【正文】 房地產(chǎn)資料近千個。 項目背景 ： 待定 —— 廣州珠江新城 CBD 內(nèi)甲級智能化寫字樓 擬我司與地塊業(yè)主方合作開發(fā) 珠江新城 CBD 珠江公園旁 珠江新城為廣州新的城市中心， 總用地為 平方公里，規(guī)劃人口 18 萬人，將建設(shè)成為一個代表未來廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這個政策的初衷應(yīng)該是好的，但其成功實施的前提條件有三個：有科學(xué)統(tǒng)一的限價標(biāo)準(zhǔn)，信息高度公開，主管部門官員能合理執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而土 地督察制度和環(huán)保督察制度的全面啟動，又將從制度層面鞏固這種態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這是繼 2021 年廣 州商品住宅成交均價同比大漲 %后的第2 次大幅上揚，且漲幅高居歷年之首。 在 2021 年和 2021 年，廣州將進入一個全新的寫字樓供應(yīng)高峰，需求方面也將有所提升，廣州將進入一個供求兩旺的市場階段。而環(huán)市東一帶寫字樓樓齡稍長，質(zhì)素較高的好世界廣場、榮建大廈和宜安廣場等租金單價一般在 60 元 80 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表 現(xiàn)三：中低檔寫字樓空置率下降 “ 住禁商 ” 政策實行后，不少公司紛紛尋找合適的寫字樓單位遷址。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 而 2021 年出臺的未來 50 條商業(yè)街的規(guī)劃當(dāng)中，這些老牌商業(yè)街都名列其中，由于原有的區(qū)域范圍不大，未來將圍繞這些老牌商業(yè)街向四周擴散，文明路的一個臨街鋪和寶華路的一個商場鋪，其成交價格也超過了1000 元 /平方米 /月，大有緊追 “ 商鋪王 ” 之勢。 珠江新城位于廣州市舊城組團、東翼組團和南翼組團三大組團的交匯中心，西面緊接五羊新城，北面緊靠天河商務(wù)區(qū)，南臨珠江，與赤崗?fù)鈬I(lǐng)事區(qū)、琶洲會展中心隔江相望，東面嵌入廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。 ? 市 政規(guī)劃實施動態(tài) ◎ 八大標(biāo)志性建筑進展順利 廣州市第二少年宮在 2021 年年底已竣工投入使用。公共交通方面，新增 886（開往新市）和 884（開往黃埔，均為小巴）兩路公交車。到 2021 年，珠江新城的寫字樓存量將達到 220萬 平方米 ，為廣州 十多年來的寫字樓供應(yīng)量總和 。 黃埔大道西板塊 —— 黃埔大道西板塊北依黃埔大道，南靠金穗路，西以獵德路為界，東抵跑馬場（華南快速干線）區(qū)域?，F(xiàn)時該板 塊主要有凱旋新世界、新城海濱花園、金碧華府及經(jīng)已售罄的南國花園項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 生活配套設(shè)施： 由于珠江新城開發(fā)的滯后，許多生活配套設(shè)施都要依賴對面的石排和附近的員村去提供。這里的客戶購房多數(shù)是以自住為主的享受型買家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。在未來 12 年隨著珠江新城內(nèi)大量的新住宅項目的正式啟用，將會有大量的小區(qū)商鋪、 臨街商鋪供應(yīng)，具體如下列表： 項目名稱 位置 商業(yè)規(guī)模 啟用時間 碧海灣 裙樓 4 層平層 03 年開始到目前一直處內(nèi)部招商狀態(tài) 雙城國際 裙樓部分 約 2021 平方米 06 年上半年 保利香檳花園 樓盤外圍 約 1000 平方米 06 年下半年 力迅項目 裙樓 2 層平層，總建 萬平方米 06 年下半年 利雅灣 裙樓（位于A、 C 座） 10002021 平方米 06 年下半年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 同時可以發(fā)現(xiàn)，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商務(wù)區(qū) —— 西區(qū)難 以 發(fā)現(xiàn)有餐飲功能的商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 優(yōu) 勢： ① 地處商務(wù)氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰發(fā)展成熟的五羊新城； ② 是珠江新城第一個開售的寫字樓項目，推出 的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺； ③ 交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過，并距地鐵三號線站點近； ④ 戶型小，單套成交額低，宜投資、出租； ⑤ 項目成本低，村預(yù)留地，轉(zhuǎn)開發(fā)用途。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。各層設(shè)獨立新風(fēng)機組，按 40立方米 /小時 樓宇自動化系統(tǒng)：設(shè)置機電設(shè)備樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)。 照明：配輕質(zhì)金屬格柵日光燈盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)費用： 元 /平米 *月 物業(yè)費： 管理費含分?jǐn)傎M用； 樓內(nèi)配套： 多功能會議中心；美國約克中央空調(diào)；休閑生態(tài)花園；會所； 周邊配套： 珠江新城、五羊新城、天河城； 交通狀況： 地鐵一號線、三號線和五號線；緊鄰廣州大道； 車位說明： 380 個，售￥ 22 萬 /個，月租￥ 800~1200/月，車位保管費￥ 180/個； 電 梯： 東、西塔各 6 部日立數(shù) 碼群控電梯 空 調(diào)： 中央空調(diào) 公共天線： 光纖電纜 電話接口： IDD 施工狀態(tài)： 建完 設(shè)計單位： 廣州珠江外資建筑設(shè)計院 設(shè)備裝修： 一、公共部分 結(jié)構(gòu)：地上二十七層，地下三層，現(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體框架結(jié)構(gòu)； 裙樓：外墻采用天然花崗石配銀灰色鋁板以及鋼化鍍膜灰藍玻璃幕墻； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 面積分布： 2200 平方米 /層； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。