深圳前海車輛段上蓋物業(yè)一期項(xiàng)目分析及定位報(bào)告94頁-文庫吧在線文庫
【正文】 Part 2 項(xiàng)目定位 定位前提 從區(qū)域發(fā)展的角度看地塊的價(jià)值 ?深港共建 —— 全球化背景下深圳 、 香港發(fā)展的必然途徑 ?前海灣片區(qū) —— 深港共建下的世界級物流 、 貿(mào)易中心 ?前海商務(wù)中心區(qū) —— 前海灣片區(qū)的核心組成部分 ， 為物流和貿(mào)易中心服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)中心 、 交易中心和結(jié)算中心 ， 世界級的 CBD ?本項(xiàng)目 —— 世界級 CBD前海商務(wù)中心區(qū)的組成部分 定位前提 從市場的角度看項(xiàng)目整體屬性的價(jià)值 ?本項(xiàng)目綜合體形態(tài)的價(jià)值 —— 緊縮城市 ， 未來的活力之都 根據(jù)柯布西埃 、 簡 ?雅各布斯和邁克 ?詹克斯等諸多學(xué)者的研究 ， 通過將人類社會(huì)活動(dòng)所需的多種功能業(yè)態(tài) （ 如工作所需的辦公功能 、 娛樂休閑所需的商業(yè)功能 、 生活所需的住宅和相關(guān)配套功能 ） 集中化 ， 并通過建筑規(guī)劃有效提高集中地的使用密度 ， 將有助于提升人口居住密度 ， 伴生出豐富多彩的商業(yè)娛樂辦公休閑業(yè)態(tài) ， 從而造就新的 、 豐富多彩的生活方式 ， 并將在提升城市土地利用效率 、 降低城市交通及配套投入壓力 、 降低環(huán)境及城市污染等方面起到巨大的作用 。 景觀條件 ：景觀價(jià)值不均衡，優(yōu)勢不明顯 東面 ：火車西站及部分住宅小區(qū) 南面 ：有部分大南山景觀， 西面 ：為前海灣，從西側(cè)用地規(guī)劃來看，建成后將形成遮擋本案將無海景，但處于前海灣可提升項(xiàng)目的濱海居住氛圍。 項(xiàng)目屬性：以住宅開發(fā)為主體的大型城市綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目計(jì)算總建面 1410000平米，住宅合計(jì)約 96萬平米，商務(wù)合計(jì)約 ，商業(yè)合計(jì)約 10萬平米。 SWOT分析：機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)（ O）： ?前海利好規(guī)劃，提升前海城市地位，促使產(chǎn)業(yè)升級，極大的促進(jìn)了區(qū)域的發(fā)展和成熟； ?關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，本項(xiàng)目作為關(guān)內(nèi)少見的大規(guī)模綜合物業(yè)價(jià)值彰顯； ?立體化捷運(yùn)系統(tǒng)促進(jìn)區(qū)域的成熟； ?片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，為片區(qū)成熟及項(xiàng)目客戶提供有力支撐。 自 1930年起 ， 由于認(rèn)識到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場的不景氣和使用的不方便 ， 繼續(xù)建造了大量住宅和公寓 ， 并在洛克菲勒中心外圍建造了擁有 2153間客房的希爾頓酒店 ， 使得功能不協(xié)調(diào)的局面大大改觀 ， 并給中心 帶來大量人流 ， 激發(fā)活力 。 多數(shù)中小企業(yè)處于發(fā)展期 ， 對于居住和工作空間混合的需求越來越大 ， 順勢而為 ， SOHO中國首次提出 “ 小型辦公 ， 居家辦公 ” 的SOHO概念 ， 獲得市場追捧 。 案例啟示 ?配合 CBD的發(fā)展周期 ， 先行開發(fā)質(zhì)素相對較差的地塊 ， 后期開發(fā)質(zhì)素相對較好的地塊 ， 以實(shí)現(xiàn)地塊最大價(jià)值； ?在 CBD發(fā)展的初期 ， 由于人群相對中端 ， 且區(qū)域聚集效應(yīng)較弱 ， 因此建議以開發(fā)中檔物業(yè)為主 ， 后期隨著 CBD人群的變化逐步開發(fā)高檔物業(yè)； ?利用先期開發(fā)物業(yè)建立開發(fā)商品牌 ， 為后期開發(fā)物業(yè)形成溢價(jià) 。 