【正文】 保密的。 尋求上下游 ,關(guān)聯(lián)產(chǎn)品 ,使本項(xiàng)目與富森美形成業(yè)態(tài)互補(bǔ) —— 針對競爭對手富森 .美家居經(jīng)營門類分析 ?富森 .美家居擁有八大裝飾材料交易區(qū)和一個建材展覽中心，批零兼營； ?如圖示，富森美家居的產(chǎn)品線廣泛涵蓋裝飾建材的各個方面； ?市場中部分商家以廠家直銷的形式提前進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，面向更廣泛的客戶群體，包括代理商和中端消費(fèi)者； 木地板、入墻衣柜、樓梯 油漆涂料、 五金配件 衛(wèi)浴潔具 ,鋁型材、 塑鋼材、不銹鋼 墻地磚、衛(wèi)浴潔具 建材展銷中心 木地板、木線、木 門、鋁塑板 木板材 木板材、吊頂材料 木板材、吊頂材料 餐飲中心 熊貓大道 三環(huán)路 集團(tuán)辦公樓 公交中心站 汽配物流中心 富森 .美家居裝飾建材市場平面圖 富森 .美優(yōu)勢 ①門類齊全、產(chǎn)品豐富的規(guī)模優(yōu)勢；②介入產(chǎn)業(yè)鏈上游環(huán)節(jié)以爭取更廣泛的客戶群體；③以更低廉的價格面向終端消費(fèi)者。 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 尋求上下游 ,關(guān)聯(lián)產(chǎn)品 ,使本項(xiàng)目與富森美形成業(yè)態(tài)互補(bǔ) ?本項(xiàng)目受到規(guī)模及建筑形式限制，將更多 以零售的形式面向終端消費(fèi)者； ?成品家具、飾品、軟飾、及經(jīng)過整合配套的整體家居產(chǎn)品和服務(wù)等 后家裝經(jīng)營門類是本項(xiàng)目有可能與富森 .美家居形成差異化的發(fā)展方向 ； 富森 .美家居 零售 批發(fā) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營檔次 本項(xiàng)目的突破方向 —— 通過提升商業(yè)經(jīng)營檔次和豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)，以中高端裝飾建材和后家裝產(chǎn)品零售的方式，形成本項(xiàng)目與富森 .美的業(yè)態(tài)互補(bǔ) 后家裝 品牌零售 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目與富森 .美家居的競爭關(guān)系 行業(yè)領(lǐng)袖 非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場 次主流市場 敏銳的機(jī)會主義者 — 壟斷價格 — 優(yōu)勢有不可重復(fù)性 追隨者 — 搭便車，借勢，截流 — 共同發(fā)展、競和 補(bǔ)缺者 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 領(lǐng)導(dǎo)者 注：本項(xiàng)目與其他商圈之間的競爭關(guān)系目前依賴于富森 .美家居， 這里僅討論本項(xiàng)目與富森 .美家居的競爭關(guān)系 追隨者 補(bǔ)缺者54 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目商業(yè)整體發(fā)展策略 生活型商業(yè)以服務(wù)社區(qū)居民為主；專業(yè)市場通過補(bǔ)充與提升富森 .美上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品，形成經(jīng)營產(chǎn)品的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，與富森 .美產(chǎn)生一定差異化競爭，同時加強(qiáng)“富森 .美商圈”概念，促進(jìn)商圈共同繁榮 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思維導(dǎo)圖 目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目核心問題 城市背景與宏觀環(huán)境 地塊本體解析 城市商脈與商業(yè)地產(chǎn) 北部區(qū)域商業(yè)市場分析 本項(xiàng)目商業(yè)價值分析 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目規(guī)模確定與業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目租售模式建議 本項(xiàng)目商業(yè)價值試算 商業(yè)的三種定價模式 本項(xiàng)目的定價策略 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基本商業(yè)價值試算 前提 —— 商業(yè)的三種定價模式 第二模式： 住宅價格定價 — 根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩 三倍 第三模式： 投資空間定價 — 根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與原有商業(yè)租金差別 第一模式： 市場參照定價 — 區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營的平均租金水平和商用物業(yè)售價 第一模式：市場參照定價 — 區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營的平均租金水平和商用物業(yè)售價57 本報告是嚴(yán)格保密的。 第一模式：市場參照定價 市場可比商業(yè)經(jīng)營的租金水平 商業(yè)區(qū)位 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 經(jīng)營業(yè)態(tài) 商業(yè)租金 銷售單價換算 實(shí)際實(shí)現(xiàn)價格 （平米） （元 /平米 .