【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7 土地注冊(cè)處資訊 成交量 表 (21)[9] 成交金額 表 (22)[9] [9]電子公告 [CP]。 美聯(lián)物業(yè) 2020。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 8 美聯(lián)成交 成交宗數(shù) 圖 (24)[9] 營(yíng)業(yè)額 圖 (25)[9] [9]電子公告 [CP]。 美聯(lián)物業(yè) 2020。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 9 物業(yè)成交類別 (i) 成交宗數(shù) 圖 (26)[9] 物業(yè)成交類別 (ii) 成交金額 圖 (27)[9] [9]電子公告 [CP]。 美聯(lián)物業(yè) 2020。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 10 主要財(cái)政指數(shù) 營(yíng)業(yè)成本 圖 (28)[9] 股東應(yīng)占溢利 / (虧損 ) 圖 (29)[9] [9]電子公告 [CP]。 美聯(lián)物業(yè) 2020。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 11 特別現(xiàn)金紅利 表 (23)[9] 每股資產(chǎn)凈值 圖 (210)[9] 擁有物業(yè) 圖 (24)[9] [9]電子公告 [CP]。 美聯(lián)物業(yè) 2020。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 12 （澳門） 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益蓬勃，特別澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，集團(tuán)則洞悉澳門房地產(chǎn)擁有不俗發(fā)展?jié)摿吧虣C(jī)，為致力發(fā)展澳門市場(chǎng)，故早于 2020年成立美聯(lián) (澳門 )有限公司并連開五間分行，其為香港美聯(lián)物業(yè)屬下分公司。 多年以來，美聯(lián)物業(yè)于本澳屢獲殊榮，于 06 美聯(lián)澳門成為全澳首間物業(yè)代理榮獲 Q 嘜優(yōu)質(zhì)服務(wù)認(rèn)證。 美聯(lián)物業(yè)不單將香港房地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)帶入澳門，開創(chuàng)本澳房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)新局面，亦主力策劃在港推銷本澳內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤，促進(jìn)港澳的經(jīng)濟(jì)交流。 從 04 年開始，美聯(lián)物業(yè)正式進(jìn)入 澳門房地產(chǎn)代理市場(chǎng)，其它房地產(chǎn)代理亦相繼掘起，澳門的房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化。在這樣的情況下，整個(gè)公司都在尋求對(duì)策，如何適應(yīng)市場(chǎng)的激烈變化，在市場(chǎng)中生存，發(fā)展與壯大。對(duì)于美聯(lián)物業(yè)這樣的房地產(chǎn)代理商，要分析自身在澳門市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，澳門分公司 [美聯(lián)物業(yè)（澳門） ]需要及時(shí)調(diào)整原有的房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)觀念和模式，開拓新的營(yíng)銷渠道，采用新的營(yíng)銷戰(zhàn)略，就可能在激烈的市場(chǎng)中擁有一席之地。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )有限公司于 2020 年 6 月 28 日正式成立，目前美聯(lián)物業(yè)于澳門的分行網(wǎng)絡(luò)遍布澳門，凼仔每一個(gè)主要地區(qū)，員工數(shù) 目超過 100人。以真以誠(chéng)，與澳共榮 – 誠(chéng)意為澳門市民及有意投資移民來澳的人仕提供完善服務(wù)，與澳門共創(chuàng)繁榮新境象。服務(wù)亦由最初的商鋪及住宅買賣擴(kuò)展到投資移民及測(cè)量估價(jià)，未來還會(huì)陸續(xù)有更多部門投入運(yùn)作，為客人帶來更方便穩(wěn)當(dāng)?shù)姆?wù)。