【正文】 2．政策環(huán)境 B 市委市政府十分重視 X 湖新城的發(fā)展，“十一五”規(guī)劃綱要明確提出：提高城鎮(zhèn)綜合承載 能力，大力推進城鎮(zhèn)化進程 ，高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設、高標準管理，做優(yōu)做強市區(qū)中心城市，充分發(fā)揮中心城市和城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。分析項目的可行性，首先必須對該項目所關涉的政治、經(jīng)濟和地理的環(huán)境進行分析和把握。整體設計，分步建設是本項目開發(fā)的主要原則，整體設計方案制定后，分解確定每步項目建設的內(nèi)容，根據(jù)建設內(nèi)容完成相關設計并逐步實施。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬平方米。 高尚生態(tài)居住社區(qū)概念設計之二 高尚生態(tài)住宅區(qū)。一期項目包括：投資對 F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎設施及 X 湖公園建設；投資對 F 大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補償順序為自西向東依次出讓）進行商住開發(fā)。整個建設內(nèi)容主要由以下幾部分組成：創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設計理念的小高層建筑、建筑風格獨特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設施等。打破 C 區(qū)的交通瓶頸，進一步強化 B“東大門”的交通樞紐地位，對提升城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。為代表的樓盤有： D住宅在 980~1800 元 /㎡左右。由于片區(qū)擁有良好 的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D B 房地產(chǎn)市場供求特征 物 業(yè)特點 : 目前市場在售樓盤相對集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價相差較大，整體均價在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D人均住房面達到 42 平方米。 20xx 年， B 市金 融業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢， B 市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %；各項貸款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %，存款和貸款的余額及凈增額 均居全省第二位， B 市金融機構(gòu)實現(xiàn)利潤 億元，同比增盈 億元。區(qū)內(nèi)城市交通、基礎設施相對滯后。 ②行政 劃分 略 ③人口規(guī)模 20xx 年，全市年末總?cè)丝? 萬人，比上年凈增 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增加 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口，減少 ，下降 %。 X 湖新城概念設計之一 項目模式 ：根據(jù) B 市人民政府 XX 號文件的有關規(guī)定， D 集團投資對區(qū)域內(nèi) X 湖公園、 F 大道標段道路等基礎設施建設，政府給予 D集團 X湖公園周邊及 F大道標段道路兩廂的土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)作為補償。具體為：① X 湖公園、F 大道標段道路等基礎設施；②高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè)等。是 B 市面積最大、人口最多的城區(qū)。 三化進程進一步加快。城市居民人均生活消費支出 6185 元，增長 %，其中食品支出 2406 元，增長%，城市居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，消費支出增長較快的主要是衣著、家庭設備用品及服務和教育，分別比上年增長 %、50%和 %，醫(yī)療保健、居住及交通通信等支出均有不同程度下降。 房屋空置面積 隨著開發(fā)量的增加，積壓商品房總量也 仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計： 20xx年末商品房空置面積為 萬平方米。 主要特征：市區(qū) 中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，環(huán)境指數(shù)一般，小區(qū)景觀無從談起，面積以中、大戶型為主，售價多為 1380~20xx 元 /平方米左右。售價多為 1600~2300 元 /平方米左右。 D建成后，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、鮮明的地域文化特點，將成為 B 市民及各地游客放松身心、休閑 娛樂的好去處，并成為城市中一道亮麗的風景線。綠色生態(tài)居住區(qū)將建成國際化、生態(tài)型的高端居住區(qū)，主要為 X 湖新城區(qū)域市民服務，同時面向市內(nèi)及周邊地區(qū)追求居住質(zhì)量的高端人士，打造中國華東居住典范。 商貿(mào)購物及商務辦公區(qū) 主要建造服務于 X 湖新城科研辦公、商品交易、金融等的 寫字樓 、商務酒店 、 金融服務機構(gòu) 及 配套商務服務 機構(gòu)。 F 大道建設概念圖 X 湖水域生態(tài)保護區(qū)。占地約 1400 畝，建筑面積約 140 萬平方米。 規(guī)劃設計。 物業(yè)管理。公路縱橫交錯，四通八達， XX、 XX、 XX、 XX等高速公路貫穿全境。重點抓好 F 大道、 XX 路東、西延伸、景觀大道等城市主次干道建設。各項貸款余額 億元，比年初凈增 億元，增長 % B 資源豐富，是全國“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”、“漁米之鄉(xiāng)”和“旅游圣地” 。 根據(jù) B 的規(guī)劃， 20xx 年市區(qū)人口將達到 100 萬人，比現(xiàn)在要增加 近 11 萬人，若按人均居住面積 25 平方米來算，新增住房需求就有275 萬平方米，攤到每年是 55 萬平方米，這還不包括原城市居民改善住房條件 、老成區(qū)舊城改造 所增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷售面積 才約 46 萬平方米，照此計算是供不應求的。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務水準高。 C 區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。 D 集團投資該項目，是建立在對自身實力和資金穩(wěn)定來源及對項目前景的科學分析的基礎上。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項目符合目前市場消費、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。同時，為規(guī)避政策法律風險，請求政府對項目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價款方式 投資啟動基礎設施建設。因此本項目從社會效益上是可行的。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項目的成功業(yè)績和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺。 威脅點分析 項目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準確性、前期展示、后期建設能否完整貫徹到位直接影響項目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。 項目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。 （三）項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本項目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟增長。 B 是全國商品糧、豬、魚、油重點生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國際市場久負盛名。改造提質(zhì)建設老城區(qū)，高標準打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。 五、 項目可行性分析