【正文】 蛇口商務(wù)客戶描述 他們大部已入駐寫字樓至少 一年以上 時間，企業(yè)地點較為穩(wěn)定； 本地企業(yè)占用戶總量的 絕對主流， 多以 物流、運輸、船務(wù)、報關(guān)、貨運 為主，企業(yè)實力不強； 辦公面積普遍偏小， 6080平米左右 物業(yè)市場認可度高； 他們對現(xiàn)有辦公環(huán)境基本滿意，但同時 并不排斥更好的辦公產(chǎn)品，關(guān)注配套和價格； 公司規(guī)模小， 人員建制一般不超過 8人的企業(yè)；其中一部分選擇 配套齊全、租金低廉的商住樓， 并不介意辦公形式不純粹 客戶定位 南山寫字樓客戶調(diào)查小結(jié) ? 南山寫字樓客戶多為小型創(chuàng)業(yè)期公司，中低端的商務(wù)需求較大 ? 電子 /IT/貿(mào)易 /實業(yè) /物流 /服務(wù)類等公司是南山字樓的主力客戶 ? 需求面積多為 200㎡以下 ? 創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)居多 ? 租售期 12年居多 03 Location 項目定位 南山本地追求企業(yè)形象、有實力改善辦公條件需求的貿(mào)易、 IT、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技、現(xiàn)代物流企業(yè) 基于對南山的客戶分析，對未來目標客戶的預(yù)判 客戶行業(yè)構(gòu)成：貿(mào)易、 IT、科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流類企業(yè)，以及其他創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè) 投資辦公物業(yè)客戶、信息媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府機構(gòu) 等未來重點扶持行業(yè) 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 看好前海中心的發(fā)展，從其他區(qū)域遷往該區(qū)的金融類、科技專業(yè)服務(wù)類企業(yè)等，在南山區(qū)設(shè)置辦事處的知名企業(yè) 客戶定位 市場定位 回顧： 市場 補缺者 角色： 同樣高端，但完全不同。 南山區(qū)寫字樓 具有相對獨立、相對封閉、行業(yè)屬性極強的特點，因此主流客戶一定是扎根于南山的企業(yè)。 未來供應(yīng) 南山商業(yè)文化中心項目 未來供應(yīng) ? 總用地面積為 ? 由超高層塔樓和商務(wù)公寓樓兩棟建筑組成，超高層塔樓 62層，樓體 300m，商務(wù)公寓樓35層。 近期供應(yīng) 漢京國際 近況： 8月 8日完成封頂，預(yù)計 9月底 10月初正式發(fā)售 近期供應(yīng) 花園城數(shù)碼大廈 近期供應(yīng) 近況： 目前一樓計劃引入銀行、文具店、咖啡吧等配套店鋪。 區(qū)域分析 01 Value A/城市西進運動 B/構(gòu)建區(qū)域服務(wù)創(chuàng)新中心 C/雙“心”格局不變 為大量貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融類企業(yè)的發(fā)展帶來重大契機！ D/前海深港現(xiàn)代業(yè)服務(wù)業(yè)合作示范區(qū) E/ 前海發(fā)展成一個包括貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合服務(wù)區(qū) 前海物流 商務(wù)中心 月亮灣大道 ?位于深圳火車西站以西，緊臨月亮灣大道，距寶安中心區(qū)直線距離約 3公里的位置； 脫離傳統(tǒng)寫字樓圈，屬于 全新陌生的商務(wù)圈，短期較難形成商務(wù)氛圍 ?緊鄰前海物流商務(wù)中心區(qū) ?