深圳前海車輛段上蓋物業(yè)一期項(xiàng)目分析及定位報(bào)告94頁-wenkub
2023-02-24 16:14:20 本頁面
【正文】 ）： ?前海利好規(guī)劃，提升前海城市地位，促使產(chǎn)業(yè)升級(jí)，極大的促進(jìn)了區(qū)域的發(fā)展和成熟； ?關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，本項(xiàng)目作為關(guān)內(nèi)少見的大規(guī)模綜合物業(yè)價(jià)值彰顯； ?立體化捷運(yùn)系統(tǒng)促進(jìn)區(qū)域的成熟； ?片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，為片區(qū)成熟及項(xiàng)目客戶提供有力支撐。 前海片區(qū)由 9條不同交通干線（地鐵 1號(hào)線延長段、地鐵 5號(hào)線、廣深城際鐵路、平南灣鐵路、南坪快速、沿江高速、濱海大道、月亮灣大道以及深南大道）構(gòu)了成立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性良好 . 軌道交通分析： 2023年軌道交通全面打通，直接拉近城市距離，城市價(jià)值突顯 地鐵 1號(hào)線延長線 ：世界之窗 —— 寶安機(jī)場(chǎng) ， 預(yù)計(jì) 2023年 12月全線通車 地鐵 2號(hào)線一期 ：世界之窗 —— 蛇口 ，預(yù)計(jì) 2023年通車 ， 二期 、 三期將于2023年完工 地鐵 5號(hào)線 ：前海灣站 —— 大劇院 ， 預(yù)計(jì) 2023年通車 ， 其東西延長段規(guī)劃中 深港機(jī)場(chǎng)高速鐵路 ：深圳寶安國際機(jī)場(chǎng) —— 香港國際機(jī)場(chǎng) ， 將在前海灣設(shè)立深港機(jī)場(chǎng) ， 目前線路已基本確定 周邊配套設(shè)施 ：具備成熟的生活配套 教育配套 ：南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校鼎太分部、陽光小學(xué)、南園小學(xué)（民 辦）、 荔林中學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校荔林中學(xué)部（省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）、荔林中學(xué)、前海中學(xué)、深大附中（省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）；深圳大學(xué)； 生活配套 ：歲寶百貨（鼎太社區(qū)店）、歲寶百貨南山店、天虹商場(chǎng)、家樂福、沃爾瑪、人人樂、海雅百貨、曼哈商業(yè)城； 醫(yī)療配套 ：南山區(qū)人民醫(yī)院、南山婦幼保健院、南油醫(yī)院、聯(lián)合醫(yī)院； 休閑娛樂配套青青世界、荔香公園、南山公園（規(guī)劃中）、前海公園（規(guī)劃中）、月亮灣公園、南山圖書館、南山文體中心、南山書城。 項(xiàng)目屬性：以住宅開發(fā)為主體的大型城市綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目計(jì)算總建面 1410000平米，住宅合計(jì)約 96萬平米，商務(wù)合計(jì)約 ，商業(yè)合計(jì)約 10萬平米。 綜合體意味著項(xiàng)目品質(zhì)的保證，同時(shí)多種物業(yè)組合也有利于居住物業(yè)的價(jià)值挖掘和提升，有利于賣點(diǎn)的整合和營銷；綜合體項(xiàng)目將成為前海的一張 名片 ，奠定前海片區(qū)的區(qū)域價(jià)值。 景觀條件 ：景觀價(jià)值不均衡，優(yōu)勢(shì)不明顯 東面 ：火車西站及部分住宅小區(qū) 南面 ：有部分大南山景觀， 西面 ：為前海灣，從西側(cè)用地規(guī)劃來看，建成后將形成遮擋本案將無海景，但處于前海灣可提升項(xiàng)目的濱海居住氛圍。 SWOT分析：威脅 威脅（ T）： ?政策性用房體量巨大，且租賃群體不確定，對(duì)本案檔次和純粹性有一定干擾和影響； ?軌道交通增強(qiáng)了項(xiàng)目片區(qū)的輻射力，同時(shí)也使得軌道交通沿線的片區(qū)外項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目客戶競(jìng)爭分流。 優(yōu)勢(shì)（ S）： 劣勢(shì)（ W）： 機(jī)會(huì)（ O）： 威脅（ T）： Part 2 項(xiàng)目定位 定位前提 從區(qū)域發(fā)展的角度看地塊的價(jià)值 ?深港共建 —— 全球化背景下深圳 、 香港發(fā)展的必然途徑 ?前海灣片區(qū) —— 深港共建下的世界級(jí)物流 、 貿(mào)易中心 ?前海商務(wù)中心區(qū) —— 前海灣片區(qū)的核心組成部分 ， 為物流和貿(mào)易中心服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)中心 、 交易中心和結(jié)算中心 ， 世界級(jí)的 CBD ?本項(xiàng)目 —— 世界級(jí) CBD前海商務(wù)中心區(qū)的組成部分 定位前提 從市場(chǎng)的角度看項(xiàng)目整體屬性的價(jià)值 ?本項(xiàng)目綜合體形態(tài)的價(jià)值 —— 緊縮城市 ， 未來的活力之都 根據(jù)柯布西埃 、 簡 ?