【正文】 1 . 0 0 % 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %總?cè)丝?城鎮(zhèn)人口 總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率 城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率?德清縣總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 雷甸鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： 人，其中外來(lái)人口 1678人。 ?德清全縣農(nóng)村人口比重占 72%，未來(lái)會(huì)有大量進(jìn)城置業(yè)需求 ?外來(lái)人口占總?cè)丝诒戎丶s 11%，主要以產(chǎn)業(yè)工人為主，購(gòu)買(mǎi)力弱，因此目前外來(lái)人口導(dǎo)入因素的購(gòu)房需求增量有限 德清縣人口分布 武康鎮(zhèn) ?紡織、機(jī)械、醫(yī)藥、建材、涂裝設(shè)備、包裝印刷、食品加工等產(chǎn)業(yè) ?企業(yè)： 1592個(gè) ?總產(chǎn)值： 三合鄉(xiāng) ?農(nóng)業(yè)觀光，休閑度假 ?企業(yè)： 170個(gè) ?總產(chǎn)值： 元 乾元鎮(zhèn) ?機(jī)電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工 ?企業(yè)： 740個(gè) ?總產(chǎn)值： 洛舍鎮(zhèn) ?鋼琴生產(chǎn)、木材加工、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?企業(yè)： 2506個(gè) ?總產(chǎn)值： 雷甸鎮(zhèn) ?輕工機(jī)械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織 ?企業(yè)： 592個(gè) ?總產(chǎn)值： 元 新市鎮(zhèn) ?食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產(chǎn)業(yè) ?企業(yè)： 1864個(gè) ?總產(chǎn)值： 鐘管鎮(zhèn) ?醫(yī)藥、化工、建材、機(jī)械、五金、紡織等產(chǎn)業(yè) ?企業(yè)： 637個(gè) ?總產(chǎn)值： 新安鎮(zhèn) ?紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷 ?企業(yè)： 1651個(gè) ?總產(chǎn)值： 企業(yè)數(shù)量共計(jì) 12282家， 2023年總產(chǎn)值 239億元。 德清板塊的發(fā)展模式 德清新城 德清 —— 第四副城發(fā)展階段 ?隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)副城價(jià)格已達(dá)到高位。 ? 德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類(lèi)板塊，但同時(shí)較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢(shì)。 ?共計(jì)增量空間年均量約 ，且保持不斷增長(zhǎng)。帶電梯一共五層一到兩層是商鋪，三到五層是公寓。 二、本體屬性分析 區(qū)位屬性 ?本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最南端，規(guī)劃的科技新城的北端。建議酒店式公寓比例占少數(shù)，面積不宜過(guò)小。商鋪價(jià)格比住宅價(jià)格略高，均價(jià)在 12023元 /㎡ 左右。 商業(yè)市場(chǎng)分析 現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析 相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推介 開(kāi)元余英坊商業(yè)街 本案商業(yè)整體分析及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 余英坊商業(yè)街項(xiàng)目借鑒 杭州后街（余英坊商業(yè)街）項(xiàng)目總建面積達(dá) 100000㎡ ，雄踞德清市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心，領(lǐng)銜千秋廣場(chǎng)新商圈，離行政中心咫尺之遙，和德清唯一的森林公園隔街相望，同時(shí)擁有自然優(yōu)美的濱水景觀，承西啟東，其無(wú)可復(fù)制的商圈價(jià)值不容小覷 ， 項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象為市政府行政中心、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 業(yè)態(tài)分布：規(guī)劃為東里、西單、南坊、北軒等 4大街區(qū)組團(tuán)，著力引進(jìn)品牌折扣店、主題酒店、電影院、特色餐飲、咖啡吧、茶樓、 KTV、演藝吧、酒吧、網(wǎng)吧、棋牌室、休閑足浴、桑拿、 SPA等成熟商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)定位：“時(shí)尚生活商業(yè) +休閑旅游商業(yè)”的一站式復(fù)合主題商業(yè) 余英坊商業(yè)街 14層商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 12層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議有影院、書(shū)店、量版式 KTV、藥店、咖啡館、餐飲店、足浴店、便利超市、洗衣房、電信營(yíng)業(yè)廳、銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、健身房、美容美體、 SPA館 34層規(guī)劃建議為快捷酒店 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 書(shū)店 2023 量版式 KTV 2023 影院 2023 藥店 200 咖啡館 600 餐飲店 300* 600*1（共 1200） 足浴店 500 便利超市 100 洗衣房 100 電信營(yíng)業(yè)廳 200 移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 200 銀行 300 健身房 1000 美容美體 500 SPA館 500 合計(jì) 11400 截至 2023年三季度末，全杭州市累計(jì)內(nèi)資企業(yè)（含分支機(jī)構(gòu)，下同） 179718戶(hù) ，其中私營(yíng)企業(yè)共 155535家，總注冊(cè)資本（金） ， 平均注冊(cè)資金 2521000元，也就是說(shuō)有超過(guò)一半（ 77767家）以上的私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金都在 500萬(wàn)元以下。