一期整體以住宅為主 本體分析 南坪快速 5號線 前海灣站 鯉魚門站 1號線 沿江高速 深港機場高鐵 陸地貨運干線： 路網(wǎng)發(fā)達，貫通深圳，為區(qū)域發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ) —— 最大的競爭優(yōu)勢 地鐵 1號線延長線： 世界之窗 — 寶安機場，預(yù)計 2023年 12月全線通車； 地鐵 2號線一期： 世界之窗 — 蛇口，預(yù)計 2023年通車，二期、三期將于2023年完工； 地鐵 5號線： 前海灣站 — 大劇院，預(yù)計 2023年通車，其東西延長段規(guī)劃中； 沿江高速 ,濱海大道延長線目前處于規(guī)劃建設(shè)期 ,這兩條道路將成為連接寶安中心區(qū)與前海的重要樞紐 ,加快區(qū)域的城市化進程； 但從短期而言，受鐵路阻隔及道路建設(shè)仍未完成影響，本項目周邊交通通達性暫時較差； 項目四至：項目一期開發(fā)時，周邊為何均為住宅項目，難以形成成熟的商圈氛圍 前海灣地鐵上蓋物業(yè)項目0米標高 12號路 0米標高 濱海大道延長線 規(guī)劃路 0米標高 振海路 月亮灣大道 9米標高桃園路 9米標高學府路 陽光棕櫚園 云棲西岸 大南山 ?總體經(jīng)濟指標包含保障性住房、一期地塊、二期地塊三個部分 ?保障性住房規(guī)劃為不少于 11000套的公共租賃住房，面積 100%在 50平米以下 ?保障性住房以及一期地塊預(yù)計 2023年 6月全部竣工，二期地塊預(yù)計 2023年 6月竣工 指標認知： 150萬平米超大體量 ,深圳目前最大體量的綜合體物業(yè)， 為未來寫字樓的配套提供了良好的基礎(chǔ) 。 寫字樓分析及定位 項目價值點分析 南山寫字樓市場分析 項目定位 01 Value 項目的區(qū)域價值和本體價值在哪里？ 深圳商務(wù)圈整體發(fā)展趨勢 —— 城市西進運動 十年成一線的深南大道呈現(xiàn)了強勁的西進態(tài)勢，而且這種氣勢越來越磅礴；深圳整體的發(fā)展趨勢以羅湖國貿(mào)商圈為最早起點，一路向西挺進，歷經(jīng)地王金融商務(wù)圈、華強北電子物流商圈、緊接著以文化、行政、金融于一體的中心區(qū)及中心區(qū)一級輻射地段中心西區(qū)，最終確定“雙城市之一”前海中心區(qū)的寶安中心區(qū) 區(qū)域分析 A/ 根據(jù) 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 到 2023年，珠三角率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，基本建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，粵港澳三地將形成分工合作、優(yōu)勢互補、全球最具核心競爭力的大都市圈之一。 建外 SOHO前期借助 SOHO中國業(yè)已形成的品牌優(yōu)勢推廣公寓產(chǎn)品 ， 回流現(xiàn)金 。 此時 ， 北京 CBD正處于發(fā)展初期 ， 大型跨國公司的匯聚帶動商務(wù)氛圍初步形成 ， 為之服務(wù)的大量中小公司迅速崛起 。 而這種新型的社區(qū)或街區(qū)形態(tài) ， 理論界概括為 “ 緊縮城市 ” 。 北面 ：現(xiàn)狀為空地，未來為區(qū)域規(guī)劃綠地，遠景可看寶安中心區(qū)城市景觀 不利因素：景觀價值不均衡，優(yōu)勢不明顯 ?緊鄰火車西站 ， 噪音污染視線干擾 ， 項目整體質(zhì)素貶損 ?大體量政策性用房 ， 可能拉低項目檔次 ?緊鄰火車軌道及多條市政道路 ， 噪音污染嚴重 ?公共租賃住房套型建筑面積小于 50平方米 ， 對項目整體形象有一定影響 ?車輛段上蓋物業(yè) ， 在 16米板上搭建 ， 建筑規(guī)劃及高度受限 ， 產(chǎn)品接受度需經(jīng)受市場驗證 SWOT分析：優(yōu)勢 優(yōu)勢分析 （ S） ： ?區(qū)位優(yōu)勢明顯 ， 本項目位于城市雙中心前海中心的前海核心區(qū)域； ?項目開發(fā)時期相對周邊項目靠后 ， 在本案上市之際 ， 市場競爭較??； ?項目體量較大 ， 大盤的規(guī)模優(yōu)勢明顯； ?綜合類物業(yè)聯(lián)動效應(yīng)突出 ， 同時提供一種全新的生活方式； ?項目周邊立體化交通體系 ， 構(gòu)建快捷的都市生活方式 ， 同時為項目帶來 區(qū)域外的客戶； ?項目位于濱海區(qū) ， 具備打造濱海