【正文】 比例中工業(yè)和服務(wù)業(yè)的較高配比，推動了德清的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 新副城發(fā)展模式類似，基本以低密度產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)合自身城市化的發(fā)展模式，自身城市化以吸引本地客戶為主，而低密度產(chǎn)品則以吸引大杭州客群為主 目前杭州集中供應(yīng)低密度產(chǎn)品，具有一定的板塊規(guī)模優(yōu)勢，但配套問題制約別墅生活營造，基本無法入住。 余杭北（仁和、塘棲）區(qū)域房地產(chǎn)市場沒有成規(guī)模開發(fā)，與德清相比，不具備市場分流競爭力，同時產(chǎn)業(yè)區(qū)定位會帶來大量購房需求 增量問題結(jié)論 ?自身成長性： ?未來增量空間： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城 21萬方，主要是品質(zhì)分巢、舒適改善、品質(zhì)改善，增量保持穩(wěn)定上漲。 問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？ 解決問題 問題二、客群：哪些人會來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們?nèi)绾芜x擇？ 研究思路： 德清市場：現(xiàn)有市場 +趨勢研究 德華美立方 德藍(lán)廣場 綠城英溪桃園 金都陽光田園 唐寧 Ⅱ 號 御景公館 保利原鄉(xiāng) 本案 德清在售樓盤分布圖 項目位置 杭寧高速與德清大道交匯處 開發(fā)商名稱 德清保利置業(yè)有限公司 占地面積 總占地面積 1202300㎡ ，當(dāng)期開發(fā)面積 136000㎡ 建筑面積 當(dāng)期建筑面積 370000㎡ 物業(yè)類別 高層、排屋、獨棟、星級酒店、甲級寫字樓 已推戶數(shù) 368戶 本期開盤時間 2023723 本期共開戶數(shù) 368戶 本期已售戶數(shù) 350戶 本期銷售率 90% 本期主力面積 97㎡ 、 150㎡ 本期主力戶型 兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位 平均單價 8000元 /㎡ 單價范圍 75009000元 /㎡ 本期主力總價 76萬元、 117萬元 綠化率 35% 配套設(shè)施 內(nèi)部配套：五星級酒店、 140米甲級寫字樓（為德清第一高樓）內(nèi)部商業(yè)街、會所、 6班幼兒園 車位配比 1： 1 物業(yè)管理費 /㎡ /月 保利原鄉(xiāng) 項目銷售異?；鸨?，采取了低價進(jìn)入，主打品牌的營銷策略，均價在 8000元 /㎡ ，銷售率達(dá)到了 90% 項目位置 德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面 開發(fā)商名稱 德清綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 670000㎡ 建筑面積 420230㎡ 物業(yè)類別 洋房、排屋、獨棟 規(guī)劃戶數(shù) 2200戶 本期開盤時間 2023913 本期共開戶數(shù) 100戶 本期已售戶數(shù) 70戶 本期銷售率 70% 本期主力面積 140㎡ 、 190㎡ 本期主力戶型 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi) 平均單價 13000元 /㎡ 單價范圍 1202313000元 /㎡ 本期主力總價 220萬元 優(yōu)惠方式 全額付款 96折，按揭付款的付款部分 96折，贈送中央空調(diào)和太陽能熱水器 配套設(shè)施 內(nèi)部規(guī)劃：五星級標(biāo)準(zhǔn)的精品酒店，結(jié)合園區(qū)服務(wù)體系相關(guān)內(nèi)容，配置便利店、社區(qū)食堂、活動中心等配套設(shè)施 車位狀況 別墅有地下停車位 物業(yè)管理費 /㎡ /月 綠城 〃 英溪桃源 銷售率在 70%左右，主力戶型多在三房、四房，多為改善型住房供應(yīng)產(chǎn)品，均價在13000元 /㎡ 左右，整個項目體量較大，后期開發(fā)有排屋、獨棟別墅 項目位置 德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處 開發(fā)商名稱 浙江華詩置業(yè)有限公司 占地面積 100000㎡ 建筑面積 180000㎡ 物業(yè)類別 排屋、高層 已推戶數(shù) 700戶 本期開盤時間 2023611 本期共開戶數(shù) 66戶 本期已售戶數(shù) 24戶 本期銷售率 30% 本期主力面積 230㎡ 本期主力戶型 四室兩廳 平均單價 11500元 /㎡ 單價范圍 1100012023元 /㎡ 本期主力總價 264萬元 綠化率 30% 配套設(shè)施 項目內(nèi)部配套：兩個休閑娛樂會所、游泳池 車位狀況 300多個，住宅與車位的配比為 5:3 物業(yè)管理費 /㎡ /月 德信溪山美墅 唐寧 Ⅱ 號 目前在售高層，可以俯瞰整個項目景觀，銷售率在 30%左右，推出了精裝樣板房，主力面積在 230㎡ 左右，均價在 11500元 /㎡ 左右。 