目前，該盤上市均價為 9000 元／ m2,此售價與目前珠江新城的高檔住宅相持平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 天花：采用 60CMx60CM 硅鈣板復(fù)合天花吊頂，暗藏式噴淋，煙感及空調(diào)風(fēng)口按設(shè)計均布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。辦公樓按 80 瓦 /平方米提供用電負荷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 富力盈隆廣場 銷售許可證： 穗房預(yù)字第 20210178 號 平均售價： 14000 元 /平米 售價說明： 現(xiàn)推出 最后 98席現(xiàn)樓單位（ 202195） 租金說明： 現(xiàn)時暫不出租 開間面積： 120 平方米起 凈 層 高： 米 物業(yè)公司： 廣州市天力物業(yè)管理公司 物業(yè)費用： 元 /平米 *月 物業(yè)費說明： 管理費含中央空調(diào)費； 樓內(nèi)配套： 千兆光纖通訊主干； 24 小時冷暖式中央空調(diào) ,40 立方米 /小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 周 邊配套： 距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、廣州購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。 五、 個案參考 雙城國際 地 理位置： 天河區(qū)華穗路西側(cè)，花城大道北 發(fā) 展商： 廣州市華鵬置業(yè)有限公司 規(guī) 劃情況： 占地約 12680 平方米，總建面積 56892 平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務(wù)公寓組成 物 業(yè)管理： 公寓 元 /平方米；寫字樓 15 元 /平方米 開 盤時間： 2021 年 7 月 4 日 現(xiàn) 推單位： 公寓、寫字樓 A 塔 616層 園 林綠化： 目前園林未出，塔樓后側(cè)有一大約二千平方米左右的園林 戶 型分布： 以公寓、寫字樓 A 塔為統(tǒng)計對象 公 寓： 101 221 322 合計 50 以下 282 0 0 282 8090 0 2 0 2 90100 0 2 0 2 100110 0 0 2 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這些小區(qū)鋪的投資回報約在 5％ ~8％左右，在天河來說屬于中高檔水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 園林景觀： 由于擁有一定的占地規(guī)模，該板塊內(nèi)的各樓盤均 具備較為優(yōu)越的園林環(huán)境，加上板塊內(nèi)的江景與珠江公園的外部景觀資源，為珠江公園板塊成為珠江新城真正的豪宅區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該板塊被政府定位為 商務(wù)辦公及商住綜合區(qū) ，因此區(qū)內(nèi)存著 不少的商住樓，加上城中村改造進程的緩慢因素影響，令到黃埔大道西板塊的整體居住環(huán)境感覺較為低檔，買家多為講求實用型自主及商務(wù)辦公兼?zhèn)錇槎唷? ? 未來 隨著人們對該片區(qū)的關(guān)注提高，在隨后的幾年間，各發(fā)展商均加大了該片區(qū)的開發(fā)力度，入住的人數(shù)不斷增多，加上寫字摟的投入使用、廣州大道城市中軸線的確立亦使到板塊內(nèi)的 生活氛圍日趨成熟，如超市、干洗、音像連鎖店、發(fā)廊等一應(yīng)俱全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣州大橋腳板塊 —— 該板塊位于廣州大橋腳東面，屬于珠江新城的西翼區(qū)域，主要是由華成路、金穗路、華利路、華就路等幾條支路組成，其中包括珠江新城的 L、 I、 E、 J、 K 號等政府規(guī)劃地塊。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機構(gòu)、跨國公司和國內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機構(gòu)，初步形成國際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)。 ◎ 交通規(guī)劃實施按計劃進行 地鐵三號線珠江新城站已建成通車。 整體規(guī)劃 珠江新城總用地為 平方公里，規(guī)劃人口 18 萬人，將建設(shè)成為一個代表未來廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表 現(xiàn)一：街鋪穩(wěn)當(dāng) “ 一哥 ” 二線鋪崛起 從成交數(shù)據(jù)來看，臨街商鋪仍然是商家租賃的熱點， 其成交份額約占總體成交的五成。乙級寫字樓的成交率比 2021 年大約增加了 40%左右，其中地 鐵沿線不帶中央空調(diào)的乙級寫字樓，由于日常的使用成本較低，未來將更受小企業(yè)和中小投資者的歡迎。如天河路一帶，由于年末有廣晟大廈交付使用，天河 城東塔和維多利廣場也相繼封頂，為體育中心商務(wù)圈帶來充足的寫字樓貨量，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為寫字樓租賃重點區(qū)域。 其中，天河北及環(huán)市東是大企業(yè)和外資公司進駐的熱點板塊。根據(jù)合富置業(yè)、中立地產(chǎn)及廣州幾家主要的地產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)，經(jīng)綜合統(tǒng)計顯示， 2021 年商用物業(yè)中，寫字樓和商鋪的租賃成交宗數(shù)比2021 年均增長了 3 成，成交面積也大幅上升。這是廣州商品住宅市場多年以來的最低供應(yīng)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 3 年多來的調(diào)控實踐和政策辯論已充分表明，地方政府的執(zhí)政觀念和執(zhí)行能力是宏觀調(diào)控成敗的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以，在推行國有土地招標(biāo)拍賣制度的同時，還必須加強監(jiān)管：不僅 包括對壟斷行為的經(jīng)濟性管制，還應(yīng)包括促進公平的社會性管制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地；定位為 21 世 紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口 。 市場分析 一 、市場研究 1) 2021 年 7 月份以來，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的行業(yè)政策主要有三個：