【文章內(nèi)容簡介】 新中心。 深圳將大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) —— 構(gòu)建區(qū)域服務(wù)創(chuàng)新中心 區(qū)域分析 雙“心”格局不變，前海未來規(guī)劃現(xiàn)重大變更 前海中心 福田 中心 南山區(qū)委書記葉民輝日前在接受記者采訪時表示， 后海 規(guī)劃已確定，而 前海 的大方向也已明確， 兩者將分別打造成為深圳未來的 “中環(huán)”和“曼哈頓”。 福田中心：深圳中心 包括福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)，主要發(fā)展深圳市一級的行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能； 前海中心： 南山、深南大道以南的這一區(qū)域，包括了前海、后海等地，這一整個區(qū)域?qū)⒆鳛樯罡鄹叨朔?wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作的先行區(qū)。 C/ 區(qū)域分析 前海擬打造深圳“曼哈頓” —— 前海深港現(xiàn)代業(yè)服務(wù)業(yè)合作示范區(qū) D/ 曼 哈 頓 中 環(huán) 后海： 從功能上已經(jīng)定位為第三金融區(qū)和超級總部聚集地 ，實際上就是新的南山第二中心的核心部分。 —— 未來深圳的“中環(huán) ” 前海： 總體發(fā)展方向已經(jīng)確定，就是 前海深港現(xiàn)代業(yè)服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)。 —— 未來深圳的“曼哈頓 ” 區(qū)域分析 前海初步構(gòu)思已經(jīng)形成 前海商務(wù)中心區(qū) 前海物流園 前海灣保稅區(qū) E/ 按照 《 綱要 》 和綜改方案的要求，圍繞著 創(chuàng)新、金融、現(xiàn)代物流、科技等專業(yè)服務(wù)，信息媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù) 等重點領(lǐng)域，深化深港的合作，努力把前海地區(qū)打造成深圳新一輪改革開放和科學(xué)發(fā)展的示范區(qū)和增長極，構(gòu)建深港合作的先導(dǎo)區(qū)，機制、體制的創(chuàng)新區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的引領(lǐng)區(qū)。 兩地已組成專家小組，共同研究，初步的構(gòu)思是 —— 希望前海發(fā)展成一個 綜合的服務(wù)區(qū) ，包括 貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合服務(wù)區(qū) ，能夠服務(wù)深圳、香港和整個廣東省。 區(qū)域分析 01 Value A/城市西進(jìn)運動 B/構(gòu)建區(qū)域服務(wù)創(chuàng)新中心 C/雙“心”格局不變 為大量貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融類企業(yè)的發(fā)展帶來重大契機！ D/前海深港現(xiàn)代業(yè)服務(wù)業(yè)合作示范區(qū) E/ 前海發(fā)展成一個包括貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合服務(wù)區(qū) 前海物流 商務(wù)中心 月亮灣大道 ?位于深圳火車西站以西，緊臨月亮灣大道，距寶安中心區(qū)直線距離約 3公里的位置； 脫離傳統(tǒng)寫字樓圈，屬于 全新陌生的商務(wù)圈，短期較難形成商務(wù)氛圍 ?緊鄰前海物流商務(wù)中心區(qū) ?一期整體以住宅為主 本體分析 南坪快速 5號線 前海灣站 鯉魚門站 1號線 沿江高速 深港機場高鐵 陸地貨運干線： 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，貫通深圳，為區(qū)域發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ) —— 最大的競爭優(yōu)勢 地鐵 1號線延長線： 世界之窗 — 寶安機場，預(yù)計 2023年 12月全線通車； 地鐵 2號線一期： 世界之窗 — 蛇口，預(yù)計 2023年通車，二期、三期將于2023年完工； 地鐵 5號線： 前海灣站 — 大劇院，預(yù)計 2023年通車，其東西延長段規(guī)劃中； 沿江高速 ,濱海大道延長線目前處于規(guī)劃建設(shè)期 ,這兩條道路將成為連接寶安中心區(qū)與前海的重要樞紐 ,加快區(qū)域的城市化進(jìn)程； 但從短期而言，受鐵路阻隔及道路建設(shè)仍未完成影響，本項目周邊交通通達(dá)性暫時較差； 項目四至：項目一期開發(fā)時，周邊為何均為住宅項目，難以形成成熟的商圈氛圍 前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目0米標(biāo)高 12號路 0米標(biāo)高 濱海大道延長線 規(guī)劃路 0米標(biāo)高 振海路 月亮灣大道 9米標(biāo)高桃園路 9米標(biāo)高學(xué)府路 陽光棕櫚園 云棲西岸 大南山 ?