【正文】 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總人口 城鎮(zhèn)人口 總人口增長率 城鎮(zhèn)人口增長率?德清縣總人口增長率緩慢，甚至出現(xiàn)負增長。 雷甸鎮(zhèn) 總人數： 人，其中外來人口 1678人。 ?德清全縣農村人口比重占 72%，未來會有大量進城置業(yè)需求 ?外來人口占總人口比重約 11%，主要以產業(yè)工人為主，購買力弱，因此目前外來人口導入因素的購房需求增量有限 德清縣人口分布 武康鎮(zhèn) ?紡織、機械、醫(yī)藥、建材、涂裝設備、包裝印刷、食品加工等產業(yè) ?企業(yè)： 1592個 ?總產值： 三合鄉(xiāng) ?農業(yè)觀光，休閑度假 ?企業(yè)： 170個 ?總產值： 元 乾元鎮(zhèn) ?機電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工 ?企業(yè)： 740個 ?總產值： 洛舍鎮(zhèn) ?鋼琴生產、木材加工、礦產開發(fā) ?企業(yè)： 2506個 ?總產值： 雷甸鎮(zhèn) ?輕工機械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織 ?企業(yè)： 592個 ?總產值： 元 新市鎮(zhèn) ?食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產業(yè) ?企業(yè)： 1864個 ?總產值： 鐘管鎮(zhèn) ?醫(yī)藥、化工、建材、機械、五金、紡織等產業(yè) ?企業(yè)： 637個 ?總產值： 新安鎮(zhèn) ?紡織服裝、機械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷 ?企業(yè)： 1651個 ?總產值： 企業(yè)數量共計 12282家， 2023年總產值 239億元。 德清板塊的發(fā)展模式 德清新城 德清 —— 第四副城發(fā)展階段 ?隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時副城價格已達到高位。 ? 德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類板塊，但同時較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢。 ?共計增量空間年均量約 ，且保持不斷增長。帶電梯一共五層一到兩層是商鋪，三到五層是公寓。 二、本體屬性分析 區(qū)位屬性 ?本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最南端，規(guī)劃的科技新城的北端。建議酒店式公寓比例占少數，面積不宜過小。商鋪價格比住宅價格略高，均價在 12023元 /㎡ 左右。 商業(yè)市場分析 現(xiàn)有商業(yè)市場分析 相似項目經驗推介 開元余英坊商業(yè)街 本案商業(yè)整體分析及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 余英坊商業(yè)街項目借鑒 杭州后街（余英坊商業(yè)街）項目總建面積達 100000㎡ ，雄踞德清市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心，領銜千秋廣場新商圈，離行政中心咫尺之遙，和德清唯一的森林公園隔街相望，同時擁有自然優(yōu)美的濱水景觀，承西啟東，其無可復制的商圈價值不容小覷 ， 項目主要服務對象為市政府行政中心、經濟開發(fā)區(qū)、總部經濟區(qū) 業(yè)態(tài)分布：規(guī)劃為東里、西單、南坊、北軒等 4大街區(qū)組團，著力引進品牌折扣店、主題酒店、電影院、特色餐飲、咖啡吧、茶樓、 KTV、演藝吧、酒吧、網吧、棋牌室、休閑足浴、桑拿、 SPA等成熟商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)定位：“時尚生活商業(yè) +休閑旅游商業(yè)”的一站式復合主題商業(yè) 余英坊商業(yè)街 14層商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 12層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議有影院、書店、量版式 KTV、藥店、咖啡館、餐飲店、足浴店、便利超市、洗衣房、電信營業(yè)廳、銀行、移動營業(yè)廳、健身房、美容美體、 SPA館 34層規(guī)劃建議為快捷酒店 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 書店 2023 量版式 KTV 2023 影院 2023 藥店 200 咖啡館 600 餐飲店 300* 600*1（共 1200） 足浴店 500 便利超市 100 洗衣房 100 電信營業(yè)廳 200 移動營業(yè)廳 200 銀行 300 健身房 1000 美容美體 500 SPA館 500 合計 11400 截至 2023年三季度末，全杭州市累計內資企業(yè)（含分支機構，下同） 179718戶 ，其中私營企業(yè)共 155535家，總注冊資本（金） ， 平均注冊資金 2521000元，也就是說有超過一半（ 77767家）以上的私營企業(yè)注冊資金都在 500萬元以下。