【文章內(nèi)容簡介】 武漢 杭州2023年全國重點城市人均商業(yè)面積橫比（平米 /人） 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 05年 6月后商業(yè)地產(chǎn)整體市場仍保持正常銷售速度，但在市場消費能力無明顯增量情況下，競爭仍較為激烈 ?111月成都市區(qū)商業(yè)用房總體供應(yīng)量為 米，銷售面積為 方米，供銷比為 ，供大于求； ?6月以后，商業(yè)物業(yè)市場并未像之前普遍認為的受政策影響而低迷，各月均保持了較穩(wěn)定的銷售量，沒有出現(xiàn)較大幅度的波動； 1 2 . 5113 . 7 4177 78 . 5 85 . 1227 . 5127 6 . 88 . 5106 . 55 . 54 . 51 1 . 71005101520251月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月供給面積( 萬平米) 實際銷售面積（萬平米）2023年 1月 11月成都房地產(chǎn)市場商業(yè)物業(yè)供需狀況 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 20232023年成都主城區(qū)在售商業(yè)項目 分區(qū)域供應(yīng)情況 —— 城北為主力供應(yīng)區(qū)域 ?2023年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈并駕齊驅(qū)之勢，其中城北由于荷花池商圈的復(fù)蘇，商圈內(nèi)大量專業(yè)市場的大規(guī)模開發(fā) ，城中主要為綜合性的大體量項目的開發(fā)上市； ?2023年成都市主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)集中在城北、城西，城北城西在 50000平方米以上的大盤較多 ，其他各區(qū)域項目規(guī)模以 30000平方米下的為主，30000－ 50000平方米之間的項目極少 81013111215%19%24%20%22%02468101214城東 城南 城西 城北 城中0%10%20%30%40%50%項目數(shù)量所占比例13 1 3 . 46 4 . 28 9 . 82 6 . 96% 7%31%43%13%020406080100城東 城南 城西 城北 城中0%10%20%30%40%50%項目規(guī)模所占比例2023年上半年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤規(guī)模分區(qū)域供應(yīng)情況 2023年上半年成都市區(qū)在售商業(yè)項目數(shù)量分區(qū)域供應(yīng)情況 2 . 41 5 . 81 1 . 64 6 . 3 72 9 . 31768 80123456789城東 城南 城西 城北 城中01020304050項目規(guī)模項目數(shù)量2023年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤規(guī)模分區(qū)域供應(yīng)情況 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 20232023年成都主城區(qū)在售商業(yè)項目 分區(qū)域供應(yīng)分析 —— 城北城東價格有顯著增長 1 0 4 8 7 . 5162001 0 2 1 5 . 3 8180002 1 6 0 2 . 7 355001 4 8 6 5 . 8 89 2 5 6 . 6 61 0 8 2 8 . 9 51 7 7 7 0 . 1 31 2 2 3 0 . 3 50 5000 10000 15000 20230 25000城東城南城西城北城中全市( 元/ 平米)0 4 年均價0 5 年上半年均價城北 單個項目的平均規(guī)模較大，項目的總建筑面積占總量的 ％，經(jīng)營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)的、服務(wù)范圍廣的生活用品批發(fā)為主， 05價格較去年有較大提升 城南 由于過去幾年商業(yè)發(fā)展較快，近年對商業(yè)項目的需求量少，因此今年上半年商業(yè)項目供應(yīng)少，建筑規(guī)模小 城西 因高檔社區(qū)較多，滿足日常生活所需的購物、休閑、餐飲、娛樂、及家居、建材等商業(yè)物業(yè)需求量大，此類商業(yè)樓盤開發(fā)活躍，但由于社區(qū)商業(yè)不完全成熟，故樓盤價格較低 城中 輻射全市的成熟商業(yè)氛圍使該區(qū)商業(yè)物業(yè)價格一直處于全市的頂端，商業(yè)物業(yè)的需求量也比較大，但由于土地的稀缺，使該區(qū)域商業(yè)項目的規(guī)模受到制約，項目數(shù)量多而總建筑面積較少，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體 城東 原商業(yè)氛圍和居住環(huán)境差的印象逐漸改觀，商業(yè)地產(chǎn)開始起步，價格攀升明顯 成都市主城區(qū)在售商業(yè)樓盤分區(qū)域均價 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 20232023年成都主城區(qū)在售商業(yè)項目 分環(huán)線供應(yīng)情況 2 9 . 81 0 8 . 86 1 . 96 . 