天） （ 8%回報率） （元 /平米） 項(xiàng)目周邊及北三環(huán)沿線 項(xiàng)目西南東林村，沙河北岸社區(qū)入口 舊貨市場 —— 舊貨交易 4100 —— 川陜路北，臨川陜立交 富森美家居 220230 裝飾建材 480012023 —— 金府路與交大路交匯處 長久機(jī)電 6740 機(jī)電、燈具 37006200 5000（ 02年） 西北三環(huán)與金府路交匯處 金府燈具 50000 燈具 8200 —— 西南交大東北鄰近三環(huán) 府河板材市場 4500 裝飾板材 48007000 —— 高筍塘 二環(huán)路北三段 億家天下 100000 裝飾建材 6000 700015000 2環(huán)路與解放路交口 西部燈飾 20230 裝飾建材 4800 10000（ 00年） 五塊石 北門蓉北商貿(mào)大道 電子電器市場 202300 電子電器 12023 北門蓉北商貿(mào)大道 茶葉批發(fā)市場 51000 茶葉 24 900018000 700010000 北門蓉北商貿(mào)大道 輕紡城 28000 棉紡布 400010000 9000（ 00年） 統(tǒng)計(jì)分析見下頁 成都北部市場商業(yè)經(jīng)營租金與實(shí)現(xiàn)價格列表 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 第一模式：市場參照定價 市場可比商業(yè)經(jīng)營的租金水平 ?從市場目前的商業(yè)經(jīng)營租金來看， /平米 .天已達(dá)到商家經(jīng)營租金的底線； ?從租金換算價格和當(dāng)年實(shí)際商業(yè)價格來看， 4000元 /平米已經(jīng)達(dá)到商業(yè)單價底線；而很多項(xiàng)目的當(dāng)年實(shí)際銷售價格要高于換算價格； 00 . 511 . 522 . 533 . 544 . 5舊貨市場 富森美家居 長久機(jī)電 金府燈具 府河板材市場 億家天下 西部燈飾 電子電器市場 茶葉批發(fā)市場 輕紡城租金下限租金上限成都北部市場商業(yè)經(jīng)營租金 02023400060008000100001202314000160001800020230舊貨市場 富森美家居 長久機(jī)電 金府燈具 府河板材市場 億家天下 西部燈飾 電子電器市場 茶葉批發(fā)市場 輕紡城租金換算價格下限租金換算價格上限銷售當(dāng)年實(shí)際價格下限銷售當(dāng)年實(shí)際價格上限成都北部市場租金換算價格與當(dāng)年實(shí)際實(shí)現(xiàn)商業(yè)價格 4000元 /平米是本項(xiàng)目最保守的市場銷售價格 /平米 .天是本區(qū)位商家經(jīng)營的最低租金 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基本商業(yè)價值試算 —— 商業(yè)的三種定價模式 第二模式：住宅價格定價 — 根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩 三倍 第三模式：投資空間定價 — 根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與原有商業(yè)租金差別 第一模式：市場參照定價 — 本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營的平均租金水平和商用物業(yè)售價 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 第二模式：住宅價格定價 分環(huán)線 ,分區(qū)域住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)比價 ?根據(jù)多城市經(jīng)驗(yàn)，通常商業(yè)物業(yè)都能實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)兩倍以上的價格； ?由圖可見，成都市不同區(qū)域商業(yè)住宅物業(yè)價格均在住宅的兩倍以上； ?而本項(xiàng)目所在成都北城有著傳統(tǒng)商業(yè)認(rèn)知，區(qū)域的商圈價值已有初步顯現(xiàn)，隨著北部批發(fā)市場逐步外遷，商業(yè)價值將更加明顯； 384613132349593812972582201000202330004000500060007000800090001000011000120231300014000（內(nèi)環(huán)以內(nèi)） （內(nèi)環(huán)至二環(huán)） （二環(huán)以外）商品房住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公用房2023年成都市房地產(chǎn)市場分環(huán)線分物業(yè)類型商品房售價情況 4600380054003500 340045003200 34003800050010001500202325003000350040004500500055001 環(huán)內(nèi) 1 2 環(huán) 2 3 環(huán) 3 環(huán)外環(huán)線均價城東城南城西城北2023年成都市房地產(chǎn)秋交會分環(huán)線分區(qū)域商品房售價情況 3200元 /平米是 23環(huán)城北住宅均價， 6000元 /平米是本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的合理銷售均價 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基本商業(yè)價值試算 —— 商業(yè)的三種定價模式 第二模式：住宅價格定價 — 根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩 三倍 第三模式：投資空間定價 — 根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與成熟商業(yè)租金差別 第一模式：市場參照定價 — 本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營的平均租金水平和商用物業(yè)售價 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 第三模式：投資空間定價 相同商圈新進(jìn)商業(yè)租金與成熟商業(yè)租金的差距 ?