推廣資源的搭界與支持 平面與文案設(shè)計(jì)策略研究與方向表現(xiàn) 銷售節(jié)點(diǎn)活動策劃的組織、資源整合與執(zhí)行 Golden Survey 系統(tǒng)資源平臺 丏題客戶數(shù)字化樣本與特征研究系統(tǒng)， 700維度進(jìn)行全面數(shù)據(jù)化分析語對比 別墅營銷案例數(shù)據(jù)庫（ BBS知識管理系統(tǒng)），可為項(xiàng)目營銷運(yùn)作提供切實(shí)可靠的操作案例 丏題客戶 CRM平臺 企業(yè)特殊資源 客戶資源 金網(wǎng)絡(luò)北京本地市場長達(dá)十二年的操盤經(jīng)驗(yàn)！近 30萬客戶資源助力項(xiàng)目銷售！ 北京市場操作經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先！丏題客戶資源厚積！ 合作伙伴 長期合作的知名優(yōu)勢媒體、合作機(jī)構(gòu)、推廣渠道資源等 社會影響力較強(qiáng)的公眾人物、知名組織等深厚社會資源 國際知名品牌資源，可與項(xiàng)目營銷形象搭界升勢 項(xiàng)目名稱 服務(wù)模式 1 北環(huán)國際中心 全案策劃全程代理 2 AZ town 全案策劃全程代理 3 和平大道 全案策劃全程代理 4 首創(chuàng) 禧瑞都 全案策劃全程代理 5 高教新城 全案策劃全程代理 6 北京香頌 全案策劃全程代理 7 西派國際公寓 全案策劃全程代理 8 世奧國際中心 全案策劃全程代理 9 智地 香蜜灣 全案策劃全程代理 10 北京新天地 營銷代理 11 CRD銀座 全案策劃全程代理 12 北京璞瑅 全案策劃全程代理 13 朝陽首府 全案策劃全程代理 14 中信城 營銷顧問 合計(jì) 總負(fù)責(zé)人 沈陽公司總經(jīng)理 項(xiàng)目總監(jiān) 營銷總監(jiān) 技術(shù)支持 產(chǎn)品戰(zhàn)略研究中心 商業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目經(jīng)理 工作支持 沈陽分公司 營銷策劃部 市場研究部 產(chǎn)品研發(fā)部 銷售經(jīng)理 策劃經(jīng)理 廣告推廣 銷售團(tuán)隊(duì) [項(xiàng)目素描 ] 首創(chuàng) ?國際城位于渾南的核心位置 ， 毗鄰沈陽奧體中心 。 首創(chuàng)國際城總建筑面積超過 60萬平方米 ， 共擁有 4000多個精品單位 ， 臨渾南西路一側(cè)規(guī)劃有國際風(fēng)情商業(yè)街與高檔酒店式公寓 ， 建成之后首創(chuàng)國際城將成為一個出行便捷 、 內(nèi)外配套完善 、環(huán)境優(yōu)越的大型國際化宜居社區(qū) 。 [策略核心 ] 大型國際化宜居社區(qū) 沈陽 首創(chuàng)國際城 [項(xiàng)目素描 ] 【 首創(chuàng) 棋盤山 1號 】 位于沈陽棋盤山中央別墅區(qū)的門戶 ， 占據(jù)該板塊中最靠近市區(qū)的位置 ，雙面水景 ， 南接壯闊的渾河 ， 北靠旖旎的新開河 ， 與鳥島隔水相望 。 環(huán)繞項(xiàng)目左右的世博園 、東陵公園不僅帶來得天獨(dú)厚的自然資源 ， 區(qū)域交通系統(tǒng)完善 。 整體建筑采用意大利原鄉(xiāng) “ 托斯卡納 ” 風(fēng)格 ， 一期建筑形態(tài)包括獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅 ， 面積在 220580㎡ 之間 。 [策略核心 ] 第五代別墅典范，資源型別墅 沈陽 首創(chuàng)棋盤山一號 [項(xiàng)目素描 ] 信達(dá) ?理想城地處沈陽大渾南規(guī)劃的中心地帶 。占地 ， 總建筑面積 75萬平方米 ， 項(xiàng)目秉承生態(tài)原則和以人為本的設(shè)計(jì)理念 ， 積率 ， %綠化率 ， 牤牛河生態(tài)公園 、 高爾夫景觀公園 、 白塔歷史文化公園三大主題公園 ，坐落于社區(qū)之中的高爾夫練習(xí)場 、 網(wǎng)球場 、 籃球場 、 足球場讓人盡享綠色休閑生活；配套完善的風(fēng)情商業(yè)街提供便捷的生活服務(wù) 。 [策略核心 ] 大型生態(tài)社區(qū) 信達(dá) 理想城 真情希望與貴司合作愉快！