項目名稱 均價 （元 /㎡ ） 本期主力面積 （㎡） 主力總價（萬元） 本期 銷售率 配套 保利原鄉(xiāng) 8000 9 150 7 117 90% 五星級酒店、 140米高甲級寫字樓 內(nèi)部商業(yè)街、會所、幼兒園 英溪桃源 13000 1 190 220 70% 五星級精品酒店、便利店、社區(qū)食堂、活動中心 唐寧 Ⅱ 號 11500 230 264 30% 兩個休閑娛樂會所、游泳池 德華美立方 8000 112 90 70% 周邊：千秋外國語學(xué)校、德清一中、 郵政所、超市、加油站 金都陽光田園 8500 120 110 50% 內(nèi)部網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會所 宇誠御景公館 9500 150 145 30% 內(nèi)部休閑娛樂會所、超市 德蘭廣場 9500 130 134 90% 周邊：行政中心、客運中心、市民廣場、酒店、商業(yè)街、中學(xué)、文化中心 現(xiàn)有市場分析 小結(jié)： ?現(xiàn)有市場的整體均價在 8600元 /㎡ 左右，高端樓盤均價在 11000元 /㎡ ，中低端樓盤均價在 8000元 /㎡ 左右 ?整個市場較大體量的樓盤較多，像保利原鄉(xiāng)、綠城英溪桃源、金都陽光田園等，其中綠城項目建筑面積達(dá) 420230㎡ ，保利原鄉(xiāng)項目有 370000㎡ ，金都陽光田園建筑面積也有 240000㎡ ?市場的主力戶型多在 110140㎡ 的三房、和 140180㎡ 的四房居多 ?中低端客戶承受的總價在 90萬元左右，高端客戶承受的總價在 240萬元左右 ?整個市場的購房客群主要以自住為主，投資住房所占比例較小 德清市場整體銷售一般 .購房者大多注重品質(zhì)較好的樓盤，說明德清購房消費市場已經(jīng)進(jìn)入改善型階段。 德清縣目前在售的酒店式公寓只有金都陽光田園一家，銷售情況并不樂觀，一個月平均五六套。科技新城的后期推動，外地人來投資的客戶會逐漸增多，建議也以精裝產(chǎn)品出現(xiàn)。 項目評價：屬于德清最大的家具家居用品批發(fā)中心，由于商品的集聚性，經(jīng)營狀況良好 盧球裝飾城 盧球商貿(mào)中心總建面積近 13萬平方米，停車位 1200個，總投資 ，為德清十大百億工程之一；是首家集休閑娛樂、專業(yè)市場、步行街和大型的休閑廣場于一體 項目評價：該項目雖功能屬綜合型配套，但位置在城西地段，休閑娛樂、步行街經(jīng)營狀況一般，人氣集聚不夠 佳得利商貿(mào)城 商貿(mào)城總建面積達(dá) 103000㎡ ，該項目由德清蕭杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，為專業(yè)家電、服飾、鞋帽類批發(fā)市場，即以批發(fā)為主、兼顧零售的大型商貿(mào)城，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有家電、電子、男女服飾、童裝、鞋類、床上用品類項目等經(jīng)營區(qū)塊 項目評價：人氣較為稀疏，經(jīng)營狀況一般 現(xiàn)有商業(yè)市場分析小結(jié) ?正翔商業(yè)廣場位于縣城中心商業(yè)區(qū)，但商業(yè)氛圍，人氣都較差，雖業(yè)態(tài)分布較為完整，但人氣稀疏造成經(jīng)營狀況一般 ?專業(yè)批發(fā)市場多集聚在城西老城區(qū)片，經(jīng)營狀況整體不太理想 ?星級酒店、高端寫字樓（德藍(lán)廣場尚未開盤）多集聚在城東新區(qū) 德清整體商業(yè)市場較為一般 一是由于消費人口數(shù)量較小，整個市區(qū)人口才 120230余人。 銷售策略 項目的客戶包括：杭州企業(yè) +本地企業(yè) +投資客戶 Thanks! 蘇州新百置業(yè)顧問有限公司 Suzhou newbally home buyers consultant Co., LTD ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 ? 很多事情努力了未