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:01:05 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。理想的來看，一家公司配兩套公寓，銷售幾乎不成問題。 德清南方家園商城 商城占地近 200畝，總建筑面積逾 100000㎡ ，公司投資近 2億元，由家具、竹制品兩大市場組成 .依托德清傳統(tǒng)竹鄉(xiāng)竹業(yè)的產業(yè)基礎，力爭打造浙北最大的竹制品源頭批發(fā)市場。本案和金都陽光田園相比地段和未來發(fā)展方向都比較好，不過產權方面金都陽光田園是 70年，建議酒店式公寓的價格開盤時價格和金都相當，后期再漲價，這樣一個低開高走的態(tài)勢。以高新產業(yè)為主的企業(yè)購房可以另加優(yōu)惠。剛開始采取的是反租模式，現(xiàn)在已經取消，反租期和金額不詳。 ?交通利好、星級酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時間距離，帶動杭州市場進入。 德清相比良渚、塘棲組團更具有開發(fā)規(guī)模、吸附能力。 未來競爭環(huán)境 競爭環(huán)境分析 ——新副城發(fā)展模式 板塊 板塊趨動力 富陽 區(qū)域城市化 +低密度產品供應 臨安 低密度產品供應 區(qū)域優(yōu)勢 由傳統(tǒng)別墅板塊銀湖向東洲發(fā)展，但仍屬于項目 “供應激發(fā)型”的自然發(fā)展模式 。 按購買實力對德清從業(yè)人員分類12300 1340043600204700050000100000150000202300250000企業(yè)主 公務員、泛公務員 私營企業(yè)高管 一般在職員工高端購房人群 中高端主流購房人群 中低端主流 購房人群 ?高端購房群體占比少，但購買能力強 ?中高端購房群體以公務員、企業(yè)高管為主，支付能力強，換房比率高 ?以產業(yè)工人、一般在職員工為核心的中低端群體，群體占比大，但購買能力弱，換房以經濟型的改善房為主 偏低端購房群體占 74% 中端購房群體占 21% 高端購房群體占 5% 主流購房群體 德清縣購買群體分析 人群數量為約數，僅供參考 德清市場增量來源及增量空間 德清市場容量約 42萬方，由以下幾部分組成： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房 ： ?現(xiàn)狀：人口增漲約 2千人，年均增量約 7萬方，但實際購房比例遠大于 7萬方，且購買力強，假設放大 3倍， 7 3＝ 21萬方 ?趨勢：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，屬于穩(wěn)定的增量來源 ?市區(qū)改善購房： ?現(xiàn)狀：二手房市場容量約 25萬方，假設 25萬方中有 70%有購新房需求，則市區(qū)有約 18萬方的增量 ?趨勢：德清屬于改善型市場，換房頻率較高，同樣會保持穩(wěn)步增漲的態(tài)勢 ?外來購房： ?現(xiàn)狀：包括外來產業(yè)工人、外來購房者，約占市場總容量的約 10%，約 4萬方（包括低密度產品） ?趨勢：要達到 2023年 30萬人口的目標，需機械導入約 15萬人，購房量約 528萬方，則年均增量約 未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城 21萬方 +市區(qū)改善 18萬方 +外力導入增量 ＝ 。 ?德清全縣人口 43萬人，其中城鎮(zhèn)人口 12..8萬人，人均居住面積 平方，農村人口 ，人均占有居住面積 68平方。 武康鎮(zhèn) 總人數： ，其中外來人口 。排名全國百強縣第 36位。 繞城 區(qū)位屬性 德清自身的城市化進程（未來城市中心 —— 城東新城），結合低密度住宅與旅游產業(yè)的開發(fā)，都將帶動德清房地產市場快速發(fā)展。 三合鄉(xiāng) 總人數： ，其中外來人口1811人。 ?總人口數：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn) ?外來人口：武康鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn) 禹越鎮(zhèn) 總人數： 人，無外來人口。 GDP的持續(xù)增長和三產