【正文】 0 平方米， 120130 平方米的三房旺銷，四房面積一般在 160— 190平方米。 開發(fā)理念較為滯后 A、戶型設(shè)計(jì) ：戶型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理。 B、賣場(chǎng)和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣場(chǎng)和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤不注重賣場(chǎng)的包裝和銷售氣氛的營(yíng)造，大多僅設(shè)置非常簡(jiǎn)陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開始做綠化園林，無(wú)法體現(xiàn)樓盤的檔次，甚至沒(méi)有綠化園林，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到全新式營(yíng)銷對(duì)樓盤銷售的 促進(jìn)作用，缺乏對(duì)購(gòu)房者的正確引導(dǎo)。最終建造一個(gè)人與自然和諧的國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)。從初步來(lái)看，本項(xiàng)目地塊進(jìn)行綠化時(shí)將初步計(jì)劃在F大道路側(cè)進(jìn)行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有X湖水面并對(duì)其投資改造型，初步計(jì)劃利用項(xiàng)目地塊內(nèi)X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個(gè)主要景觀帶。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、武廣高速客運(yùn)站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長(zhǎng)期以來(lái)制約 B 東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸?？紤]該項(xiàng)目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。項(xiàng)目第一期啟動(dòng)開發(fā)規(guī)劃 300 畝。 樓盤銷售。距 XX600 公里， XX約 200 公里， XX300 公里，素有“南北要沖，兩廣咽喉”之稱，是我國(guó)南方的重要交通樞紐。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟(jì)民展進(jìn)入快車道， 20xx 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近 9 年來(lái)增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，價(jià)格上漲也很快，根源在于我國(guó)改革開放二十多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 項(xiàng)目可以說(shuō)是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。因此，本項(xiàng)目的操作可控制 20xx 多畝土地，對(duì)集團(tuán)實(shí)行土地儲(chǔ)備是個(gè)較好的時(shí)機(jī)。 （四）項(xiàng)目資金來(lái)源分析 根據(jù)項(xiàng)目“整體規(guī)劃、 分期實(shí)施“原則， D 集團(tuán)憑借雄厚的現(xiàn)金和資產(chǎn)實(shí)力 ， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進(jìn)入開發(fā)期后、項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目成熟期之前，通過(guò)物業(yè)租售及財(cái)務(wù)杠桿手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 項(xiàng)目的建設(shè)和 D 集團(tuán)建設(shè)國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強(qiáng)大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C區(qū)吸引大量的 高端消費(fèi)群。 通過(guò)項(xiàng)目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率影響較大，因此項(xiàng)目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價(jià)格等確定值得重視。 總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)額 合計(jì) 總價(jià) 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 20xx 50000 50000 319380 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探等專業(yè)費(fèi)用 3% 20xx00 6000 16000 臨時(shí)道路平整和建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 20xx000 10000 建筑成本 土建費(fèi)用 20xx000 20xx00 20xx00 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用（紅線內(nèi)工程費(fèi)用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 20xx000 40000 40000 開發(fā)期間稅費(fèi) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 20xx000 工程監(jiān)理費(fèi) % 20xx00 其它稅費(fèi) 2% 20xx00 4000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 246000 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 3% 319380 銷售費(fèi)用 2% 462800 9256 財(cái)務(wù)費(fèi)用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費(fèi)附加 % 462800 其他稅費(fèi) % 462800 2314 土地增值稅 投資合計(jì) 支出合計(jì) 銷售合計(jì) 462800 預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 % 所得稅 稅后利潤(rùn) 稅后投資利潤(rùn)率 % 綜上靜態(tài) 初步分析，可看到， X 湖新城項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益 ,項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率可達(dá)到 %. （六）項(xiàng)目社會(huì)效益分析 項(xiàng)目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會(huì)大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋現(xiàn)還沒(méi)有開工建設(shè)。 項(xiàng)目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。山中風(fēng)景綺麗，集“秀、深、幽、險(xiǎn)、古”于一體，是不可多得的攬勝、探奇、度假、避暑、觀光和朝山拜佛、求壽求財(cái)?shù)氖サ?。?zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)文明城市。 “十一五”期間，要以城市外環(huán)路為基礎(chǔ)，推進(jìn)中心城區(qū)東拓南移，西擴(kuò)北延，進(jìn)一步拉開城市骨架。 1．交通地理環(huán)境 B 市位于 A 省中南部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 XX 改革開放過(guò)渡試驗(yàn)區(qū)。 項(xiàng)目策劃。 （三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方式 項(xiàng)目確定后， D 集團(tuán)將在項(xiàng)目所在地成立具有企業(yè)法人資格的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理。 住宅區(qū)以 組團(tuán)方式建設(shè)，每個(gè)組團(tuán)相對(duì)圍合，既自成一體，又與整個(gè)社區(qū)有機(jī)結(jié)合。 二期項(xiàng)目包括：投資對(duì) F 大道從東環(huán)路至高速鐵路客運(yùn)站路段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資對(duì) F 大道該路段兩廂的補(bǔ)償土地（土地補(bǔ)償?shù)捻樞驗(yàn)樽詵|向西依次出讓）及 X 湖新城內(nèi)補(bǔ)償之外土地進(jìn)行商住開發(fā)。社區(qū)建成后將為業(yè)主提供環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、生活方面的居住環(huán)境，社區(qū)會(huì)所將為業(yè)主提供餐飲、娛樂(lè)、健身、游泳、公寓、商務(wù)、休閑等服務(wù)，社區(qū)配套中的商務(wù)設(shè)施如購(gòu)物超市、商務(wù)活動(dòng)室、商務(wù)酒店、娛樂(lè)設(shè)施等將面向成為B社會(huì)配套的一部分，也努力使其成為B市高端社會(huì)配