【文章內容簡介】 應的空間，人類的一切物質生產(chǎn)都無法進行，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、水平、速度都將直接決定并影響其他行業(yè)的規(guī)模、結構、布局、發(fā)展水平與速度。任何行業(yè)都必然會擁有相當數(shù)量的房地產(chǎn)，并作為產(chǎn)業(yè)部門的固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。從人口自身的生產(chǎn)來看，住房是人類最基本的生活資料，也是勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。人類的基本消費活動，吃、穿、用都離不開房地產(chǎn)，勞動力再生產(chǎn)和成長所需要的教育、文化、福利等用房也需房地產(chǎn)業(yè)提供?？梢?，房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和人類生活的基本要素，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)。(2)房地產(chǎn)業(yè)是國家財政收入的重要來源房地產(chǎn)是一國或地區(qū)重要的社會資財，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠給政府帶來可觀的財政收入，增加政府的資金積累。 房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的重要組成部分。西方發(fā)達國家房地產(chǎn)稅收的種類齊全，主要包括房地產(chǎn)財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)增值稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)契稅以及土地閑置稅等。房地產(chǎn)稅收收入一般占政府財政收入的25%—40% 。(3)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能改善一國或地區(qū)的投資環(huán)境。房地產(chǎn)具有不可移動性、增值性和保值性，它是一個高附加值的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的這些特性使其成為最佳的擔保品。所以，房地產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展，能改善一國或地區(qū)的投資環(huán)境和投資結構，完善市場體系，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和利用，促進居民消費結構的調整。當今中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其基礎設施的完善，成為一個城市吸引外資的重要條件。不少城市的領導人對此已有深刻認識，增加基礎設施投資力度，大力改善投資環(huán)境，并紛紛提出了“以地引資”、“以地聚財”等發(fā)展地方經(jīng)濟的對策和思路。(4)房地產(chǎn)的發(fā)展促進了消費需求的增長和消費結構的升級市場經(jīng)濟條件下，投資只是帶動經(jīng)濟增長的先導力量，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的動力在于消費需求的穩(wěn)定。消費需求作為最終需求，其規(guī)模變動不僅制約著消費品生產(chǎn)的增長，而且也長期制約著投資需求的增長。消費需求不足將導致生產(chǎn)出的產(chǎn)品不能全部轉化為最終消費，供過于求及由供求關系決定的價格下跌現(xiàn)象必然出現(xiàn)，進而導致企業(yè)減少投資，經(jīng)濟增速減緩。因此，保持一定規(guī)模的消費需求的增長，對宏觀經(jīng)濟運行具有重要意義。1998年以來，我國消費品市場已經(jīng)結束了長期短缺矛盾的約束，擴大消費需求需要新的消費熱點，通過消費結構升級來促進消費需求。住房作為耐用消費品，消費規(guī)模大，符合消費結構升級的需求，成為引領新一輪消費的主要產(chǎn)品。第3章 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素政府行為指的是政府在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中對土地的經(jīng)營、對政策的把握、對行業(yè)的指導等行為活動。政府作為市場經(jīng)營活動的一個重要微觀主體，其在市場經(jīng)濟活動中的行為很大程度決定了市場是否能夠正常、健康、快速地運轉。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，政府的失當行為必須得以規(guī)范，以保證房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（一）政府行為的失當所謂政府行為的失當，從市場經(jīng)濟運行的角度，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，不遵守國家出讓土地的有關規(guī)定，亂批地，亂建開發(fā)區(qū)，以為批出了土地，建立了開發(fā)區(qū)，建立了市場場地，就是發(fā)展了市場經(jīng)濟，就是建立了社會主義市場經(jīng)濟體制.第二，為了招商引資，低價出讓土地。由于土地出讓價格較低續(xù)過低，房地產(chǎn)成了獲利的最為有利的場所，于是社會上大量資金注入房地產(chǎn)，并形成了“炒”賣房地產(chǎn)的浪潮.第三，由于許多部門和單位，把資金大量投資于房地產(chǎn)，即用公款為個人購買時，又形成了對房地產(chǎn)的大的需求，推動了房地產(chǎn)價格的大幅度的上漲?？傊捎诟骷壵?，一手低價供給土地，另一手又高價購買房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)業(yè)虛假的需求；由于許多政府部門，參與了房地產(chǎn)的開發(fā)投資，對房地產(chǎn)調控又不力，房地產(chǎn)價高利大，投資房地產(chǎn)有利可圖，從而使時地產(chǎn)成了經(jīng)濟生活中的一個熱點。所以說，房地產(chǎn)熱是由政府行為失當引起的。克服經(jīng)濟發(fā)展中存在的這些問題的根本途徑，只能從規(guī)范政府行為做起.