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 13 3 澳門房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 從 2020 年開始，澳門的房地產(chǎn)代理市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈進(jìn)一步加大。由于 2020 年前澳門開放賭權(quán)，于 2020 年開始陸續(xù)更多房地產(chǎn)代理商出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售服務(wù)更專業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。而受到澳門經(jīng)濟(jì)等相關(guān)因素影響，物業(yè)交投量增加，帶來了巨大的 機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)代理市場(chǎng)變化，體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面。 澳門近幾年的飛速發(fā)展遵循了一條非常簡(jiǎn)單的原則：栽下梧桐樹，不愁金鳳凰。不過試圖在澳門房地產(chǎn)業(yè)大撈一筆的投資者們還需要縱觀全局，因?yàn)檫@里的樓市可謂機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。 澳門這個(gè)中國(guó)南部的“拉斯韋加斯”博彩收入不斷創(chuàng)出新高，居民收入節(jié)節(jié)增長(zhǎng)，一擲千金的賭客紛至沓來。所有這一切都在推動(dòng)澳門房屋需求的增長(zhǎng)。由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房源有限、抵押貸款利率又很低，所以澳門房?jī)r(jià)大幅上漲。 機(jī)會(huì) 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 公 司 仲 量 聯(lián) 行 (JonesLangLasalle) 港澳研究主管MarcosChan 看好澳門的房地產(chǎn)業(yè)。他說，短期內(nèi)市場(chǎng)上肯定會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)或是不確定性，不過長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這還是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)；澳門沒有房屋供過于求的問題。他還指出，澳門利率很低、收入增加、人口增長(zhǎng)、需求上升，所有這一切都顯示出發(fā)展趨勢(shì)非常樂觀。 澳門是中國(guó)政府允許開展博彩業(yè)的唯一城市。該市 2020 年的博彩收入美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 14 超過了拉斯韋加斯。官方數(shù)字顯示， 2020 年澳門的博彩收入達(dá) 838 億澳門元 (合 106 億美元 )，較上年增長(zhǎng)了 46%。 按本地生產(chǎn)總值各個(gè)主要組成部分分析， 2020 年第四季私人消費(fèi)支出上升 9。 4%，較第三季的 5。 1%為高。住戶在本地市場(chǎng)的最終消費(fèi)支出上升5。 5%，在外地的最終消費(fèi)支出則上升 13。 6%，其中在中國(guó)大陸的消費(fèi)為 8。65 億澳門元。圖 (31) 圖 (31) 2020 年第 4 季按支出法估算之本地生產(chǎn)總值 摩根士丹利 (ManStanley)澳門業(yè)務(wù)主管羅伯。哈特 (RobHart)說，盡管美國(guó)的經(jīng)濟(jì)放緩?fù){到了亞洲，但澳門的增長(zhǎng)很可能會(huì)沖破美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的陰影，開足馬力勇往直前。哈特預(yù)計(jì)， 2020 年澳門的博彩收入將增長(zhǎng) 23%，是去年增幅的一半，不過仍很可觀。 博彩收入的增長(zhǎng) 主要?dú)w功于新建賭場(chǎng)的開業(yè)，賭場(chǎng)的增多為賭客提供了更多選擇，不過卻使賭場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)縮水。相反，得益于此的澳門房美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 15 地產(chǎn)業(yè)幾乎給各方都帶來了好處，因?yàn)樾略鲑€場(chǎng)需要大量工作人員，其中大部分來自香港、臺(tái)灣和亞洲其它地區(qū)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高力國(guó)際物業(yè)顧問有限公司。澳門業(yè)務(wù)副總經(jīng)理JohnnyLai 說，在未來幾年中，將有一大批新建酒店和賭場(chǎng)開業(yè)，這需要增添 2 萬名工作人員。