深圳將大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) —— 構(gòu)建區(qū)域服務(wù)創(chuàng)新中心 區(qū)域分析 雙“心”格局不變，前海未來規(guī)劃現(xiàn)重大變更 前海中心 福田 中心 南山區(qū)委書記葉民輝日前在接受記者采訪時(shí)表示， 后海 規(guī)劃已確定，而 前海 的大方向也已明確， 兩者將分別打造成為深圳未來的 “中環(huán)”和“曼哈頓”。地塊用途以住宅為主，商業(yè)主要依托于一期以及保障性住房住宅發(fā)展 ?二期地塊在一期住宅相對成熟的基礎(chǔ)上，商務(wù)功能物業(yè)大幅增加，與住宅比例基本持平 ?備注：表格中未包含配套設(shè)施指標(biāo) ?保障性住房對項(xiàng)目整體檔次、居住價(jià)值有一定負(fù)面影響，但利好與項(xiàng)目商業(yè) 地塊認(rèn)知： 前海地區(qū)少有的低容積率，高綠化率的生態(tài)辦公環(huán)境。 港灣創(chuàng)業(yè)大廈 近況： 目前商業(yè)對外招商中，只租不售，租金價(jià)格 80100元 /㎡。在 42層至 62層，設(shè)計(jì)了 20層的豪華酒店。 需求面積基本在 200㎡以下 66%18%5%3%6% 2%100200㎡ 200300㎡ 300500㎡500800㎡ 8001000㎡ 10001200㎡南山寫字樓市場需求面積統(tǒng)計(jì) 典型客戶訪談 —— 有“很合適”的物業(yè)我會(huì)考慮 溫女士 /某物流公司負(fù)責(zé)人 /辦公地址：東方新地大廈 /目前辦公面積： 60平米 /衣著普通 Q1： 你對現(xiàn)在的辦公物業(yè)滿意嗎？ 溫女士 ：不是很滿意， 太老舊，顯得公司檔次太低 。 而片區(qū)未來寫字樓發(fā)展都是 高端超甲級綜合體為主，寫字樓都是 超高層 建筑，且供應(yīng)量巨大 小面積單位相對更為稀缺 片區(qū)寫字樓市場產(chǎn)品類型多樣化，多為高端甲級產(chǎn)品結(jié)合創(chuàng)意型 LOFT產(chǎn)品 因此建議本項(xiàng)目寫字樓 A、 B區(qū)根據(jù)目前的市場情況，針對不同客戶需求，形成內(nèi)部差異， 確保發(fā)揮后期運(yùn)作的行業(yè)聚集效應(yīng) ? 根據(jù)客戶分析和市場調(diào)查， 貿(mào)易、科技、物流、服務(wù)類 企業(yè)類型需求面積大多數(shù) 在100~20平米 ； ?金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 需求面積跨度較大，從 200500平米 不等； A區(qū) ：為 金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持 在200400平米 ，但要求自由拼合，少量資源優(yōu)質(zhì)單位面積放大， 約 500平米； B區(qū) ：為 貿(mào)易、科技、現(xiàn)代物流、服務(wù)等企業(yè) 定制，主流面積區(qū)間保持在 100~200平米，少量資源優(yōu)質(zhì)單位放大為約 300平米； 利用產(chǎn)品既定設(shè)計(jì)優(yōu)勢，確保相鄰單位、上下樓層對應(yīng)單位的靈活拼合可能性。 Q3： 去看過其他物業(yè)嗎？ 趙先生： 去看過南山中心區(qū)的寫字樓， 地方很好，但是租金太貴了 ，成本太高了。 小結(jié)： 從圖表上總結(jié)來看，整個(gè)前海片區(qū)未來入世的項(xiàng)目基本都是超甲級綜合體項(xiàng)目，因此，面對后海金融商務(wù)圈的直面競爭之外，項(xiàng)目的產(chǎn)品 差異化路線就是避免激烈競爭的必然之路！ 啟示： 為了能夠在未來市場競爭中立于不敗之地，本項(xiàng)目在產(chǎn)品軟硬件基本配臵上應(yīng)達(dá)到 甲級標(biāo)準(zhǔn) ，通過高品質(zhì)滿足日益提升的商務(wù)需求。 因此，在當(dāng)前市場情況下必須走產(chǎn)品的 差異性 才能 從列舉目前片區(qū)產(chǎn)品分析來看，分為 2種類型： 一、是 運(yùn)營成本極低 的乙級寫字樓，面積較大、產(chǎn)品形象較低； 二、是 傳統(tǒng)寫字樓加上商務(wù)公寓 等多重產(chǎn)品組合（如海岸卡夫諾）； 此外，香年廣場利用 獨(dú)特的外立面造型 及 較高的互贈(zèng)面積 ，吸引大批設(shè)計(jì)行業(yè)的客戶群體 突出重圍 數(shù)碼港 近況： 目前工程進(jìn)度： （ ） A棟 — 地下室主體結(jié)構(gòu)封頂 B棟 — 8層 C棟 — 已封頂
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