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:01:05 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。理想的來(lái)看，一家公司配兩套公寓，銷(xiāo)售幾乎不成問(wèn)題。 德清南方家園商城 商城占地近 200畝，總建筑面積逾 100000㎡ ，公司投資近 2億元，由家具、竹制品兩大市場(chǎng)組成 .依托德清傳統(tǒng)竹鄉(xiāng)竹業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，力爭(zhēng)打造浙北最大的竹制品源頭批發(fā)市場(chǎng)。本案和金都陽(yáng)光田園相比地段和未來(lái)發(fā)展方向都比較好，不過(guò)產(chǎn)權(quán)方面金都陽(yáng)光田園是 70年，建議酒店式公寓的價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格和金都相當(dāng)，后期再漲價(jià)，這樣一個(gè)低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)。以高新產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)購(gòu)房可以另加優(yōu)惠。剛開(kāi)始采取的是反租模式，現(xiàn)在已經(jīng)取消，反租期和金額不詳。 ?交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場(chǎng)進(jìn)入。 德清相比良渚、塘棲組團(tuán)更具有開(kāi)發(fā)規(guī)模、吸附能力。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ——新副城發(fā)展模式 板塊 板塊趨動(dòng)力 富陽(yáng) 區(qū)域城市化 +低密度產(chǎn)品供應(yīng) 臨安 低密度產(chǎn)品供應(yīng) 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 由傳統(tǒng)別墅板塊銀湖向東洲發(fā)展，但仍屬于項(xiàng)目 “供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式 。 按購(gòu)買(mǎi)實(shí)力對(duì)德清從業(yè)人員分類(lèi)12300 1340043600204700050000100000150000202300250000企業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)高管 一般在職員工高端購(gòu)房人群 中高端主流購(gòu)房人群 中低端主流 購(gòu)房人群 ?高端購(gòu)房群體占比少，但購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng) ?中高端購(gòu)房群體以公務(wù)員、企業(yè)高管為主，支付能力強(qiáng)，換房比率高 ?以產(chǎn)業(yè)工人、一般在職員工為核心的中低端群體，群體占比大，但購(gòu)買(mǎi)能力弱，換房以經(jīng)濟(jì)型的改善房為主 偏低端購(gòu)房群體占 74% 中端購(gòu)房群體占 21% 高端購(gòu)房群體占 5% 主流購(gòu)房群體 德清縣購(gòu)買(mǎi)群體分析 人群數(shù)量為約數(shù)，僅供參考 德清市場(chǎng)增量來(lái)源及增量空間 德清市場(chǎng)容量約 42萬(wàn)方，由以下幾部分組成： ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房 ： ?現(xiàn)狀：人口增漲約 2千人，年均增量約 7萬(wàn)方，但實(shí)際購(gòu)房比例遠(yuǎn)大于 7萬(wàn)方，且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，假設(shè)放大 3倍， 7 3＝ 21萬(wàn)方 ?趨勢(shì)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，屬于穩(wěn)定的增量來(lái)源 ?市區(qū)改善購(gòu)房： ?現(xiàn)狀：二手房市場(chǎng)容量約 25萬(wàn)方，假設(shè) 25萬(wàn)方中有 70%有購(gòu)新房需求，則市區(qū)有約 18萬(wàn)方的增量 ?趨勢(shì)：德清屬于改善型市場(chǎng)，換房頻率較高，同樣會(huì)保持穩(wěn)步增漲的態(tài)勢(shì) ?外來(lái)購(gòu)房： ?現(xiàn)狀：包括外來(lái)產(chǎn)業(yè)工人、外來(lái)購(gòu)房者，約占市場(chǎng)總?cè)萘康募s 10%，約 4萬(wàn)方（包括低密度產(chǎn)品） ?趨勢(shì)：要達(dá)到 2023年 30萬(wàn)人口的目標(biāo)，需機(jī)械導(dǎo)入約 15萬(wàn)人，購(gòu)房量約 528萬(wàn)方，則年均增量約 未來(lái)增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城 21萬(wàn)方 +市區(qū)改善 18萬(wàn)方 +外力導(dǎo)入增量 ＝ 。 ?德清全縣人口 43萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 12..8萬(wàn)人，人均居住面積 平方，農(nóng)村人口 ，人均占有居住面積 68平方。 武康鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： ，其中外來(lái)人口 。排名全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第 36位。 繞城 區(qū)位屬性 德清自身的城市化進(jìn)程（未來(lái)城市中心 —— 城東新城），結(jié)合低密度住宅與旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，都將帶動(dòng)德清房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 三合鄉(xiāng) 總?cè)藬?shù)： ，其中外來(lái)人口1811人。 ?總?cè)丝跀?shù)：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn) ?外來(lái)人口：武康鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn) 禹越鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù)： 人，無(wú)外來(lái)人口。 GDP的持續(xù)增長(zhǎng)和三產(chǎn)