仲量聯(lián)行的估計(jì)數(shù)字為 6 萬名左右。 無論具體的數(shù)字是多少，勞動(dòng)力需求應(yīng)該都會(huì)推高房地產(chǎn)的需求和價(jià)格。 MarcosChan 說， 2020 年高端住房?jī)r(jià)格 上漲了 29%， 2020 年前兩個(gè)月房租上漲了 5%。 摩根士丹利的哈特認(rèn)為，大部分需求都來自于中低端市場(chǎng)，但此類市場(chǎng)上有實(shí)力的開發(fā)商卻屈指可數(shù)。不過鑒于樂觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，哈特對(duì)澳門前景抱樂觀態(tài)度。 強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 5%的人口增幅、 18%的工資增長(zhǎng)率和不斷下調(diào)的抵押貸款利率，這種種因素都為樓市保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)和開發(fā)商牟利提供了有利環(huán)境。摩根士丹利對(duì)這兩家公司的評(píng)級(jí)均為“增持”。 隨著近幾個(gè)月澳門相關(guān)股票跟隨亞洲其它市場(chǎng)一路下跌，我們剛開始看到真實(shí)價(jià)值的顯現(xiàn)。他說，盡管最近房?jī)r(jià)大幅上漲，但工資的提高和貸款利率 的下調(diào)都意味著，房?jī)r(jià)上漲不會(huì)影響人們的購(gòu)買力。 威脅 不過，這并不意味著那些收入大部分來自于澳門房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司就一定會(huì)前途無量。首先，不明朗的地區(qū)經(jīng)濟(jì)前景可能會(huì)造成廣泛影響。一些分析人士認(rèn)為，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尤為活躍的投機(jī)分子因大美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 16 規(guī)模的經(jīng)濟(jì)低迷而平倉(cāng)的話，澳門的房地產(chǎn)需求將會(huì)枯竭。其次，新的房源正在大量涌現(xiàn)。在附近的珠海，房?jī)r(jià)與澳門相比只是小巫見大巫；而且珠海的房屋質(zhì)量也在不斷提高，進(jìn)而可能會(huì)對(duì)澳門的房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。 除此之外，因?yàn)榘拈T的觀光客大部分來自中國(guó)大陸，所以中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值 (GDP)的增長(zhǎng)放緩也是一大影響因素。如果觀光客減少──雖然尚無明顯跡象──則可能會(huì)抑制澳門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 花旗投資研究 (CitiInvestmentResearch)駐香港的澳門房地產(chǎn)分析師 GeeChoi 認(rèn)為，現(xiàn)在股市投資者應(yīng)該避開高端房地產(chǎn)開發(fā)商的股票。即使會(huì)有一大批人移居澳門，其中卻鮮有開發(fā)商希望見到的大款。據(jù)估計(jì)，澳門現(xiàn)有的 8。 7 萬多名外國(guó)人中只有約 2020 人能買得起未來兩年中建成的豪華公寓。此類房源都被投機(jī)商搶購(gòu)了。 而投機(jī)行為約占房地產(chǎn)總成交量的 28%，而相比之下，香港只有 2%。隨著投資者對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)前景的信心下滑，投機(jī)商們可能會(huì)抽身而退。他說，對(duì)很多澳門的居民來說，買一套豪華住房很可能意味著每賺 1 美元，都要在抵押貸款上花掉 0。 7 美元。 這些人會(huì)有足夠的錢在澳門買套公寓嗎？他的小組對(duì)香港上市公司信德集團(tuán)有限公司 (ShunTakHoldingsLtd。 )和保利達(dá)資產(chǎn)控股有限公司(PolytecAssetHoldingsLtd。 )的評(píng)級(jí)為“賣出”。這兩家公司是澳門最負(fù)盛名的房地產(chǎn)開發(fā)商。 MarcosChan 說，這樣的價(jià)格上漲雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說是好消息，但 也許來得太早、漲得太高了。高力的 JohnnyLai 說，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得太多，美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 17 以致于人們現(xiàn)在都在問樓市還能再漲多少。 