總體經(jīng)濟指標(biāo)包含保障性住房、一期地塊、二期地塊三個部分 ?保障性住房規(guī)劃為不少于 11000套的公共租賃住房，面積 100%在 50平米以下 ?保障性住房以及一期地塊預(yù)計 2023年 6月全部竣工，二期地塊預(yù)計 2023年 6月竣工 指標(biāo)認(rèn)知： 150萬平米超大體量 ,深圳目前最大體量的綜合體物業(yè)， 為未來寫字樓的配套提供了良好的基礎(chǔ) 。 前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目?一期地塊受地鐵上蓋影響，高度受限，容積率較低。地塊用途以住宅為主，商業(yè)主要依托于一期以及保障性住房住宅發(fā)展 ?二期地塊在一期住宅相對成熟的基礎(chǔ)上，商務(wù)功能物業(yè)大幅增加，與住宅比例基本持平 ?備注：表格中未包含配套設(shè)施指標(biāo) ?保障性住房對項目整體檔次、居住價值有一定負(fù)面影響，但利好與項目商業(yè) 地塊認(rèn)知： 前海地區(qū)少有的低容積率，高綠化率的生態(tài)辦公環(huán)境。 一期人行流線 ：交通站點配套緊鄰項目，進(jìn)入性好 ?項目旁邊有地鐵 1號線前海灣站、桃園路公交車站、學(xué)府路公交車站，站點配套保證人流 ?主要人行流線由商業(yè)地塊進(jìn)入，路網(wǎng)豐富，進(jìn)入性好 ?受地塊占地較大影響，人行流線到達(dá)各個區(qū)域的距離較遠(yuǎn) SWOT分析： 項目優(yōu)劣勢引導(dǎo)及對策 : ?發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，在外部環(huán)境不成熟條件下，重點通過綜合體 內(nèi)部環(huán)境與配套的打造 ，規(guī)避項目劣勢； ?充分利用政府規(guī)劃利好，引導(dǎo)客戶對項目片區(qū)的 歸屬性與認(rèn)同感； ?依托區(qū)與功能定位，發(fā)揮項目對貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融及相關(guān)服務(wù)業(yè)的 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) ； ?利用產(chǎn)品特性，產(chǎn)生 差異化的形象定位及競爭 策略，吸引關(guān)注或需求該類特色產(chǎn)品的客戶群體，如：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。 02 Analysis 南山寫字樓市場分析 02 — A 市場供應(yīng)分析 科技園 ?IT類、貿(mào)易類 桃園路、深圳大學(xué) ?區(qū)政府周邊 ?深大教師工作室 南油大道沿線 ?貿(mào)易類、創(chuàng)業(yè)類 蛇口海上世界、招商局 ?物流 /實業(yè) /貿(mào)易 南山商業(yè)文化中心區(qū) ?接軌 CBD的企業(yè) 南山寫字樓概況 南山文化中心區(qū) 科技園區(qū) 南油 蛇口 南山區(qū)寫字樓主要分布于南山商業(yè)文化中心區(qū) 、科技園、南油、蛇口 4個片區(qū)，較為分散 在售項目 概況 天利中央廣場 2 期 近況： 辦公可售 263套，均價 23000元 /㎡ 。當(dāng)前計劃 22層以上發(fā)展商自用，目前現(xiàn)場可看到毛坯房，據(jù)悉 2023年底入伙； 上周 24樓成交 1套，面積 181㎡，成交單價 245000元 /㎡ 區(qū)位 —— 深圳灣金融商務(wù)中心 規(guī)格 —— 甲級商務(wù)綜合體 配臵 —— 雙大堂，芬蘭通力電梯，日立 VRV空調(diào) 環(huán)境 —— 區(qū)域獨創(chuàng) U型水景規(guī)劃 品牌 —— 天利集團，中國跨界商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)航者 在售項目 概況 沙河世紀(jì) B棟 近況： 寫字樓與商鋪上月均已全部售罄 三級市