（二）按照改革的思路，規(guī)范政府行為根據(jù)經(jīng)濟體制改革的思路和建立社會主義市場經(jīng)濟的要求，在市場經(jīng)濟條件下，政府在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中行為應當是：第一，政府應當代表全社會的利益，對國民經(jīng)濟進行宏觀調控。政府各級機構和部門，處于宏觀調控的地位上，不應該育自己的特殊利益。必須轉變政府職能，堅決實行政企分開的原則。政府各級部門，不應摘翻牌公司，也不應該在市場上形成壟斷，妨礙自由競爭。第二，政府應當認真執(zhí)行國家的產(chǎn)業(yè)政策，決不應該憑借自己的壟斷地位和資金的優(yōu)勢大量地直接投入房地產(chǎn)業(yè)，也不應該通過價格手段，、行政的、。第三，由于房地產(chǎn)業(yè)，特別是由于土地的特殊性，以及土地的公有制，對土地實行壟斷經(jīng)營是必要的。但是，壟斷經(jīng)營也應該有壟斷經(jīng)營的辦法，也應該按照經(jīng)濟規(guī)律辦，各行其是，不是政府的正當行為。第四，建設規(guī)范性的房地產(chǎn)市場重要的一環(huán)，是建立建全時房產(chǎn)市場的法規(guī)體系。市場經(jīng)濟就是一種法制經(jīng)濟，沒有相應的法規(guī)，市場經(jīng)濟的運行是不可想象的。因此，建立建全房地產(chǎn)市場的法規(guī)體系，是規(guī)范時地產(chǎn)市場的重要步驟?？傊?guī)范政府行為，不僅是建立社會主義市場經(jīng)濟的要求，而是建立社會王義市場經(jīng)濟的主要內容。規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，是政府對房地產(chǎn)調控的主要內容 。我們是社會主義國家，社會主義的經(jīng)濟是市場經(jīng)濟，在市場經(jīng)濟條件下，政府起著重要的作用，所以規(guī)范政府的行為，對于建立健全房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有著極其重的作用。、產(chǎn)業(yè)政策（一）行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地，使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權。它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會制度緊密相關，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。產(chǎn)業(yè)政策作為政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行干預的手段，常被看作是政府在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中發(fā)揮作用的必然表現(xiàn)。迄今為止，對產(chǎn)業(yè)政策尚無統(tǒng)一的定義，比較有代表性的觀點主要來自日本的一些著名學者的論述。小宮隆太郎認為，產(chǎn)業(yè)政策是政府為改變產(chǎn)業(yè)間的資源分配和各種產(chǎn)業(yè)中私營企業(yè)的某種經(jīng)營活動而采取的政策；伊藤元重等人則認為，產(chǎn)業(yè)政策是由于競爭性市場存在的缺陷(即市場的失靈)，當自由競爭導致資源分配和收入分配出現(xiàn)問題時，為提高本國經(jīng)濟獲利水平而實施的政策。我國的房地產(chǎn)在近幾年已然有了長足的發(fā)展，但仍存在很多不足和泡沫成分加速。建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關立法，調整行業(yè)相關政策是我國房地產(chǎn)業(yè)健康、民遠發(fā)展的政策保障。我國目前僅有《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等少數(shù)法律和政策法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的相關行為，政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策制定方面也存在許多小足，甚至還沒有出臺一套完整、系統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。（二）在新的產(chǎn)業(yè)政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展(1)規(guī)范市場，調節(jié)供求首先，要調控好土地一級市場。按照“嚴格控制增量，力求占補平衡，調控盤活存量，確保重點建設”的要求，調控好土地供應總量、供應結構和供應區(qū)域。保持適度的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)供需關系基本平衡、供略大于求的市場格局。土地供應在總量上要確保固定資產(chǎn)投資和城市建設需要，要從結構上改善房地產(chǎn)市場供求關系。同時要研究制訂相關政策，鼓勵開發(fā)商盤活手中還沒有開發(fā)的土地，使這部分土地的建設項目盡快啟動。其次，應改善現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資結構。近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)以前所未有的速度增長，但是，這種高速度并沒有改變住房投資不合理的狀況。住房投資結構單一，建設品種單一，在一定程度上制約居民對房地產(chǎn)市場的消費需求。開發(fā)商應側重于采取需求導向定位方法，即以消費者為出發(fā)點，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象及最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)投資結構和價格。再次，應盤活存量土地，提高現(xiàn)有資源的使用效率。目前我國用地和住房十分緊張與土地資源浪費和住房閑置現(xiàn)象并存。投機活動的盛行也從側面說明了這一問題，因為只有當房地產(chǎn)資源利用的效率還沒有達到現(xiàn)有經(jīng)濟條件下的最大值，疫機行為還有利可圖時，投機者才會熱衷子投機活動。最后，要避免產(chǎn)業(yè)政策的過度傾斜。國家對某個行業(yè)的過度支持，會導致整個社會資源的畸形配置，應引以為戒。