2020 年和 2020 年，市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)一大批新房源，房?jī)r(jià)可能會(huì)因此受到影響。仲量聯(lián)行表示，澳門明年將有 5704 套房屋完工，較今年預(yù)期完工的 2710 套多了一倍多。 受房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的影響，微觀市場(chǎng)環(huán)境也是發(fā)生了一系列具體的變化。 五種競(jìng)爭(zhēng)力分析 按照波特（ ）的觀點(diǎn)，一個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)不止在原有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中進(jìn)行，而是存在著五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量 ，它們是潛在的行業(yè)新進(jìn)入者，替代品的威脅，購(gòu)買商討價(jià)還價(jià)的能力，供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力以及現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。 行業(yè)新加入者分析 澳門上一波地產(chǎn)高潮吸引多家香港大地產(chǎn)代理入澳布點(diǎn)，一度出現(xiàn)“總有一間在附近”的盛況，直至金融海嘯爆發(fā)地產(chǎn)滑落才明顯退潮。但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、樓市升溫，加上新盤推出，澳門和外資地產(chǎn)代理再度活躍市場(chǎng)。 香港置業(yè)區(qū)域營(yíng)業(yè)董事林樂標(biāo)指出，踏入 2020 年，澳門眾多新盤推出市場(chǎng)，相信今年將是 5 年來的最暢旺時(shí)機(jī)。 他表示，對(duì)澳門地產(chǎn)業(yè)充滿信心，尤其一手樓盤，澳門已近 2 年沒有新盤推出。 最近御景灣推出銷情很理想，下環(huán)街的凱泉灣共有 518 個(gè)單位，南灣湖 A12 地段、金峰。南岸等會(huì)陸續(xù)開售。 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 18 現(xiàn)時(shí)香港市場(chǎng)很暢旺、內(nèi)地樓市正遭“打壓”，相信兩地資金會(huì)流入澳門。農(nóng)歷新年后，澳門一手、二手樓成交量明顯大增。傳統(tǒng) 2 月是成交淡季，今年明顯增加近 50%。相信今年成交量會(huì)回復(fù)至 2020 年水平，至于成交價(jià)方面，隨著多個(gè)新盤落成，也有可能重返當(dāng)年高位。 澳門樓價(jià)與香港仍有差距，加上資金要尋找出路，澳門樓價(jià)對(duì)于香港和內(nèi)地投資者很有吸引力，尤其是內(nèi)地買家，香港近年大額成交多源自內(nèi)地資金。該公司希望可以引進(jìn)更多外來 買家，雖然金融海嘯期間不少外資撤出，但他相信隨著經(jīng)濟(jì)回暖，資金會(huì)逐步回澳。 2020 年爆發(fā)金融海嘯，雖然澳門樓市向來受外圍因素影響較低，但交投量亦由當(dāng)年 1 月的 2059 宗，下滑至 2020 年 1 月的不足 200 宗，跌幅逾90%。由于澳門樓市走勢(shì)與香港極為相似，交投量同步呈 V 形反彈，去年觸底后上升凌厲，今年 1 月成交量暫錄得 1297 宗，重返 2020 年中水平。至于平均呎價(jià)，最新錄得 2381 元，較 2020 年第四季的 1678 元彈升逾 40%。 隨著澳門市場(chǎng)逐步走出金融海嘯陰霾，想大展拳腳的地產(chǎn)代理公司相繼開業(yè)，正式在澳門市場(chǎng)掘 起。 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)程度 競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)生是由于一個(gè)或多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者感受到了競(jìng)爭(zhēng)的壓力，或看到了改善其它地位的機(jī)會(huì)。 澳門大型房地產(chǎn)代理商 美聯(lián)物業(yè) (澳門 )有限公司 于 2020 年 6 月 28 日正式成立，目前美聯(lián)物業(yè)于澳門的分行網(wǎng)絡(luò)遍布美聯(lián)物業(yè) (澳門 )房地產(chǎn)代理 公司 戰(zhàn)略 管理 探討 19 澳門仔每一個(gè)主要地區(qū)，員工數(shù)目超過 100 人。服務(wù)亦由最初的商鋪及住宅買賣擴(kuò)展到投資移民及測(cè)量估價(jià)，未來還會(huì)陸續(xù)有更多部門投入運(yùn)作，為客人帶來更方便穩(wěn)當(dāng)?shù)姆?wù)。 中原 (澳門 ) 香港中原集團(tuán)很早便洞悉到澳門的商機(jī)必定無限