914%53%29%3%020406080100120一 一 二 二 三 三0%20%40%60%80%100%項目規(guī)模所占比例151820128%33%37%2%0510152025＜一 一 二 二 三 三0%20%40%60%80%100%項目數(shù)量所占比例02023年上半年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤規(guī)模分區(qū)域供應(yīng)情況 2023上半年成都市區(qū)在售商業(yè)項目數(shù)量分區(qū)域供應(yīng)情況 33393 2 . 51 9 . 427%32%26%16%0102030405060一 一二 二三 三0%20%40%60%80%100%項目規(guī)模所占比例11911531%25%31%14%024681012一 一 二 二 三 三0%20%40%60%80%100%項目數(shù)量所占比例2023年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤規(guī)模分區(qū)域供應(yīng)情況 2023年成都市區(qū)在售商業(yè)項目數(shù)量分區(qū)域供應(yīng)情況 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 8 2 4 6 . 9 11 5 4 2 7 . 2 67 3 9 9 . 6 26 0 9 0 . 1 550007000900011000130001500017000190002100023000一環(huán)內(nèi) 一環(huán)－二環(huán) 二環(huán)－三環(huán) 三環(huán)外20232023年成都主城區(qū)在售商業(yè)項目 分環(huán)線供應(yīng)情況分析 供應(yīng)量 ?大型商業(yè)中心仍以一環(huán)內(nèi)區(qū)域為主，如熊貓城、鉑金時代、第一商業(yè)廣場等均為大體量的商業(yè)中心項目； ?一環(huán)－二環(huán)區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)規(guī)模最大，主要受荷花池商圈專業(yè)市場的影響； ?二環(huán)－三環(huán)區(qū)域為商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的重點區(qū)域，主要因為該環(huán)域內(nèi)如荷花池、金沙、光華、雙楠等區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)較多； ?三環(huán)外少有項目供應(yīng) ； 206421763310565500050007000900011000130001500017000190002100023000一環(huán)內(nèi) 一、二環(huán)之間 二、三環(huán)之間 三環(huán)外均價2023年上半年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤環(huán)線均價分布 2023年成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤環(huán)線均價分布 價格 ?由于地段、產(chǎn)品形態(tài)及銷售方式差異，各項目之間的價格差異很大，從 2023元 /㎡到 60000元 /㎡左右； ?一環(huán)以內(nèi)由于土地的稀缺性，商業(yè)樓盤數(shù)量少、規(guī)模小，成熟的商業(yè)環(huán)境使該環(huán)域商業(yè)樓盤的一樓均價在 20230元 /平方米以上，其余區(qū)域商業(yè)樓盤價格依次向外環(huán)遞減； 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都市在全國各直轄市、副省級城市中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體指標(biāo)排名 ?在全國 19個直轄市、副省級城市中成都的商業(yè)用房銷售面積是 ，列居第四位； ?在全國 19個直轄市、副省級城市中成都的商業(yè)用房銷售單價是 4918元 /平米，列居第十一位； 3 7 . 79 3 . 6 16 2 . 9 72 5 . 4 83 2 . 7 82 3 . 0 42 8 . 2 82 4 . 2 3 2 6 . 2 70102030405060708090100北京 上海 重慶 哈爾濱 成都 南京 杭州 寧波 青島2023年直轄市、副省級城市商業(yè)用房銷售面積統(tǒng)計 (萬平米 ) 8430512411999497185724853 4918 491375116352830158337772020234000600080001000012023北京 上海 深圳 天津 南京 大連 成都 西安 杭州 寧波 廈門 濟南 廣州2023年直轄市、副省級城市商業(yè)用房銷售單價統(tǒng)計 (元 /平米 ) 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 0%20%40%60%80%100%120%草市新街大地新光華廣場中海格林威治城培根走廊東方陽光西部汽車城四海一家金沙國際商城香檳廣場錢江鉑金時代2期 時尚之都商業(yè)港熊貓城.俄羅斯風(fēng)情街 銅鑼灣華西生活廣場大正市場亞熱帶商城中華家園商鋪金府.長久精品燈具城第一商業(yè)廣場弘民新城.