(2)健全我國房地產(chǎn)機制與國際稅制接軌，設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制來控制房地產(chǎn)投機行為。一是政府通過證收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機為自的韻土地交易，激勵土地特有者合理利用土地；二是加強土地增值稅的征收，限制以轉手套利為目的的土地交易；三是從調整、規(guī)范國家與企業(yè)之間的關系出發(fā)，逐步統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅，降低企業(yè)所得稅率，取消對房地產(chǎn)企業(yè)征稅就低不就高的辦法，實行統(tǒng)一的、確定的稅率，這樣在實際操作過程中企業(yè)納稅義務更明晰，稅負更確定，使依法納稅真正有法可依；四是實行中央與地方分稅制，建立地方稅體系，把征收土地財產(chǎn)稅的稅權劃歸地方政府，并規(guī)定地方政府不得以任何名義向房地產(chǎn)企業(yè)征收各種基金、費和提留等。(3)加強信貸監(jiān)管，抑制投機投機資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機資本。第一，要加強對余融機構資產(chǎn)運行情況的監(jiān)管，監(jiān)督金融機構保持較高的資本充足率，保證金融機構具有一定的抵御風險能力。第二，要嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。第三，要嚴格審查土地使用權抵押貸款條件，降低融資比率等，加大對抵押物與信用擔保方的核實力度，建立一套全面評估貸款方的風險監(jiān)控體系，一方面加強對抵押物的資產(chǎn)評估，另一方面加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、市場和政策風險的評估，尤其是對其資產(chǎn)安排和開發(fā)實力等進行徹底評估。(4)建立房地產(chǎn)價格監(jiān)剛、預警系統(tǒng)建立城市基準地價與公示地價制度；編制并定期發(fā)布各類房地產(chǎn)價格指標制度；限制同一宗房地在一定期限內的交易次數(shù)等。同時，公告有關市場信息，加強對土地市場投資者的風險教育，調整投資者情緒，改變、更正投資者的信心與預期狀態(tài)，盡量化解群體的非理性行為。(5)大力發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介培育住房服務市場需要大力培養(yǎng)各種房地產(chǎn)中介人才，包括律師、營銷專家、財務專家、顧問公司的咨詢人員、估價人員、代理人、經(jīng)紀人等等，他們必須有豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗、專業(yè)水平、相應的職業(yè)道德和為客戶服務的敬業(yè)精神。加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗制度。要大力提倡誠信敬業(yè)，打擊中介領域的坑蒙拐騙，提倡陽光操作，提高中介的透明度。規(guī)范抵押房地產(chǎn)價格評估工作，提高擔保信用，降低潛在的金融風險，抑制泡沫產(chǎn)生的速度。、法規(guī)盡管目前有關房地產(chǎn)的法律、法規(guī)文件數(shù)量不少，然而房地產(chǎn)的法律、法規(guī)并不完善，正是這樣的不完善，使得房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、發(fā)展的過程中有著不少的投機行為，而這樣的投機行為嚴重危害了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國現(xiàn)有的涉及房地產(chǎn)的法律、法規(guī)較多。在目前均圍繞著以下幾點：第一、關于土地使用權的問題。第二、關于土地地產(chǎn)轉讓的問題。第三、關于房地產(chǎn)租賃的問題。第四、關于房地產(chǎn)抵押的問題。第五、關于物業(yè)管理的問題。作為政府機關，在目前應當將注意力集中于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)上，房地產(chǎn)作為一項較新的產(chǎn)業(yè)，只有用完善的法律、法規(guī)加以監(jiān)督，才能保證其沿著正軌迅速發(fā)展，真正成為引導我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。前面已經(jīng)提到，房地產(chǎn)具有不可移動性，它始終建筑在一定的地段上，而土地是自然生成的，它存在于一定的空間，其經(jīng)緯度不會發(fā)生變化。正是房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)所處的自然環(huán)境，包括：地理位置、交通條件、周邊配套設施、噪聲、空氣污染等成為了決定房地產(chǎn)的一項重要因素。在一項針對100人的住房調查顯示：75%的購房者在購買住房時首先考慮到的使這東方產(chǎn)的自然環(huán)境。同時，自然環(huán)境因素中的地理位置決定了地價，而地價是成本的重要組成部分。這也就是說好的地段增加了房地產(chǎn)的成本。 此處，制約房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境指的是社會所提供的技術科技水平、管理手段及信息狀況。當前社會的科學技術水平與一項房地產(chǎn)的成本呈正相關。一方面，對整個社會而言整體科學技術水平的提高，可以生產(chǎn)出更多的新型，低價的綠色建筑材料，這符合生態(tài)需求，同時也為現(xiàn)代許多消費者所崇尚；另一方，對房地產(chǎn)開發(fā)商和建設者而言，高技術和先進的管理方法，提高了整體工程的效率，較大的價低了造價成本，可以更好的促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當今社會被成為“信息社會” ，信息成了人們求生存、謀生活必備的手段、工具，或說是一種優(yōu)勢，以至于有這樣的說法：誰掌握了信息，誰就掌握了成功的先決條件。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，信息無論是對于作為主體的開發(fā)商還是消費者而言，都具有重要的意義。然而，在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，信息不對