由右表所示，新進(jìn)商業(yè)的租金一般可達(dá)到同商圈內(nèi)成熟商業(yè)租金的 4050%； ?對比富森 .美家居：富森 .美家居目前的租金在 /平米 .天，平均租金在 ，則本項(xiàng)目入市時商家經(jīng)營的租金水平應(yīng)達(dá)到 /平米 .天，折算成租金為41005000元 /平米； ?此外，本項(xiàng)目由于規(guī)模較小，而沿街面相對較長，未來鋪位臨路比例較大； 項(xiàng)目形象 對比項(xiàng)目 經(jīng)營租金 （元 /平米 .天） 銷售單價 （元 /平米） 投資空間 案例一 荷花池市場 /平米 .天（目前首層租金） 3750041000 （建筑平米單價，總價6070萬） 新進(jìn)商業(yè)租金 /成熟商業(yè)租金 = 4050%區(qū)域成熟商業(yè)可見租金 荷花金池 /平米 .天（入市時首層實(shí)現(xiàn)租金） 27000 案例二 大成市場 12元 /平米 .天（目前首層租金） 新進(jìn)商業(yè)租金 /成熟商業(yè)租金 = 6/ 12= 50%區(qū)域成熟商業(yè)可見租金 大成二期 57元 /平米 .天（目前首層租金） 2300033000 （總價 40萬） 41005000元 /平米是本項(xiàng)目具備投資空間的市場銷售價格 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商業(yè)的保守定價 —— 4000元 /平米 ?考慮為商業(yè)地產(chǎn)投資者和未來商業(yè)經(jīng)營多留價格空間，為項(xiàng)目營銷中提高宣傳空間及銷售速度，降低項(xiàng)目操作風(fēng)險，建議低價入市； ?根據(jù)三種模式計(jì)算出的結(jié)果，取最低值 4000元 /平米，是本項(xiàng)目比較保守、有把握實(shí)現(xiàn)的銷售價格。 第二模式：住宅價格定價 — 根據(jù)物業(yè)類別，通常商業(yè)價格能實(shí)現(xiàn)住宅的兩 三倍 第三模式：投資空間定價 — 根據(jù)已有案例：相同商圈新進(jìn)入商業(yè)與成熟商業(yè)租金差別 —— 41005000元 /平米 第一模式：市場參照定價 — 本區(qū)域可比商業(yè)經(jīng)營的平均租金水平和商用物業(yè)售價 根據(jù)模式一，本項(xiàng)目取區(qū)域商業(yè)價格低限最保守的市場銷售價格是 4000元 /平米 根據(jù)模式二，本項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)的合理銷售均價是 23環(huán)城北住宅均價 2倍，即 6000元 /平米 根據(jù)模式三，本項(xiàng)目具備良好投資空間的市場銷售價格是 41005000元 /平米 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基本商業(yè)價值試算 住宅面積 住宅成本 住宅利潤 （萬平米） 11層（元 /平米） 18層（元 /平米） （萬元） 10%商業(yè) 1320 1560 20%商業(yè) 1320 1560 商業(yè)面積 商業(yè)成本 商業(yè)售價 商業(yè)利潤 （萬平米） （元 /平米） （元 /平米） （萬元） 10%商業(yè) 3000 4000 5400 20%商業(yè) 3000 4000 10800 利潤合計(jì) 利潤率 商業(yè)盈虧平衡點(diǎn) （萬元） 10%商業(yè) % 75% 20%商業(yè) % 75% 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思維導(dǎo)圖 目標(biāo)與約束條件 項(xiàng)目核心問題 城市背景與宏觀環(huán)境 地塊本體解析 城市商脈與商業(yè)地產(chǎn) 北部區(qū)域商業(yè)市場分析 項(xiàng)目整體商業(yè)價值分析 本項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 項(xiàng)目租售模式建議 專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)布局 鄰里商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊本體條件和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目地塊總體指標(biāo) 總用地面積 275畝 容積率 ～ 總建筑面積 54萬平方米 商業(yè)比例 10％ 綠化率 25％ 建筑密度 25％～ 30％ 地塊內(nèi)部，不與外界直接接觸，相對靜謐 臨路區(qū)，有良好昭示性和進(jìn)入性，但受噪音、粉塵影響較大 ?地塊西北臨城市主要交通節(jié)點(diǎn)川陜立交，地塊外圍受車行交通影響較大，具有良好昭示性，但居住價值折損； ?地塊內(nèi)部平坦，輪廓規(guī)整，規(guī)劃空間較大； ?項(xiàng)目地塊總體指標(biāo)： 川陜公路，南向通往市區(qū)， 北向連接外環(huán)路，通向周邊城市各出口，貨車為主 北三環(huán)路，通行車輛以貨車為主，對面是富森美 .家居，東向?yàn)?