美食城 華陽新世紀(jì)廣場藍光金荷花春江花月天下耍都風(fēng)尚名街匯龍灣廣場萬貫五金機電城億家天下新和春禧時代繁華時代 荷花金池交大都市花城 休閑商業(yè)街清江農(nóng)貿(mào)市場第三地銅鑼灣二期郁金香花園廣場SOHO休閑街楠極地（商鋪）成都市主城區(qū)商業(yè)項目銷售情況 截至 2023年 2月 28日程度在售商業(yè)項目銷售率統(tǒng)計 ?部分新開盤項目的平均銷售率較低； ?SOHO休閑街、銅鑼灣二期等項目地段較好，體量較小，規(guī)劃較好的社區(qū)商業(yè)街銷售情況較好； ?大型的商業(yè)中心以及綜合性商業(yè)項目由于僅僅部分單位對外進行銷售，在招商較好的情況部分項目的銷售銷售情況也較好； 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都市商業(yè)項目銷售率分類統(tǒng)計：一二環(huán)間商業(yè)項目和城北專業(yè)市場的消化率最顯著 ?城北、郊區(qū)以及城南區(qū)域的商業(yè)項目銷售情況較好，平均銷售率高于全市平均銷售率； ?城中雖然各個項目的位置很好，項目的規(guī)劃以及招商情況均不錯，但是由于城中項目高昂的銷售價格（均價為 18000元 /㎡左右），因此城中商業(yè)項目的投資價值并不高，銷售情況也不甚理想； 35%6 1 . 8 0 %4 9 . 5 1 %7 2 . 7 8 %4 8 . 5 1 %0%20%40%60%80%100%城東 城南 城西 城北 城中2023年成都市商業(yè)項目分區(qū)域銷售率統(tǒng)計 5 0 . 1 1 %68%5 4 . 9 9 %6 5 . 8 5 %0%20%40%60%80%100%一環(huán)內(nèi) 一 二環(huán) 二－三環(huán) 三環(huán)外2023年成都市商業(yè)項目分環(huán)線銷售率統(tǒng)計 ?一環(huán)－二環(huán)區(qū)域的商業(yè)項目銷售情況最好，主要由于該環(huán)域內(nèi)商業(yè)項目的銷售價格低于市中心區(qū)域而使其投資價值較好的原因； ?二環(huán)－三環(huán)區(qū)域的項目銷售情況一般，但是由于城北區(qū)域二環(huán)－三環(huán)區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場銷售情況較好，因此提升了該環(huán)域內(nèi)的銷售率。 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都市商業(yè)項目銷售率分類統(tǒng)計：投資價值高 ,總價低的項目易于吸引部分中小投資者的購買 ?均價在 10000元 /㎡以下的項目整體銷售情況較好，大部分為社區(qū)配套商業(yè)項目，投資價值高， 總價低于 30萬的項目易于吸引部分中小投資者的購買 ； ?均價在 15000以上的項目由于大部分為產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)，雖然銷售單價高，但地理位置好投資者對項目地段的認知程度高，接受程度也較高 。 6 3 . 5 6 % 6 6 . 3 0 %4 9 . 2 8 %5 9 . 8 8 % 6 2 . 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%5 0 0 0 以下 5 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 0 0 1 1 5 0 0 0 1 5 0 0 1 2 0 0 0 0 2 0 0 0 0 以上2023年成都市商業(yè)項目分區(qū)域銷售率統(tǒng)計 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都民間商業(yè)地產(chǎn)投資者統(tǒng)計分析 ?成都歷來有民間投資傳統(tǒng)，根據(jù)房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 個人購買占到總量的 75％成為消費的主力 ，開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上也基本采取小單位的出售形式； ?2023年初，四川中原物業(yè)通過對 200個商業(yè)地產(chǎn)投資者對于成都商業(yè)地產(chǎn)投資前景的訪問調(diào)研結(jié)果表明， 投資者持幣待購的心理非常明顯 ，下單更加謹(jǐn)慎； ?從目前市場來看，成都商業(yè)地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)狀已很明顯，然而商鋪投資者在市場上的數(shù)量需要漫長的市場培育才會有明顯增量。如沒有新的外因刺激，到 2023年，持幣待購還會延續(xù)，需求不會有更大變化； 2023年商業(yè)地產(chǎn)投資者對成都商業(yè)地產(chǎn)投資前景觀點統(tǒng)計 7292120 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100前景樂觀供應(yīng)量大存在泡沫風(fēng)險太大不宜投資56%32%12%成都本是投資者成都市外投資者成都郊縣投資者2023年成都市商業(yè)地產(chǎn)投資者來源統(tǒng)計 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 成都