雅各布斯和邁克 ?詹克斯等諸多學(xué)者的研究 ， 通過將人類社會(huì)活動(dòng)所需的多種功能業(yè)態(tài) （ 如工作所需的辦公功能 、 娛樂休閑所需的商業(yè)功能 、 生活所需的住宅和相關(guān)配套功能 ） 集中化 ， 并通過建筑規(guī)劃有效提高集中地的使用密度 ， 將有助于提升人口居住密度 ， 伴生出豐富多彩的商業(yè)娛樂辦公休閑業(yè)態(tài) ， 從而造就新的 、 豐富多彩的生活方式 ， 并將在提升城市土地利用效率 、 降低城市交通及配套投入壓力 、 降低環(huán)境及城市污染等方面起到巨大的作用 。 定位前提 從市場(chǎng)的角度看項(xiàng)目整體屬性的價(jià)值 ?從規(guī)模指標(biāo)看 —— 深圳首屈一指的綜合體項(xiàng)目 根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)所知近年將興建或入市的大型綜合體項(xiàng)目有： 本項(xiàng)目總建筑面積達(dá) 1409850平方米 ， 其中含住宅 959130平方米 、 辦公 224300平方米 、 商業(yè)91100平方米 、 商務(wù)公寓 48670平方米 、 酒店 26250平方米 ， 其他 （ 含市政配套及項(xiàng)目配套等 ）70400平方米 。 案例借鑒 — SOHO現(xiàn)代城 SOHO現(xiàn)代城處于 CBD邊緣地段 ， 于1997年先行推出 。 SOHO中國的品牌逐步深入人心 ， SOHO的生活方式逐步受到 CBD先鋒人士和都市白領(lǐng)的追捧 。 案例借鑒 — SOHO現(xiàn)代城 隨著 CBD的發(fā)展 ,服務(wù)于跨國企業(yè)的律師 、 會(huì)計(jì) 、 咨詢 、 顧問等國際性服務(wù)公司對(duì) SOHO生活的需求增大 案例借鑒 — 建外 SOHO 面對(duì) CBD客戶群體的變化 ， SOHO中國在 CBD于 2023年推出第二個(gè)綜合體項(xiàng)目 “ 建外 SOHO” 。 整體市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位為 深圳地產(chǎn)開發(fā)的新一代頂級(jí)物業(yè) ， 其擔(dān)負(fù)的使命是 創(chuàng)造全新的深圳綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式 ， 并成為中國地產(chǎn)開發(fā)的代表作和里程碑 。 因此 ， 我們對(duì)項(xiàng)目的形象定位為 世界新興 CBD前海灣的 ， 具備代表性 、 推動(dòng)性的里程碑項(xiàng)目 ， 其關(guān)鍵詞是 “ 城市 、 多元化 、MIXUSED、 國際化 ” 。 福田中心：深圳中心 包括福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)，主要發(fā)展深圳市一級(jí)的行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能； 前海中心： 南山、深南大道以南的這一區(qū)域，包括了前海、后海等地，這一整個(gè)區(qū)域?qū)⒆鳛樯罡鄹叨朔?wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作的先行區(qū)。 兩地已組成專家小組，共同研究，初步的構(gòu)思是 —— 希望前海發(fā)展成一個(gè) 綜合的服務(wù)區(qū) ，包括 貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融等各方面的綜合服務(wù)區(qū) ，能夠服務(wù)深圳、香港和整個(gè)廣東省。 一期人行流線 ：交通站點(diǎn)配套緊鄰項(xiàng)目，進(jìn)入性好 ?項(xiàng)目旁邊有地鐵 1號(hào)線前海灣站、桃園路公交車站、學(xué)府路公交車站，站點(diǎn)配套保證人流 ?主要人行流線由商業(yè)地塊進(jìn)入，路網(wǎng)豐富，進(jìn)入性好 ?受地塊占地較大影響，人行流線到達(dá)各個(gè)區(qū)域的距離較遠(yuǎn) SWOT分析： 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)引導(dǎo)及對(duì)策 : ?發(fā)揮綜合體優(yōu)勢(shì)，在外部環(huán)境不成熟條件下，重點(diǎn)通過綜合體 內(nèi)部環(huán)境與配套的打造 ，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)； ?充分利用政府規(guī)劃利好，引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的 歸屬性與認(rèn)同感； ?依托區(qū)與功能定位，發(fā)揮項(xiàng)目對(duì)貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融及相關(guān)服務(wù)業(yè)的 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) ； ?利用產(chǎn)品特性，產(chǎn)生 差異化的形象定位及競(jìng)爭 策略，吸引關(guān)注或需求該類特色
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