別墅地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-24 09:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 些生活設(shè)施如大型商場(chǎng)、醫(yī)院、教育、餐飲、娛樂都較匱乏，隨著小辣椒商業(yè)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、天虹百貨等商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)建成，將促成區(qū)域商業(yè)的成熟和完善。 四、顧村板塊市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng) ? 2023年下半年，顧村招投標(biāo)的中標(biāo)地價(jià)為 40萬元 /畝， 2023年起中標(biāo)地價(jià)上升至 170— 205萬元 /畝，目前土地成交價(jià)位約為 220－ 565萬元 /畝，與五年前相比整整上漲了 14倍之多，在上海大部分地區(qū)已經(jīng)開發(fā)飽和的情況下，該區(qū)域的土地開發(fā)價(jià)值愈發(fā)被看重。 ? 2023年保利地產(chǎn)，以 億元的總價(jià)拿下寶山顧村此次出讓的全部三幅住宅用地，獲得土地儲(chǔ)備超過 40 萬平方米，總建筑面積超過 55 萬平方米，樓板均價(jià) 5877 元 /平方米，該項(xiàng)目上市后將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域住宅價(jià)格上揚(yáng)。 年份 2023 2023 2023 成交價(jià)（萬元 /畝） 40 170205 220565 四、顧村市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng) ? 顧村作為上海市配套四大商品房基地之一，經(jīng)過數(shù)年的成功運(yùn)作，已形成配套的四高小區(qū)和商品房開發(fā)并重的雙軌模式，顧村樓市整體向上的跡象十分明顯，西部板塊樓盤以圣卡洛 鉑庭、依云灣、世紀(jì)飛凡、新天地荻涇花園等，東部以檀鄉(xiāng) 灣等為代表的一批中高檔樓盤陸續(xù)入市，改變了顧村的“動(dòng)遷房”基地的形象。 ? 隨著顧村 7000畝的綠色生態(tài)林規(guī)劃，日益完善的生活配套和城市軌道交通 1號(hào)線和 7號(hào)線的拉動(dòng)，區(qū)域居住品質(zhì)迅速提升。其相對(duì)的低廉價(jià)格以及綜合品位、交通、地段優(yōu)勢(shì)，已呈現(xiàn)以區(qū)域外購(gòu)客為主，以及外地買家明顯增多的趨勢(shì)，顯現(xiàn)出了“新移居人群”集結(jié)板塊。 ? 顧村房?jī)r(jià)也已從 2023年的 2100元 /平方米上漲到 6000－ 8000元 /平方米左右，與周邊乃至莘莊房?jī)r(jià)相比，顧村的房?jī)r(jià)上漲空間十分明顯。種種跡象表明，顧村的房?jī)r(jià)有望突破萬元。一方面是配套的日趨改善；另一方面，保利集團(tuán)在顧村以 ，該地塊建設(shè)樓盤的開盤價(jià)很可能在 9000元 /平方米以上，這一項(xiàng)目入市必將帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格上漲。 四、住宅市場(chǎng) 供應(yīng)情況 ? 顧村住宅市場(chǎng)總建筑面積逾 240萬平方米，其中可售面積在 100萬平方米左右， 2023年轉(zhuǎn)讓的土地，將在明后2年陸續(xù)上市，顧村板塊由此也將形成北區(qū)重要的新興城市居住區(qū)域，開發(fā)前景被看好。 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 可售套數(shù) 可售面積 總面積 總套數(shù) 合計(jì) 12023 23710 （統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至 ） 四、住宅市場(chǎng) 普通住宅主力價(jià)格段 主力價(jià)格（元 /㎡） 案名 600070000 70007500 75008000 80008500 8500－ 9000 9000以上 世紀(jì)飛凡 圣卡洛鉑庭 環(huán)綠國(guó)際 檀香灣 四、住宅分析 普通住宅主力面積段 主力面積段（㎡） 案名 50以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 150 150以上 世紀(jì)飛凡 圣卡洛鉑庭 環(huán)綠國(guó)際 檀香灣 四、普通住宅市場(chǎng)小結(jié) ? 區(qū)域商品房住宅主力面積段主要分布在 90－ 110㎡這一區(qū)間，按區(qū)域均價(jià) 8000元 /平方米計(jì)算，則區(qū)域主力總價(jià)在 70－ 80萬 /套，屬于滿足普通居住消費(fèi)需求階段的產(chǎn)品。低價(jià)質(zhì)優(yōu)和區(qū)域后續(xù)的發(fā)展?jié)摿κ俏鐓^(qū)域客戶前來購(gòu)房的主要原因； ? 從房型面積上看，二房的面積在 100平方米左右是市場(chǎng)的主流， 90平方米以下的產(chǎn)品也有一定的供應(yīng)量。三房的面積范圍更大， 130平方米是最主要的面積落點(diǎn)； ? 從市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展評(píng)估，在整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)的前提下，顧村區(qū)域市場(chǎng)的緊湊經(jīng)濟(jì)房型仍將受到市場(chǎng)的青睞。 四、住宅市場(chǎng) 別墅主力面積段 主力面積段（㎡） 案名 150以下 150－ 180 180－ 210 210－ 240 240－ 270 270－ 300 300以上 圣卡洛鉑庭 環(huán)綠國(guó)際 檀香灣 ? 區(qū)域別墅以疊排別墅為主，其中疊加別墅面積段主要集中在 150－180平方米之間，個(gè)別樓盤如宏潤(rùn)韶光花園疊加別墅面積較大，達(dá)到180－ 240平方米。區(qū)域疊加別墅價(jià)格主力價(jià)格為 10000元 /㎡左右，總價(jià)大多不超過 200萬 /套，對(duì)于跨區(qū)域客戶的吸引力較大； ? 區(qū)域聯(lián)排別墅面積段主要集中在 200－ 240平方米左右，部分達(dá)到 300平方米，售價(jià)在 13000元 /㎡左右，區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅特征明顯。 五、競(jìng)爭(zhēng)板塊 外環(huán)沿線 ? 從整個(gè)上海土地市場(chǎng)看，土地的稀缺性日益呈現(xiàn)，上海住宅
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